Ελαιώνας: Το σχέδιο για νέες γειτονιές και προσιτή κατοικία, δείτε πίνακες ανά περιοχή

Από «πίσω αυλή» της Αθήνας σε νέες γειτονιές κατοικίας φιλοδοξεί να μετατρέψει τμήμα του Ελαιώνα το κυβερνητικό σχέδιο ανάπλασης. Η περιοχή με τις μεγάλες αδόμητες εκτάσεις που μεταπολεμικά γέμισε βιομηχανίες, αποθήκες και μεταφορικές επιχειρήσεις, με άναρχη ανάπτυξη και μπαζωμένα ρέματα, μπαίνει τώρα στο επίκεντρο της αναζήτησης λύσεων για το Στεγαστικό, με έμφαση στην αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.

Η παρέμβαση στα περίπου 5.000 στρέμματα επιδιώκει να συνδυάσει την προσιτή κατοικία με έναν πνεύμονα πρασίνου και δημόσιους χώρους, αξιοποιώντας τη νέα δυναμική που δημιουργεί το γήπεδο του Παναθηναϊκού στον Βοτανικό. Στην αγορά της προσιτής κατοικίας παίρνει ήδη θέση ένας μεγάλος developer, η Dimand, προετοιμάζοντας πιλοτικό έργο 140 διαμερισμάτων αποκλειστικά για ενοικίαση, με στόχο το μίσθωμα να απορροφά το 25%-30% του οικογενειακού εισοδήματος.

Το φιλόδοξο εγχείρημα καλείται να δώσει συνολική απάντηση σε προβλήματα που οι προηγούμενες παρεμβάσεις δεν κατάφεραν να επιλύσουν. Για να περάσει από τον σχεδιασμό στην πράξη, απαιτούνται αλλαγές στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης, επίλυση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων δεκαετιών (η πράξη εφαρμογής εκκρεμεί από το 1993) και μεγάλα έργα υποδομής, από δρόμους μέχρι δίκτυα αποχέτευσης, ενώ παραμένει ανοιχτό το ζήτημα της μετεγκατάστασης των μεταφορικών επιχειρήσεων. Το πρώτο ορόσημο της φιλόδοξης αστικής παρέμβασης είναι η 26η Οκτωβρίου, καταληκτική ημερομηνία υποβολής προτάσεων στον αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ιδεών της Ανάπλασης Α.Ε., που προκηρύχθηκε το καλοκαίρι. Οπως εξηγεί ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Χρόνης Ακριτίδης, στόχος είναι να αναδειχθούν προτάσεις με έμφαση στην ανάπτυξη της κατοικίας, οι οποίες θα αποτελέσουν τη βάση για τον πολεοδομικό σχεδιασμό που θα ακολουθήσει. Τον κυβερνητικό συντονισμό της συνολικής ανάπλασης έχει αναλάβει ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, ο οποίος είχε ανακοινώσει την έναρξη του διαγωνισμού κατά την επίσκεψή του στον Βοτανικό τον περασμένο Ιούλιο, για την επιθεώρηση των εργασιών του γηπέδου του Παναθηναϊκού που αναμένεται να παραδοθεί σε περίπου ένα χρόνο.

Οι «ευνοϊκοί συντελεστές» και το νέο πλαίσιο

Η πρωθυπουργική αναφορά στη ΔΕΘ έδωσε ένα σαφή στεγαστικό προσανατολισμό στη συζήτηση. «Πρέπει να αναπτύξουμε καινούριες περιοχές δόμησης», ανέφερε ο κ. Κυριάκος Μητσοτάκης, χαρακτηρίζοντας την επανεξέταση του Ελαιώνα ένα από τα σχέδια που επεξεργάζεται η κυβέρνηση. «Είναι η μόνη περιοχή όπου έχουμε μεγάλες εκτάσεις, όπου μπορούμε να δομήσουμε με ευνοϊκούς συντελεστές», σημείωσε.

