Χωροταξικό για τον τουρισμό: Οι νέοι κανόνες για επενδύσεις, Airbnb και εκτός σχεδίου δόμηση

Χωρίς ουσιώδεις αλλαγές στη βασική φιλοσοφία του σχεδίου που είχε παρουσιαστεί τον Μάιο, αλλά με στοχευμένες βελτιώσεις που ενσωματώθηκαν μετά τη δημόσια διαβούλευση, δημοσιεύθηκε η Κοινή Υπουργική Απόφαση που θεσμοθετεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, καλύπτοντας ένα θεσμικό κενό που παρέμενε ανοιχτό για περισσότερο από μία δεκαετία.
Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να αποτελέσει τον εθνικό οδικό χάρτη για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, εισάγοντας διαφοροποιημένους κανόνες ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής και επιχειρώντας να ισορροπήσει ανάμεσα στην προστασία των ήδη επιβαρυμένων προορισμών και στην προσέλκυση νέων επενδύσεων σε περιοχές με αναπτυξιακά περιθώρια.

Ενδεικτικό του ότι ο βασικός κορμός του σχεδιασμού παρέμεινε ουσιαστικά αμετάβλητος είναι ότι οι πρώτες αντιδράσεις της ξενοδοχειακής αγοράς κινούνται στην ίδια κατεύθυνση με εκείνες που είχαν διατυπωθεί κατά τη διαβούλευση. Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων, Γιάννης Χατζής, επισημαίνει με χθεσινή του ανάκτηση ότι, παρά τις επιμέρους βελτιώσεις που ενσωματώθηκαν στο τελικό κείμενο, «ο πυρήνας των περιορισμών παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητος», τονίζοντας ότι η βιώσιμη ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού πρέπει να στηρίζεται σε τεκμηριωμένο σχεδιασμό, ασφάλεια δικαίου και εμπιστοσύνη στις δυνατότητες κάθε προορισμού.

Πέντε κατηγορίες τουριστικών περιοχών

Η σημαντικότερη παρέμβαση του νέου χωροταξικού είναι η κατάταξη του συνόλου της χώρας σε πέντε διακριτές κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης, με διαφορετικούς κανόνες και όρους δόμησης για καθεμία. Η κατηγοριοποίηση πραγματοποιείται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, αξιοποιώντας ως βασικούς δείκτες την πυκνότητα των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας, ενώ συνεκτιμώνται τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας.

Οι περιοχές διακρίνονται σε Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Ανεπτυγμένες, Αναπτυσσόμενες, Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης. Παρά τις αλλαγές που επήλθαν κατά τη διαβούλευση, η γεωγραφική κατάταξη παρέμεινε αμετάβλητη, με τις παρεμβάσεις να επικεντρώνονται κυρίως στους όρους δόμησης, στη λειτουργική ευελιξία και στην ενίσχυση των επενδυτικών κινήτρων.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, όπου καταγράφονται οι μεγαλύτερες τουριστικές πιέσεις, αυστηροποιούνται οι όροι για νέες εκτός σχεδίου ξενοδοχειακές επενδύσεις, καθώς το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται στα 16 στρέμματα μέχρι την ολοκλήρωση του πρωτοβάθμιου πολεοδομικού σχεδιασμού. Μετά τη διαβούλευση, υιοθετήθηκε η πρόβλεψη που επιτρέπει την ανάπτυξη μονάδων έως 100 κλινών στα πρώτα 16 στρέμματα, ενώ για μεγαλύτερες εκτάσεις προβλέπεται το όριο των 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο αριθμό κλινών της κατηγορίας των αναπτυγμένων περιοχών. Για τις περιοχές αυτές ενισχύονται τα κίνητρα για τη μετατροπή διατηρητέων και παραδοσιακών κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.

Στις Ανεπτυγμένες Περιοχές το ελάχιστο όριο αρτιότητας για νέες ξενοδοχειακές μονάδες διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης στα οκτώ στρέμματα. Το πλαίσιο δίνει έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση των υφιστάμενων μονάδων, στην ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, στη δημιουργία οργανωμένων κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping) και στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και παραδοσιακών κτισμάτων.

Ανάλογη φιλοσοφία ακολουθείται και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, όπου επιτρέπεται η ανάπτυξη ξενοδοχείων από δύο έως πέντε αστέρων, με την προϋπόθεση ότι οι μονάδες δύο αστέρων πληρούν τις υψηλότερες απαιτήσεις περιβαλλοντικής απόδοσης. Παράλληλα, παρέχονται κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων καταλυμάτων, την αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων και τη δημιουργία δικτύων προορισμών.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, που καλύπτουν μεγάλο μέρος του ορεινού, αγροτικού και ακριτικού χώρου. Πρόκειται για μία από τις βασικές αλλαγές που προέκυψαν κατά τη διαβούλευση, καθώς προβλέπεται η δυνατότητα παροχής πρόσθετων πολεοδομικών κινήτρων μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με στόχο την προσέλκυση επενδύσεων σε ειδικές μορφές τουρισμού, την επανάχρηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και την τόνωση της τοπικής οικονομίας.

