Κώστας Φωτόπουλος, Δημήτρης Δημητρίου

Το φαινόμενο δεν είναι μόνο ελληνικό, αλλά αποτελεί πρόβλημα σε πολλές χώρες και πρωτεύουσες. Οι επιπτώσεις της είναι σοβαρές και δυσβάσταχτες για το εισόδημα των νοικοκυριών, και οι προσπάθειες της κυβέρνησης να προσφέρει λύσεις δεν έχουν αποδόσει μέχρι σήμερα. Τα επιδόματα μπορεί να παρέχουν μια προσωρινή ανακούφιση, αλλά δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του προβλήματος. Ούτε τα υπόλοιπα μέτρα που έχουν νομοθετηθεί για το θέμα, όπως το πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ Ι & ΙΙ, ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ ΚΑΙ ΝΟΙΚΙΑΖΩ κλπ. δεν έφεραν το επιθυμητό αποτέλεσμα.

Είναι παράδοξο ότι παρά την μείωση του πληθυσμού, η αύξηση των νοικοκυριών και η αναγκαστική στροφή στον τουρισμό μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb δημιουργούν πρόσθετες πιέσεις. Αντίστοιχα, η υψηλή συμμετοχή ξένων επενδυτών στο real estate και τα προγράμματα όπως το Golden Visa ενδέχεται να επιδεινώνουν το πρόβλημα. Είναι, επίσης, σαφές ότι τα επιδόματα δεν προσφέρουν βιώσιμες λύσεις και συχνά διαμορφώνουν λανθασμένες νοοτροπίες.

Η πραγματική λύση στη στεγαστική κρίση πρέπει να προέλθει βασικά από την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Αυτό περιλαμβάνει πολιτικές για την κατασκευή νέων σπιτιών, νέα κίνητρα για την επισκευή και αξιοποίηση παλαιών κτισμάτων, καθώς και τη μετατροπή κτηρίων που σήμερα έχουν διαφορετική χρήση σε κατοικίες. Σε αυτή τη διαδικασία, η δημόσια περιουσία μπορεί να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο.

Πρώτα από όλα, όμως, πρέπει να γίνει ένας σαφής διαχωρισμός μεταξύ κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Η κοινωνική κατοικία αναφέρεται σε προγράμματα στέγασης που στοχεύουν στη παροχή προσβάσιμης και οικονομικά προσιτής στέγης σε άτομα και οικογένειες με χαμηλό εισόδημα ή σε ευπαθείς ομάδες, που δικαιούνται κρατικής αρωγής. Αυτή η μορφή κατοικίας συνήθως χρηματοδοτείται από κρατικούς φορείς ή οργανισμούς και μπορεί να περιλαμβάνει διάφορες μορφές στέγασης, όπως:

1. Δημόσιες κατοικίες: Κατασκευασμένες και διαχειριζόμενες από κρατικούς φορείς, με στόχο την παροχή στέγης σε άτομα που δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στις ανάγκες της ιδιωτικής αγοράς (βλέπε πρώην Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας)

2. Κοινωνικές κατοικίες: Κατοικίες που θα προέρχονται από την δεξαμενή των δημοσίων ακινήτων ή από αδρανή ή προς το παρόν μη αξιοποιημένα ακίνητα που βρίσκονται στις τράπεζες και στις εταιρείες διαχείρισης δανείων και που θα προσφέρονται σε χαμηλές τιμές ενοικίασης ή με άλλες ευνοϊκές ρυθμίσεις για τους ενοικιαστές, κατόπιν συμφωνίας του κράτους με τους διαχειριστές τους.

3. Κοινωνική αντιπαροχή - Συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα: Συνεργασίες μεταξύ κυβερνητικών φορέων και ιδιωτικών αναπτυξιακών εταιρειών για την κατασκευή και διαχείριση κοινωνικών κατοικιών. Η διαδικασία αυτή έχει νομοθετηθεί εδώ και 3 έτη αλλά δεν έχει μέχρι σήμερα κανένα αποτέλεσμα. Πρόσφατα το υπουργείο επικαιροποίησε προς το θετικότερο τον νόμο, αλλά είναι ακόμα νωρίς για να αξιολογηθεί. Η κοινωνική αντιπαροχή με κάποιες ακόμα βελτιώσεις στην λειτουργία της μπορεί να αποτελέσει ένα πετυχημένο μοντέλο δημιουργίας κοινωνικής στέγης.

Η κοινωνική κατοικία πρέπει να αποσκοπεί όχι μόνο στην παροχή στέγης, αλλά και στην υποστήριξη των κατοίκων με συμπληρωματικές υπηρεσίες, όπως η κοινωνική πρόνοια, η εκπαίδευση και η επαγγελματική κατάρτιση, προκειμένου να ενισχυθεί η κοινωνική ένταξη των χρτηστών. Να σημειωθεί ότι η κοινωνική κατοικία θα πρέπει να παραχωρείται μόνο ως ενοικιαζόμενη και για όσο διαρκεί το καθεστώς κρατικής αρωγής για τους χρήστες.