Στην ίδια τοποθέτηση αναφέρθηκε στη δυνατότητα μετατροπής παλιών βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες, δίνοντας έμφαση στην παροχή κινήτρων προς τον ιδιωτικό τομέα για την αύξηση της κατασκευής σπιτιών.

Η υλοποίηση αυτής της κατεύθυνσης συνδέεται με την αναθεώρηση των πολεοδομικών δεδομένων της περιοχής. Οπως εκτιμά ο κ. Ακριτίδης, ο νέος σχεδιασμός θα απαιτήσει αλλαγές στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης μέσω της έκδοσης νέου Προεδρικού Διατάγματος. Οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις θα εξειδικευτούν με βάση τις προτάσεις του διαγωνισμού και την αξιολόγησή τους.

Ο ρόλος των ιδιωτών και το πρότζεκτ της Dimand

Παρά τον χαοτικό χαρακτήρα του, ο Ελαιώνας βρίσκεται ήδη στα ραντάρ του real estate, με ιδιωτικά έργα να αρχίζουν να αλλάζουν τον επενδυτικό χάρτη της περιοχής. Οπως ανέφερε ο πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ, το Δημόσιο δεν μπορεί να προχωρήσει μόνο του στην ανάπτυξη προσιτής κοινωνικής κατοικίας. Χρειάζεται η συνδρομή των ιδιωτών, ώστε το εγχείρημα να υλοποιηθεί και να δοκιμαστεί στην πράξη. Ηδη, η Dimand σχεδιάζει το πρώτο της πιλοτικό έργο προσιτής κατοικίας στην Πέτρου Ράλλη, στο κάτω τμήμα του Ελαιώνα. Προβλέπονται περίπου 140 διαμερίσματα, επιφάνειας 65-100 τ.μ., σε κτίρια συνολικής επιφάνειας περίπου 10.000 τ.μ., τα οποία θα διατεθούν αποκλειστικά προς μίσθωση, με εισοδηματικά κριτήρια. Περιγράφοντας τη στόχευση για προσιτά ενοίκια στη μεσαία τάξη, η διοίκηση έχει αναφερθεί σε μίσθωμα που θα αντιστοιχεί στο 25%-30% του οικογενειακού εισοδήματος, δίνοντας ως παράδειγμα περίπου 600 ευρώ για ζευγάρι με μηνιαίο εισόδημα 2.200-2.400 ευρώ. Η εταιρεία έχει ήδη αποκτήσει ακίνητα για τον σκοπό αυτό και επιδιώκει να αξιοποιήσει την εμπειρία του πρώτου έργου για ανάπτυξη σε μεγαλύτερη κλίμακα με αντίστοιχο σχεδιασμό και για τη Θεσσαλονίκη. Αυτό που προέχει, ωστόσο, σε αυτή τη φάση είναι η διαμόρφωση ενός σαφούς νομικού και θεσμικού πλαισίου για τις ιδιωτικές επενδύσεις κοινωνικής κατοικίας, τις οποίες η Dimand έχει εντάξει στους βασικούς πυλώνες ανάπτυξής της.

Η παρουσία της εταιρείας στον Ελαιώνα περιλαμβάνει και την ανάπτυξη της νέας έδρας του ΔΕΔΔΗΕ, στο πρώην ακίνητο της Softex, στο πλαίσιο συμφωνίας περίπου 158 εκατ. ευρώ που ανακοινώθηκε τον Αύγουστο. Το κτίριο εντάσσεται στο Votanikos Business Park, όπου προβλέπονται συνολικά περίπου 82.000 τ.μ. σύγχρονων γραφείων, με την πρώτη παράδοση να αναμένεται το 2027. Σε ό,τι αφορά το παλιό project του Mall Βωβού, σχεδιάζεται η μετατροπή του σε ανοιχτό, βιοκλιματικό συγκρότημα μεικτών χρήσεων, κυρίως γραφείων υψηλών προδιαγραφών και συμπληρωματικών εμπορικών καταστημάτων.