Ειδικό καθεστώς για τα νησιά

Ξεχωριστό κεφάλαιο του νέου χωροταξικού αφορά τον νησιωτικό χώρο, ο οποίος κατατάσσεται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή του. Στα μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων οι οργανωμένοι υποδοχείς επιτρέπονται αποκλειστικά υπό το καθεστώς της ήπιας ανάπτυξης, με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα. Για τα μεσαία και μικρότερα νησιά προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί, καθώς οι νέες ξενοδοχειακές μονάδες δεν μπορούν να υπερβαίνουν τις 100 κλίνες, ενώ οι οργανωμένοι υποδοχείς επιτρέπονται μόνο ως ήπιας ανάπτυξης με μειωμένο κατά 50% συντελεστή δόμησης.
Ακόμη αυστηρότερο είναι το καθεστώς για τις μικρές νησίδες κάτω των 1.000 στρεμμάτων, όπου επιτρέπονται μόνο δραστηριότητες περιορισμένης περιβαλλοντικής όχλησης, όπως ήπιες εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής, περίπτερα ενημέρωσης, μία τουριστική κατοικία υπό προϋποθέσεις, glamping έως 50 ατόμων και μικρά καταφύγια σκαφών.
Παράλληλα, ενισχύεται η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος. Στην παράκτια ζώνη απαγορεύεται κάθε νέα κατασκευή σε απόσταση έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή, με περιορισμένες εξαιρέσεις για έργα πρόσβασης ΑμεΑ, οχημάτων έκτακτης ανάγκης και θεσμοθετημένων λιμενικών εγκαταστάσεων. Στις περιοχές Natura 2000 επιτρέπονται αποκλειστικά ήπιες μορφές τουρισμού φύσης, σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια διαχείρισης και τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες, ενώ τα ορειβατικά καταφύγια δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 200 τετραγωνικά μέτρα.

Φέρουσα ικανότητα και νέος μηχανισμός ελέγχου

Συνεχίζοντας το πλαίσιο ρύθμισης, εισάγεται για πρώτη φορά με συστηματικό τρόπο η έννοια της φέρουσας ικανότητας ως βασικό εργαλείο χωρικού σχεδιασμού και αδειοδότησης τουριστικών δραστηριοτήτων. Η εκπόνηση σχετικής ειδικής έκθεσης καθίσταται υποχρεωτική κατά την κατάρτιση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, στις Ανεπτυγμένες Περιοχές και στα νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ.

Η ίδια υποχρέωση επεκτείνεται και στη μεμονωμένη αδειοδότηση τουριστικών μονάδων άνω των 50 κλινών σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 3.000 κατοίκων ή άνω των 150 κλινών στις μεγαλύτερες περιοχές. Για την παρακολούθηση των δεικτών βιωσιμότητας προβλέπεται η δημιουργία ειδικού μηχανισμού στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το νέο πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα επιβολής χωρικών περιορισμών, επιτρέποντας τον καθορισμό ζωνών όπου θα μπορούν να τίθενται όρια στη λειτουργία νέων καταλυμάτων ή στη διάρκεια εκμετάλλευσής τους, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε περιοχής. Παράλληλα, προβλέπεται ως άμεσο μέτρο η αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) για νεόδμητες κατοικίες στη νησιωτική χώρα, με στόχο τον καλύτερο έλεγχο της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων στους πιο επιβαρυμένους προορισμούς.

Μεταβατικές διατάξεις και επενδυτική ασφάλεια

Το νέο χωροταξικό συνοδεύεται από σειρά διατάξεων που αποσκοπούν στη διασφάλιση των υφιστάμενων επενδύσεων και στην αναβάθμιση του παλαιού τουριστικού αποθέματος.

Μεταξύ άλλων, εισάγεται η δυνατότητα αξιοποίησης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης για νόμιμα υφιστάμενες αλλά απαξιωμένες τουριστικές μονάδες που αποσύρονται, ενώ παρέχεται και η δυνατότητα επανακατασκευής τους στην ίδια θέση με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης. Οι σχετικές ρυθμίσεις θα εξειδικεύονται μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όπου θα καθορίζονται οι ζώνες υποδοχής και οι όροι εφαρμογής του μέτρου.

Παράλληλα, διευρύνονται οι δυνατότητες επανάχρησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος στις εντός σχεδίου περιοχές, καθώς επιτρέπεται η μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα και στις αναγκαίες υποστηρικτικές χρήσεις, όπου αυτό επιτρέπεται από τις ισχύουσες χρήσεις γης.

Το νέο πλαίσιο ενθαρρύνει επίσης την ενεργειακή μετάβαση του τουρισμού, προωθώντας την ελεγχόμενη ανάπτυξη Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας στις περιοχές των κατηγοριών Α’ και Β’, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, σύμφωνα με το Ειδικό Χωροταξικό για τις ΑΠΕ. Παράλληλα, προβλέπεται η θέσπιση κινήτρων για τη βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των ξενοδοχειακών μονάδων και την αξιοποίηση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών και των συνοδευτικών υποδομών, όπως οι μονάδες αφαλάτωσης. Για τις πισίνες η πρόβλεψη είναι η χρήση τους με θαλασσινό νερό.

Παράλληλα, διατηρούνται σε ισχύ οι στρατηγικές επενδύσεις που έχουν εγκριθεί βάσει των νόμων 3986/2011 και 4864/2021 πριν από την έναρξη εφαρμογής του νέου χωροταξικού, ενώ προστατεύονται και οι υφιστάμενες τουριστικές μονάδες που δεν πληρούν τα νέα όρια αρτιότητας, δίνοντάς τους τη δυνατότητα επέκτασης με βάση το προγενέστερο καθεστώς, εφόσον δεν έχουν εξαντλήσει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.

Αντίστοιχη πρόβλεψη υπάρχει και για τις ήδη περιβαλλοντικά αδειοδοτημένες επενδύσεις. Οι αποφάσεις έγκρισης περιβαλλοντικών όρων και οι Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις που έχουν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι τη λήξη τους, επιτρέποντας την ολοκλήρωση των έργων, ενώ οι υφιστάμενες μονάδες μπορούν να συνεχίσουν να εκσυγχρονίζονται, να τροποποιούνται ή να επεκτείνονται σύμφωνα με το καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσης της περιβαλλοντικής τους αδειοδότησης.