Από την άλλη πλευρά, η προσιτή κατοικία αναφέρεται σε κατοικίες που θα είναι διαθέσιμες προς ενοικίαση ή αγορά σε τιμές που είναι οικονομικά προσιτές για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα και νέα ζευγάρια που δεν εντασσονται σε ομάδες στις οποίες δίνεται κρατική αρωγή. Ο όρος "προσιτή" συνήθως σημαίνει ότι το κόστος της κατοικίας δεν υπερβαίνει ένα συγκεκριμένο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Συγκεκριμένα, η προσιτή κατοικία συχνά ορίζεται ως η κατοικία που κοστίζει λιγότερο από το 30% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος ενός νοικοκυριού. Αυτός ο ορισμός περιλαμβάνει διάφορες μορφές στέγασης, όπως:

Ενοικιαζόμενες κατοικίες: Κατοικίες που προσφέρονται σε προσιτές τιμές ενοικίασης, με κρατική υποστήριξη μέσω επιδότησεων.

Κατοικίες προς πώληση: Κατοικίες που πωλούνται σε τιμές που επιτρέπουν σε οικογένειες με μέσο εισόδημα να αποκτήσουν ιδιοκτησία μέσω στεγαστικών δανείων, ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο κλπ.

Συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα: Προγράμματα που συνδυάζουν δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις για τη δημιουργία κατοικιών σε προσιτές τιμές, με τη χρήση οικονομικών κινήτρων στους ιδιώτες για την ένταξή τους στο πρόγραμμα.

Η προσιτή κατοικία είναι κρίσιμη για την κοινωνική ευημερία, καθώς συμβάλλει στην εξασφάλιση σταθερών και ασφαλών συνθηκών διαβίωσης για όλα τα μέλη της κοινωνίας. Αποτελεί δε μόνιμη στεγαστική λύση γιατί θα αφορά ως επί το πλείστον αγορά κατοικίας.

Συνοπτική καταγραφή των δράσεων για την επίλυση της στεγαστικής κρίσης

Α. ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ

1. Διάθεση οικιστικών κτηρίων. Η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας μπορεί να προσφέρει άμεσες λύσεις.

2. Διάθεση γης με κοινωνική αντιπαροχή. Η αξιοποίηση δημόσιων εκτάσεων για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών μπορεί να προσφέρει μακροχρόνιες λύσεις.

3. Δημιουργία ενός κεντρικού φορέα διαχείρισης των ακινήτων με στόχο την κοινωνική κατοικία. Τα ακίνητα του δημοσίου ανήκουν σε πολλούς διαφορετικούς φορείς. Θα πρέπει να δημιουργηθεί ένας φορέας στον οποίο θα εισφέρονται όσα ακίνητα θα χρησιμοποιηθούν για τη αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος.

4. Υποχρεωτικό ποσοστό γης για χρήση κοινωνικής κατοικίας στα νέα χωροταξικά σχέδια.

5. Διεύρυνση της αξιοποίησης μη ώριμων ακινήτων από τράπεζες.

Β. ΠΡΟΣΙΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ

1. Διευκόλυνση – νομοθετική και οικονομική – αλλαγής χρήσης κενών κτηρίων σε προσιτές κατοικίες.

2. Δημιουργία κινήτρων για ιδιώτες κατασκευαστές να προσφέρουν προσιτές κατοικίες. Μία πρωτοβουλία που θα επιταχύνει την κατασκευή φθηνών σπιτιών με bonus που θα χρησιμοποιείται για τον σκοπό αυτό, παράλληλα με τα αντίσοτιχα περιβαλλοντικά.

3. Ενεργή συμμετοχή της τοπικής αυτοδιοίκησης. Αυτό είναι πολύ σημαντικό γιατί οι τοπικές κοινωνίες είναι περισσότερο ικανές στο να εντοπίσουν που η παρέμβαση της πολιτείας είναι αναγκαία. Προϋποθέτει βέβαια έλεγχο από έναν κεντρικό φορέα της πολιτείας.

4. Νομοθέτηση διαδικασίας RENT TO BUY με κρατικές εγγυήσεις για τον δανεισμό.

Η δημόσια περιουσία έχει τη δυνατότητα να γίνει ένα βασικό εργαλείο στην επίλυση της στεγαστικής κρίσης, αρκεί να υπάρχει ο κατάλληλος σχεδιασμός και συνεργασία μεταξύ των φορέων, καθώς και της ιδωτικής πρωτοβουλίας.

Γράφουν οι:
Κωνσταντίνος Φωτόπουλος, Πρόεδρος Πρωτοβουλίας ΚΑΠΠΑ
Δημήτριος Δημητρίου, Αντιπρόεδρος Πρωτοβουλίας ΚΑΠΠΑ