Σχέδια για κοινωνική κατοικία φαίνεται να έχουν στη φαρέτρα τους και άλλες εταιρείες του κλάδου ανάπτυξης ακινήτων, όπως η Ten Brinke. Η αγορά, ωστόσο, παραμένει επιφυλακτική ως προς τη δυνατότητα υλοποίησης τέτοιων επενδύσεων σε μεγάλη κλίμακα, επισημαίνοντας ότι ένα ή δύο μεμονωμένα έργα δεν αρκούν για να δώσουν ουσιαστική απάντηση στο στεγαστικό. Στελέχη του κλάδου των ακινήτων τονίζουν ότι η προσέλκυση θεσμικών κεφαλαίων προϋποθέτει ένα σαφές και αυστηρό θεσμικό πλαίσιο για το οποίο φαίνεται να αναλαμβάνει πρωτοβουλίες η Dimand σε συνεργασία με την Πολιτεία. Παράλληλα, επισημαίνουν ότι ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας και η διακίνηση αδήλωτου χρήματος στην οικοδομή αποτελούν ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς που δυσκολεύουν τον σχεδιασμό και αυξάνουν το επενδυτικό ρίσκο.

Γειτονιές χωρίς κοινωνική απομόνωση

Η κατοικία στον Ελαιώνα εντάσσεται σε μια ευρύτερη προσέγγιση για τη δημιουργία μιας ολοκληρωμένης πρότασης αστικής αναγέννησης. Η συγκεκριμένη περιοχή επιλέχθηκε διότι αποτελεί ένα τα σημαντικότερα αδόμητα μεταβατικά αποθέματα -τόσο κτιριακά όσο και χωρικά- του μητροπολιτικού κέντρου της Αθήνας. Ο διαγωνισμός καλεί τους μελετητές να διατυπώσουν ένα συνολικό όραμα χωρικού μετασχηματισμού που θα διαχειριστεί την ταυτότητα της περιοχής, βάσει υπαρχόντων τοπικών και υπερτοπικών αξιών, χρήσεων γης που θα συνδέσουν τη βασική ιδέα του master plan, το οποίο με τη σειρά του θα οδηγήσει σε επαναπροσδιορισμό του ρυθμιστικού και νομοθετικού πλαισίου. Ο αρχιτεκτονικός διαγωνισμός προβλέπει τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών μαζί με χώρους εργασίας και υπηρεσίες σε συγκροτήματα μικτών χρήσεων, με στόχο τη διαμόρφωση ζωντανών, πολυλειτουργικών γειτονιών.

Εμφαση δίνεται στην ποιότητα των εσωτερικών και ενδιάμεσων χώρων και στην ευελιξία των κτιρίων, ώστε να προσαρμόζονται σε διαφορετικές κοινωνικές ανάγκες. Παράλληλα, επιδιώκεται η ανάπτυξη ενός μητροπολιτικού δικτύου πρασίνου και δημόσιων χώρων που θα συνδέει τον πράσινο πόλο του Βοτανικού και το ρέμα Προφήτη Δανιήλ με την Ακαδημία Πλάτωνος, την Ιερά Οδό και το ιστορικό κέντρο.

Ο αθλητικός πόλος της Διπλής Ανάπλασης καλείται να ενταχθεί στην καθημερινότητα των γύρω γειτονιών, ενισχύοντας την κοινωνική συνοχή. Πολιτιστικές και αρχαιολογικές διαδρομές μαζί με την επανάχρηση παλιών βιομηχανικών κτιρίων θα αναδεικνύουν τις διαφορετικές περιόδους της ιστορίας της περιοχής. Οι παρεμβάσεις συμπληρώνονται από καλύτερες συνδέσεις των δημόσιων χώρων με τους κόμβους των μέσων μαζικής μεταφοράς, με έμφαση στη βιώσιμη κινητικότητα και την προσβασιμότητα των ΑμεΑ.

