Τουρισμός με όρια: Τι αλλάζει με το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο που παρουσιάζεται σήμερα

Η εκρηκτική ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού τα τελευταία χρόνια, η πίεση που καταγράφεται σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς και οι ολοένα συχνότερες συγκρούσεις γύρω από νέες τουριστικές επενδύσεις φέρνουν στο προσκήνιο το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, με το οποίο η κυβέρνηση επιχειρεί να βάλει νέους κανόνες στην ανάπτυξη του κλάδου.

Το νέο σχέδιο έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η συζήτηση γύρω από τα όρια του τουρισμού έχει μεταφερθεί από τη θεωρία στην καθημερινότητα πολλών περιοχών της χώρας. Η υπερδόμηση, οι ελλείψεις σε νερό και υποδομές, η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και οι αντιδράσεις τοπικών κοινωνιών απέναντι σε μεγάλα τουριστικά πρότζεκτ έχουν αναδείξει τα όρια του μέχρι σήμερα μοντέλου ανάπτυξης.

Νέοι κανόνες

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο, το οποίο παρουσιάζουν σήμερα ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, επιχειρεί να βάλει τέλος στη λογική της ενιαίας αντιμετώπισης όλων των περιοχών και να εισαγάγει ένα σύστημα διαφοροποιημένης διαχείρισης, ανάλογα με τις αντοχές, τις πιέσεις και τα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού.

Η χώρα, άλλωστε, λειτουργεί ουσιαστικά χωρίς σύγχρονο τουριστικό σχέδιο εδώ και 14 χρόνια, παρά τις δραματικές αλλαγές που έχουν μεσολαβήσει στο μεταξύ από την εκρηκτική άνοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και την εντατικοποίηση των τουριστικών επενδύσεων έως την κλιματική κρίση, τα φαινόμενα υπερτουρισμού και τις αυξανόμενες πιέσεις σε υποδομές, νερό και φυσικούς πόρους σε πολλούς νησιωτικούς προορισμούς.

Την ίδια ώρα, οι συνεχείς προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας, οι αναστολές έκδοσης οικοδομικών αδειών και τα «παγωμένα» επενδυτικά σχέδια σε αρκετούς προορισμούς ανέδειξαν το θεσμικό κενό που είχε δημιουργηθεί μετά την ακύρωση προηγούμενων χωροταξικών ρυθμίσεων και την πολυετή καθυστέρηση στην αντικατάστασή τους.

Η έννοια της φέρουσας ικανότητας

Για πρώτη φορά, μάλιστα, ενσωματώνεται ρητά η έννοια της φέρουσας ικανότητας στον χωρικό σχεδιασμό του τουρισμού, κάτι που σημαίνει ότι μεγάλης κλίμακας τουριστικές επενδύσεις θα πρέπει να τεκμηριώνουν ότι οι τοπικές υποδομές, οι φυσικοί πόροι και οι οικισμοί μπορούν να αντέξουν την επιβάρυνση που προκαλεί η ανάπτυξή τους.

Το ειδικό χωροταξικό που αναμένεται να θεσμοθετηθεί τον επόμενο μήνα καθώς αποτελεί ένα από τα ορόσημα του ταμείου ανάκαμψης, προβλέπει για παράδειγμα ότι για την αδειοδότηση νέων τουριστικών μονάδων απαιτείται έκθεση εκτιμήσεις φέρουσας ικανότητας για καταλύματα που ξεπερνούν τις 50 κλίνες σε περιοχές με πληθυσμό έως 3000 κατοίκους ή επιβαρυμένες τουριστικές περιοχές άνω των 150.000 κλινών σε μεγαλύτερες περιοχές.

