Αλέξανδρος Κασιμάτης

Τα μέτρα στήριξης που ανακοίνωσε η Κυβέρνηση για τους ενοικιαστές με την επιστροφή ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο είναι θετικά και σημαντικά, ιδιαίτερα αν πράγματι αφορούν περίπου το 80% των ενοικιαστών στη χώρα. Επιπλέον έχουν μεγάλη σημασία, επειδή όπως ανακοίνωσε ο ΥΠΟΙΚ το πλεόνασμα προήλθε από τρεις πηγές: Από την πάταξη της φοροδιαφυγής, την ανάπτυξη της οικονομίας με αύξηση της απασχόλησης και την εξοικονόμηση κρατικών δαπανών.

Ο κίνδυνος είναι να αμβλυνθεί η θετική διάσταση των μέτρων από τους αυτοματισμούς που χαρακτηρίζουν τη λειτουργία της αγοράς, προκαλώντας δηλαδή αυξήσεις των ενοικίων για τις νέες μισθώσεις. Το πρόβλημα της στέγης είναι πολυπαραγοντικό, αλλά από τις κύριες αιτίες είναι η περιορισμένη προσφορά ακινήτων. Η Τράπεζα Πειραιώς σε σχετική μελέτη είχε προσδιορίσει το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες. Το σημαντικό αυτό έλλειμμα δημιουργεί σύμφωνα με τη μελέτη συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.

Αν λείπουν από την αγορά 212.000 κατοικίες, τα μέτρα που ανακοινώθηκαν ασφαλώς προσφέρουν στους δικαιούχους μια ανάσα, αλλά δεν θα εξομαλύνουν την αγορά και συνεπώς δεν θα επιλύσουν το πρόβλημα. Η S&P, που πριν από πέντε ημέρες αναβάθμισε την ελληνική οικονομία, στην έκθεσή της σημειώνει πως “αν και τα NPEs έχουν μεταφερθεί σε μεγάλο βαθμό από τους ισολογισμούς των τραπεζών σε αυτούς εξειδικευμένων πιστωτικών εταιρειών, ο συνολικός όγκος στο ελληνικό χρηματοπιστωτικό σύστημα στο σύνολό του παραμένει πεισματικά μεγάλος.”.

Αν ο δραστικός περιορισμός της κατασκευής νέων κατοικιών κατά τη διάρκεια της δεκαετούς κρίσης είναι βασική αιτία για το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες, μια άλλη σημαντική αιτία είναι και τα χιλιάδες σπίτια που παραμένουν μπλοκαρισμένα στα κόκκινα δανειακά χαρτοφυλάκια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις πρόκειται για περίπου 25.000 οικιστικά ακίνητα που βρίσκονται υπό διαχείριση και από αυτά λιγότερα από 500 είναι πλήρως τακτοποιημένα, χωρίς εκκρεμότητες νομιμοποίησης, όπως υπερβάσεις δόμησης ή ημιυπαίθριους χώρους. Το 60% των 25.000 ακινήτων βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το 20% σε άλλες μεγάλες αστικές περιοχές και το υπόλοιπο 20% στην περιφέρεια.

Τον Δεκέμβριο 2024 είχε γίνει γνωστό σχέδιο της Κυβέρνησης για συντόμευση του χρόνου ωρίμασης των ακινήτων που έχουν τράπεζες και servicers προκειμένου να διατεθούν στην αγορά. Βασική επιδίωξη ήταν να μειωθούν τα χρόνια που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και να περιοριστεί σημαντικά ο γραφειοκρατικός φόρτος. Τα μέτρα που προτάθηκαν προέβλεπαν μείωση του χρόνου μεταξύ των γύρων πλειστηριασμού σε έναν μήνα μέσω νομοθετικών παρεμβάσεων, τεχνολογικές αναβαθμίσεις και αυτοματισμούς στη διαδικασία, μείωση του χρόνου παραλαβής της Περίληψης Κατακυρωτικής Εκθεσης (ΠΚΕ) από τους συμβολαιογράφους μετά την ολοκλήρωση ενός πλειστηριασμού, ψηφιακή πλατφόρμα όπου οι πολίτες θα έχουν πρόσβαση σε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και στη διαδικασία απόκτησης ακινήτων που βρίσκονται σήμερα υπό την κυριότητα των τραπεζών, επιτάχυνση της διαδικασίας επίλυσης προσφυγών και ανακοπών προκειμένου να αποφεύγεται η εργαλειοποίησή τους κ.ά.

Αν η Κυβέρνηση προχωρήσει τα συγκεκριμένα μέτρα που ουσιαστικά επιταχύνουν τους πλειστηριασμούς, θα μειωθεί η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης και θα ασκηθούν πτωτικές πιέσεις σε τιμές ακινήτων και ενοίκια. Είναι ένα τολμηρό σχέδιο που μπορεί να έχει πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα και θα απαλύνει σε κάποιο βαθμό το στεγαστικό πρόβλημα. Ένα σχέδιο που πρέπει να εφαρμοστεί με προσοχή γιατί μπορεί να επηρεάσει τις αποτιμήσεις των εγγυήσεων, δηλαδή των σπιτιών που συνοδεύουν τα κόκκινα δάνεια δημιουργώντας προβλήματα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers. Ωστόσο, είναι κάτι που μπορεί τώρα να γίνει, καθώς όπως αναφέρει και η S&P στην έκθεση που προαναφέραμε, οι κίνδυνοι για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα έχουν υποχωρήσει και οι ελληνικές τράπεζες έχουν εισέλθει σε μια νέα φάση σταθερότητας και ανάπτυξης.