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στον τρόπο ένταξης της κοινωνικής κατοικίας στις νέες γειτονιές. «Να μην γκετοποιηθούν περιοχές», επισημαίνει ο κ. Ακριτίδης, υπογραμμίζοντας την ανάγκη αποφυγής συγκροτημάτων που θα οδηγούσαν σε κοινωνική απομόνωση. Πρόκειται, όπως λέει, για διαγωνισμό ιδεών, χωρίς οριστικοποιημένο αριθμό κατοικιών, χωροθέτηση ή επενδυτικό μοντέλο. Κατά την εκτίμηση του επικεφαλής της Ανάπλαση Α.Ε., στόχος είναι να αναδειχθεί ο νικητής μέσα στο έτος, ακόμη και μέχρι τον προσεχή Νοέμβριο.

Ο χάρτης των ιδιοκτησιών

Η καταγραφή των ιδιοκτησιών αποτυπώνει τόσο τις δυνατότητες όσο και τον κατακερματισμό της γης. Περιλαμβάνει συνολικά 3.126 γεωτεμάχια, έκτασης περίπου 11.054 στρεμμάτων. Το μεγαλύτερο μερίδιο βρίσκεται στον Αγιο Ιωάννη Ρέντη, με 32,91%, και ακολουθούν η Αθήνα με 29,29%, το Αιγάλεω με 18,47%, ο Ταύρος με 13,15% και το Περιστέρι με 6,18%.

Η συγκεκριμένη καταγραφή έχει διαφορετική περίμετρο αναφοράς από την παρέμβαση των περίπου 5.000 στρεμμάτων που έχει παρουσιαστεί γύρω από το γήπεδο του Παναθηναϊκού, σε τέσσερις δήμους.

Στην ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου εμφανίζονται 16 γεωτεμάχια, συνολικής επιφάνειας περίπου 203 στρεμμάτων, από τα οποία σχεδόν 129,5 στρέμματα βρίσκονται στην Αθήνα. Ξεχωριστά καταγράφονται περίπου 2.925 στρέμματα στην κατηγορία «Ειδικές εκτάσεις - ιδιοκτησία δήμου».

Η χαρτογράφηση των ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου αναδεικνύει μια πιθανή δεξαμενή γης για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας. Οι εκτάσεις αυτές δεν συγκροτούν έναν ενιαίο χώρο, αλλά κατανέμονται διάσπαρτες σε διαφορετικά σημεία, με μεγαλύτερη συγκέντρωση στο τμήμα του Δήμου Αθηναίων. Το κρίσιμο επόμενο βήμα είναι να προσδιοριστεί ποιες είναι πράγματι διαθέσιμες και κατάλληλες για οικιστική αξιοποίηση, καθώς η αποτύπωση της δημόσιας ιδιοκτησίας δεν συνεπάγεται αυτομάτως δυνατότητα κατασκευής κατοικιών.

Ελαιώνας: από τα περιβόλια στα σχέδια ανάπλασης

Ο Ελαιώνας, μόλις λίγα χιλιόμετρα από το κέντρο της Αθήνας, συμπυκνώνει την ιστορία της άναρχης επέκτασης της πρωτεύουσας: μια παραγωγική αγροτική περιοχή που μετατράπηκε σε βιομηχανική ζώνη και παραμένει, επί δεκαετίες, στο επίκεντρο σχεδίων αναμόρφωσης. Το 1833 αριθμούσε περίπου 117.000 ελαιόδεντρα, ενώ ακόμη και κατά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο διατηρούσε τον αγροτικό χαρακτήρα του, με περιβόλια και καλλιέργειες που τροφοδοτούσαν την Αθήνα. Σήμερα, ένας μικρός αριθμός ελαιόδεντρων στον χώρο του πρώην ΤΕΙ Πειραιά διατηρεί την ανάμνηση του ιστορικού ελαιώνα.

