O νέος νόμος για Airbnb, αντιπαροχή και συνιδιοκτησίες - Με 51% οι αποφάσεις για όλα στις συνελεύσεις των πολυκατοικιών

Ρυθμιστικό πλαίσιο για τα διαμερίσματα πολυκατοικιών που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb επεξεργάζεται για πρώτη φορά το υπουργείο Δικαιοσύνης, μαζί με διατάξεις που θα διευκολύνουν τόσο την αντιπαροχή, όταν υπάρχει συγκυριότητα, όσο και τη διανομή ακινήτων στα οποία υπάρχουν εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες. Η βασική αρχή τού υπό διαμόρφωση νομοθετήματος είναι ότι «το 51% της πολυκατοικίας αποφασίζει», καθώς οι αρμόδιοι υπουργοί Γιώργος Φλωρίδης και Ιωάννης Μπούγας είναι της άποψης ότι δεν πρέπει η μειοψηφία να μπορεί να μπλοκάρει τη θέληση των πολλών.

Την επεξεργασία έχει αναλάβει 13μελής επιτροπή νομικών υψηλού κύρους που ήδη συνεδριάζει, με στόχο να κωδικοποιήσει τα 1.030 νομοθετήματα που εδώ και σχεδόν έναν αιώνα καθορίζουν τα περιουσιακά των Ελλήνων σε σχέση με τις οριζόντιες ιδιοκτησίες ακινήτων. Παράλληλα, η επιτροπή πρόκειται να ασχοληθεί με ζητήματα που δεν ετίθεντο πριν από 97 χρόνια, όταν νομοθετήθηκε για πρώτη φορά η συνιδιοκτησία στη χώρα μας. Στόχος του υπουργείου είναι να ψηφιστεί το σχετικό νομοσχέδιο στις αρχές του 2027.

Η βραχυχρόνια μίσθωση

Σε ό,τι αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, στις μεγάλες πόλεις της χώρας μας η μεγάλη πλειονότητα των σπιτιών που νοικιάζονται με αυτόν τον τρόπο είναι διαμερίσματα σε πολυκατοικίες. Για παράδειγμα, στην Αθήνα από 16.500 ενεργά καταλύματα, πάνω από το 95% είναι τέτοια διαμερίσματα. Το ίδιο ποσοστό καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη - και μειώνεται στο 80%-85% στις άλλες πόλεις της περιφέρειας.

Οι διαμάχες μεταξύ των ιδιοκτητών που δεν νοικιάζουν βραχυχρόνια τα διαμερίσματά τους κι εκείνων που το κάνουν είναι πολυάριθμες - και έχουν φτάσει και στα δικαστήρια, που κατά κανόνα δικαιώνουν την ιδιοκατοίκηση. Στην επιτροπή υπάρχουν και άνθρωποι που έχουν την άποψη ότι αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν επιτρέπει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση, τότε αυτή θα πρέπει να απαγορεύεται. Ωστόσο, σε μια τέτοια περίπτωση τίθεται εκ των πραγμάτων το ζήτημα του πώς θα μπορέσει να αξιοποιήσει ένας ιδιοκτήτης την ακίνητη περιουσία του. Οπως έλεγε συμβολαιογράφος στο «ΘΕΜΑ», ένας ιδιοκτήτης ανακαινισμένου ακινήτου 80 τ.μ. στην Καλλιθέα, μπορεί να εισπράξει 700 ευρώ τον μήνα με μακροχρόνια μίσθωση, αλλά μπορεί να φτάσει και τα 2.300-2.500 ευρώ με τη βραχυχρόνια…

Στα κυβερνητικά σχέδια είναι να ισχύει η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πολυκατοικίες μόνο αν συμφωνεί με αυτό τουλάχιστον το 51% των συνολικών ιδιοκτησιών. Ωστόσο, κυβερνητικά στελέχη σημειώνουν ότι σε κάθε περίπτωση θα υπάρξουν πρόσθετοι περιορισμοί και ρυθμίσεις που ισχύουν και σήμερα σε περιοχές του κέντρου, τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη, που θεωρούνται κορεσμένες σε ό,τι αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Τονίζεται, ωστόσο, ότι δεν μπορεί να υπάρξει οριζόντια απαγόρευσή της, καθώς κάτι τέτοιο θα έθετε ζήτημα οικονομικής ελευθερίας για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που νοικιάζονται με αυτόν τον τρόπο. Ας μην ξεχνάμε άλλωστε ότι την περασμένη χρονιά, οι μισθώσεις τύπου Airbnb απέφεραν σχεδόν 1 δισ. ευρώ στα δημόσια ταμεία.

Σημειώνεται ότι οι ειδικοί της αγοράς εκτιμούν ότι ειδικά για περιοχές του κέντρου της Αθήνας, το 50%-60% των διαμερισμάτων που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση ελέγχεται από μεγάλες εταιρείες διαχείρισης που διαθέτουν από 10 ως και 100 τέτοια διαμερίσματα - και υπάρχουν τουλάχιστον 500 κτίρια που έχουν αγοραστεί ακόμα και 100% από τέτοια σχήματα, τα οποία με τον τρόπο αυτόν επιδιώκουν να λύσουν τον γόρδιο δεσμό των αντιδράσεων των ιδιοκατοικούντων ιδιοκτητών.