Πέντε κατηγορίες, διαφορετικοί κανόνες

Στον πυρήνα του σχεδίου βρίσκεται η κατηγοριοποίηση της χώρας σε πέντε βασικές ζώνες, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης, τις πιέσεις που δέχεται κάθε περιοχή, αλλά και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά της. Οι πέντε αυτές κατηγορίες είναι:
* (Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης

* (Β) Ανεπτυγμένες Περιοχές
* (Γ) Αναπτυσσόμενες Περιοχές
* (Δ) Περιοχές Ενίσχυσης Ανάπτυξης
* (Ε) Περιοχές Υψηλής Ενίσχυσης Ανάπτυξης
Η κατηγοριοποίηση αυτή αποτελεί τον νέο «χάρτη» πάνω στον οποίο θα καθορίζονται οι δυνατότητες νέων επενδύσεων, οι περιορισμοί, τα κίνητρα και οι όροι ανάπτυξης για κάθε προορισμό.

Περιοχές ελέγχου: φρένο στην περαιτέρω επιβάρυνση

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, όπου εντάσσονται δήμοι με υψηλό δείκτη τουριστικής παρουσίας όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος, ο Λαγανάς, η Ερμούπολη Σύρου, δημοτικές ενότητες της Ρόδου και η Χερσόνησος Ηρακλείου, το νέο πλαίσιο δίνει έμφαση στον περιορισμό της περαιτέρω επιβάρυνσης και στην αναβάθμιση του υφιστάμενου τουριστικού προϊόντος.

Σε αυτές τις περιοχές, η προτεραιότητα μετατοπίζεται από την επέκταση στην ποιότητα και συγκεκριμένα, στον εκσυγχρονισμό μονάδων, σε καλύτερες υποδομές, στη διαχείριση φυσικών πόρων και στην μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος. Για νέες τουριστικές εγκαταστάσεις προβλέπεται αξιολόγηση φέρουσας ικανότητας, ενώ καθιερώνεται ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των τουριστικών δραστηριοτήτων.

Στις περιοχές αυτές ο αριθμός κλινών αναμένεται να διαμορφωθεί μεταξύ 75 ή 100 κλινών ενώ στις αναπτυσσόμενες περιοχές το όριο αναμένεται να μεγαλώσει και να φτάσει έως και τις 350 κλίνες.

Στο μικροσκόπιο εκτός σχεδίου και Airbnb

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο αυστηροποιεί τους όρους δόμησης για τουριστικές επενδύσεις εκτός σχεδίου, αυξάνοντας σε αρκετές περιπτώσεις τα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία και συνδέοντας πιο άμεσα τη δυνατότητα ανάπτυξης με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. Ειδική βαρύτητα δίνεται στα νησιά, στις παράκτιες περιοχές και στις προστατευόμενες ζώνες, όπου προβλέπονται πρόσθετοι περιορισμοί λόγω των αυξημένων πιέσεων που ήδη καταγράφονται.

Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει ακόμη πρόβλεψη για δυνατότητα επιβολής χωρικών περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση, ειδικά σε περιοχές που εμφανίζουν έντονες τουριστικές πιέσεις. Μεταξύ άλλων εξετάζονται περιορισμοί ως προς τη διάρκεια μίσθωσης, τις ζώνες δραστηριότητας αλλά και τη δυνατότητα νέας προσφοράς ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, εισάγοντας για πρώτη φορά τη λογική ότι και η Airbnb μπορεί να υπόκειται σε χωρικούς κανόνες ανάλογα με τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού.
Το σχέδιο, μάλιστα, δεν αντιμετωπίζει ενιαία ούτε τα ίδια τα νησιά, καθώς οι περιορισμοί και οι επιτρεπόμενες κλίνες μπορούν να διαφοροποιούνται ακόμη και εντός του ίδιου νησιωτικού συμπλέγματος, ανάλογα με το επίπεδο της τουριστικής πίεσης που δέχεται κάθε περιοχή. Ετσι, διαφορετική αντιμετώπιση μπορεί να έχουν τα ήδη επιβαρυμένα αστικά τμήματα μεγάλων νησιών του Ιονίου, όπως η Κέρκυρα και η Ζάκυνθος, και διαφορετική οι λιγότερο επιβαρυμένες περιφερειακές ή εκτός πόλεως ζώνες τους.