Η μεγάλη μεταβολή ήρθε μεταπολεμικά, κυρίως τις δεκαετίες του 1950 και του 1960, όταν εργοστάσια, βιοτεχνίες, αποθήκες και μεταφορικές επιχειρήσεις άρχισαν να καταλαμβάνουν την αγροτική γη. Η εγκατάστασή τους, χωρίς ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό και επαρκείς υποδομές, διαμόρφωσε μια περιοχή σημαντική για την οικονομική λειτουργία της πρωτεύουσας, αλλά με έντονα προβλήματα περιβαλλοντικής υποβάθμισης.

Το πρώτο κρίσιμο βήμα για την ανασυγκρότησή της έγινε με το Προεδρικό Διάταγμα του 1991, το οποίο προέβλεπε αλλαγές στις χρήσεις γης, πολεοδομική οργάνωση και ενσωμάτωση υφιστάμενων οικισμών στον σχεδιασμό. Ωστόσο, η πρόβλεψη μόλις 15% για κοινόχρηστους ελεύθερους χώρους και πράσινο προκάλεσε αντιδράσεις και προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας, μπλοκάροντας τον σχεδιασμό.
Το 1992 ανατέθηκε στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο η εκπόνηση νέου σχεδίου χρήσεων γης. Η μελέτη αποτέλεσε τη βάση για το Προεδρικό Διάταγμα του 1995, με το οποίο ο Ελαιώνας χαρακτηρίστηκε Βιομηχανικό και Βιοτεχνικό Πάρκο (ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ) προς εξυγίανση. Στόχος ήταν η οργανωμένη χωροθέτηση των παραγωγικών δραστηριοτήτων και η αύξηση του πρασίνου. Η εφαρμογή, όμως, δεν ακολούθησε τις αρχικές προσδοκίες, αφήνοντας μεγάλο μέρος της παρέμβασης σε εκκρεμότητα.

Στη νεότερη Ιστορία της περιοχής, η Διπλή Ανάπλαση αποτελεί τη μεγαλύτερη παρέμβαση που έχει μπει σε τροχιά υλοποίησης. Με επίκεντρο το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού στον Βοτανικό, τις συνοδευτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και τις προβλεπόμενες εμπορικές χρήσεις, δημιουργεί τις προϋποθέσεις για αλλαγή της φυσιογνωμίας ενός μεγάλου τμήματος του Ελαιώνα. Η παρέμβαση συνδέεται με την απομάκρυνση του υφιστάμενου γηπέδου από τη λεωφόρο Αλεξάνδρας και τη δημιουργία χώρου πρασίνου στη θέση του.

Στους μεγάλους σχεδιασμούς για την περιοχή περιλαμβάνεται και ο νέος κεντρικός σταθμός υπεραστικών λεωφορείων, σε σύνδεση με τον σταθμό μετρό Ελαιώνας, για την αντικατάσταση των σταθμών Κηφισού και Λιοσίων. Πρόκειται για ακόμη μία παρέμβαση που αναδεικνύει τη στρατηγική θέση της περιοχής, αλλά και τη διαχρονική πρόκληση να μετατραπούν οι επιμέρους επενδύσεις σε συνολική αναβάθμιση του Ελαιώνα.

Σήμερα, σημαντική εκκρεμότητα παραμένει η απομάκρυνση των μεταφορικών επιχειρήσεων. Η μετεγκατάστασή τους στη Φυλή αποτελεί κυβερνητική επιδίωξη, όμως η ακύρωση του διαγωνισμού για την ανάπτυξη και λειτουργία του επιχειρηματικού πάρκου περιπλέκει τον σχεδιασμό, αφήνοντας χωρίς συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα τη μεταφορά τους. Στον Ελαιώνα εξακολουθούν να δραστηριοποιούνται περίπου 400 μεταφορικές επιχειρήσεις, με περισσότερα από 4.000 δρομολόγια φορτηγών ημερησίως. Η λειτουργία τους επιβαρύνει το τοπικό δίκτυο και τον Κηφισό, ενώ περιπλέκει τη μετάβαση σε νέες χρήσεις κατοικίας και δημόσιου χώρου. Η εξεύρεση λειτουργικού χώρου υποδοχής τους συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα προώθησης της ανάπλασης.