Η αντιπαροχή

Μπορεί η περυσινή απόφαση του ΣτΕ που «έριξε» τα μπόνους του νέου Οικοδομικού Κανονισμού να χαμήλωσε τα ποσοστά της αντιπαροχής, αλλά αυτή εξακολουθεί να υπάρχει και να δημιουργεί προβλήματα στην περίπτωση που για το ακίνητο που εκδηλώνεται το ενδιαφέρον από τον εργολάβο υπάρχουν συνιδιοκτήτες.

Μέχρι σήμερα, ο νόμος προβλέπει ότι στη συνέλευσή τους οι ιδιοκτήτες πρέπει να συγκεντρώσουν 65% υπέρ της αντιπαροχής προκειμένου να προχωρήσει, κάτι που δεν είναι δεδομένο, ειδικά όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες, οπότε οι αντίθετοι ενδέχεται να μπλοκάρουν ή ακόμα και να «εκβιάζουν» για μεγαλύτερα ποσοστά την πλειοψηφία. Με την αναμόρφωση των νόμων για τη συνιδιοκτησία θα ισχύσει και για την αντιπαροχή ο κανόνας του 51%, προκειμένου να μην παρατηρούνται τέτοια φαινόμενα.

Οι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίες

Η ύπαρξη πολλών εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών σε ένα ακίνητο είναι πολύ συνηθισμένο φαινόμενο στη χώρα μας - και η διαδικασία που προβλέπεται για το ξεκαθάρισμά τους ώστε να μπορούν να χρησιμοποιηθούν ή να πωληθούν είναι εξαιρετικά χρονοβόρα και έχει μεγάλο κόστος. Το αποτέλεσμα είναι να υπάρχουν κτίρια -ακόμα και στο κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης- που παραδίνονται στη φθορά του χρόνου.

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο, οι εμπλεκόμενοι σε τέτοιες υποθέσεις κληρονομιάς μπορούν να προχωρήσουν σε αγωγή διανομής - ζητώντας από το δικαστήριο να ορίσει συγκεκριμένο κομμάτι του ακινήτου σε κάθε κληρονόμο ανάλογα με το ποσοστό της ιδιοκτησίας που του αναλογεί, ώστε να γίνει στη συνέχεια πλειστηριασμός του ακινήτου και να λάβει ο καθένας το μερίδιο που του αναλογεί. Ωστόσο, πρόκειται για υποθέσεις για τις οποίες απαιτείται μακρύς δικαστικός δρόμος.

Μέσα στο αμέσως επόμενο διάστημα πρόκειται να εισαχθεί ο θεσμός της δικαστικής διαμεσολάβησης για τέτοιες υποθέσεις, με στόχο να συντμηθούν οι χρόνοι (και το κόστος νομικής υποστήριξης). Σε κάθε τέτοια περίπτωση, ο δικαστικός μεσολαβητής θα καλεί τους ενδιαφερομένους και θα διερευνά κατά πόσον μπορεί να υπάρξει συμφωνία μεταξύ τους για ενδεχόμενη εξαγορά μεριδίων του ακινήτου προτού προχωρήσει η αγωγή διανομής.

Τα κοινόχρηστα και οι επισκευές

Μέσα από τη δουλειά της επιτροπής για την κωδικοποίηση της νομοθεσίας για την ακίνητη περιουσία ελπίζεται ότι θα δοθεί λύση και για προβλήματα της καθημερινότητας στις πολυκατοικίες: πλέον προβλέπεται ειδική διαδικασία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών, ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής. Θα προβλέπεται επίσης υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση του κτιρίου της πολυκατοικίας. Μάλιστα, για την είσπραξη των κοινοχρήστων από όσους ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές δεν τα καταβάλουν, θα προβλέπονται ειδικές σύντομές διαδικασίες, ενώ οι διαχειριστές των πολυκατοικιών, είτε είναι ιδιοκτήτες είτε πρόκειται για εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, θα έχουν αυξημένες αρμοδιότητες αλλά και αυξημένες ευθύνες.

Παράλληλα, ξεμπλοκάρουν τα αναγκαία επισκευαστικά έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων που πρέπει να υλοποιηθούν και δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή των πλειοψηφιών που διαμορφώνονται κατά τις συνελεύσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τα ισχύοντα σήμερα, απαιτείται πλειοψηφία 65% προκειμένου να προχωρήσουν ζητήματα που έχουν κάνουν με επισκευές, συντήρηση ή ενεργειακή αναβάθμιση μιας πολυκατοικίας - και για τις περιπτώσεις αυτές θα ισχύσει ο κανόνας του 51% προκειμένου να μην τίθενται τεχνητά εμπόδια από ιδιοκτήτες που δεν επιθυμούν να συμβάλουν στην συντήρηση μιας πολυκατοικίας.

Η κατάτμηση οροφοδιαμερισμάτων

Μία από τις σημαντικές νέες διατάξεις που πρόκειται να εισαχθούν είναι αυτή που θα προβλέπει τη δυνατότητα -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας- κατάτμησης ή της ένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών (οριζοντίων ιδιοκτησιών) ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να μπορούν να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπιστεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις. Για παράδειγμα, από ένα οροφοδιαμέρισμα 250 τ.μ. θα μπορούσαν να προκύψουν δύο διαμερίσματα των 125 τ.μ. Οπότε, ο ιδιοκτήτης ενός τέτοιου οροφοδιαμερίσματος θα μπορεί να το χωρίσει στα δύο και να χρησιμοποιεί για ιδιοκατοίκηση το ένα, ενώ θα μπορεί να ενοικιάζει ή να πωλήσει το δεύτερο, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται.

Φωτογραφίες: EUROKINISSI