Ειδικό καθεστώς για νησιά και προστατευόμενες περιοχές

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται συνολικά στον νησιωτικό χώρο, όπου το πλαίσιο επιχειρεί να συνδέσει την ανάπτυξη με το μέγεθος και την ευαισθησία κάθε νησιού. Για τα μικρότερα νησιά, το νέο χωροταξικό εισάγει διακριτές κατηγορίες και αυστηρότερους όρους ανάπτυξης. Στην ομάδα ΙΙ, όπου εντάσσονται νησιά με έκταση από 20 έως 300 τετραγωνικά χιλιόμετρα, όπως η Σαντορίνη, η Μύκονος, η Πάτμος, η Ύδρα και οι Σπέτσες, αλλά και στην ομάδα ΙΙΙ, που αφορά νησιά κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως οι Λειψοί και το Καστελλόριζο, προβλέπονται περιορισμοί στη δυναμικότητα νέων καταλυμάτων και προωθείται μοντέλο ήπιας τουριστικής ανάπτυξης.

Για τις πολύ μικρές νησίδες, η τουριστική δραστηριότητα περιορίζεται ουσιαστικά στην ήπια θαλάσσια αναψυχή, με τις πρόσθετες υποδομές να παραμένουν μικρής κλίμακας.

Παράλληλα, το νέο χωροταξικό εισάγει αυστηρούς περιορισμούς στο παράκτιο μέτωπο, προβλέποντας απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών σε απόσταση έως και 25 μέτρων από τον αιγιαλό, με εξαιρέσεις για έργα προσβασιμότητας, έκτακτης ανάγκης και λιμενικές παρεμβάσεις.

Στις προστατευόμενες περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των ζωνών Natura 2000 και των εθνικών πάρκων, η τουριστική δραστηριότητα θα επιτρέπεται μόνο εφόσον εναρμονίζεται με τα εγκεκριμένα σχέδια διαχείρισης. Εκεί προκρίνονται μορφές τουρισμού φύσης και περιορισμένες συνοδευτικές υποδομές.

Οι κατηγορίες ανάπτυξης

Για τις Ανεπτυγμένες Περιοχές, το σχέδιο δίνει έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση και στον εκσυγχρονισμό του υφιστάμενου τουριστικού δυναμικού. Προωθούνται κίνητρα για ανακαινίσεις, μετατροπή παραδοσιακών κτιρίων σε καταλύματα, ανάπτυξη εγκαταστάσεων χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος και ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός.

Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές, το βάρος μεταφέρεται στην ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας με όρους ποιότητας και περιβαλλοντικής απόδοσης, με ιδιαίτερη έμφαση στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και στην ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού. Αντίστοιχα με τις ανεπτυγμένες περιοχές, θεσπίζεται ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των τοπικών τουριστικών δραστηριοτήτων για τη χρηματοδότηση έργων υποδομής.

Σε ότι αφορά στις Περιοχές Ενίσχυσης Ανάπτυξης και στις Περιοχές Υψηλής Ενίσχυσης Ανάπτυξης προβλέπονται ισχυρότερα κίνητρα για επενδύσεις, επανάχρηση υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και ενεργοποίηση περιοχών με χαμηλή τουριστική δραστηριότητα. Στις περιοχές αυτές το νέο χωροταξικό επιχειρεί να δώσει ώθηση σε ζώνες με περιορισμένη τουριστική δραστηριότητα, αξιοποιώντας πιο ευνοϊκά εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού και αυξημένα αναπτυξιακά κίνητρα. Η στόχευση αφορά τόσο τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων όσο και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων εγκαταστάσεων, με ιδιαίτερη έμφαση στην επανάχρηση παραδοσιακών κτιρίων και στην ανάδειξη περιοχών με αγροτικό ή ορεινό χαρακτήρα.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό επιχειρεί έτσι να αποτελέσει τον νέο οδικό χάρτη του ελληνικού τουρισμού, σε μια προσπάθεια να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη για επενδύσεις και στην προστασία των φυσικών και κοινωνικών χαρακτηριστικών που αποτελούν τη βάση της ίδιας της τουριστικής οικονομίας.