Ποιοι Έλληνες και ξένοι αγοραστές γλιτώνουν τον φόρο μεταβίβασης 15% στην κατοικία

Περιορίζεται ο κύκλος των αγοραστών από το εξωτερικό που θα πληρώνουν φόρο μεταβίβασης 15% για κατοικία στην Ελλάδα. Το κατατεθέν νομοσχέδιο εξαιρεί ρητά τους δικαιούχους απαλλαγής πρώτης κατοικίας, καλύπτοντας Έλληνες και συγκεκριμένες κατηγορίες αλλοδαπών που κατοικούν ή πρόκειται να εγκατασταθούν στη χώρα. Η εξαίρεση αφορά όσους θα επιβαρύνονταν λόγω φορολογικής κατοικίας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.

Η διόρθωση έχει πρακτική σημασία επειδή ο αυξημένος συντελεστής συνδέεται με τη χώρα στην οποία φορολογείται ο αγοραστής και όχι με την υπηκοότητά του. Στον βασικό κανόνα του 15% θα μπορούσε, επομένως, να υπαχθεί ένας Έλληνας που φορολογείται στις ΗΠΑ, όπως και ένας Γάλλος φορολογικός κάτοικος Καναδά.

Με τη νέα πρόβλεψη, οι αγοραστές αυτοί μπορούν να μείνουν εκτός της αύξησης, εφόσον καλύπτονται από τις διατάξεις για τους δικαιούχους απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Το ελληνικό ή ευρωπαϊκό διαβατήριο δεν αρκεί από μόνο του, αλλά ούτε η φορολογική κατοικία σε τρίτη χώρα οδηγεί αναγκαστικά στον αυξημένο συντελεστή.

Η εξαίρεση παραπέμπει στο άρθρο 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Στις κατηγορίες του περιλαμβάνονται Έλληνες, ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες κρατών της ΕΕ και του ΕΟΧ, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα. Το πλαίσιο προϋποθέτει ότι κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν εδώ.

Αυτό σημαίνει ότι η αλλαγή μπορεί να αφορά έναν Έλληνα του εξωτερικού που προετοιμάζει την επιστροφή του, αλλά και έναν πολίτη άλλης χώρας που ανήκει στις προβλεπόμενες κατηγορίες και σχεδιάζει εγκατάσταση στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί γενική εξαίρεση για κάθε ξένο που θέλει να αγοράσει ελληνικό ακίνητο.

Η διάκριση είναι ουσιαστική: άλλο η πρώτη αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα και άλλο η ιδιότητα του δικαιούχου απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Ένας αγοραστής δεν εξαιρείται απλώς επειδή δεν έχει ξανακάνει συμβόλαιο στη χώρα. Ούτε η απόκτηση εξοχικού ή η επένδυση για Golden Visa δημιουργούν από μόνες τους δικαίωμα εξαίρεσης.

Για όσους είναι ήδη φορολογικοί κάτοικοι χώρας της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ο συγκεκριμένος κανόνας του 15% δεν ενεργοποιείται εξαρχής. Η πρόσθετη πρόβλεψη ενδιαφέρει εκείνους που θα μπορούσαν διαφορετικά να επιβαρυνθούν επειδή φορολογούνται εκτός αυτών των χωρών.

Η αλλαγή προστέθηκε μετά τις παρατηρήσεις στη διαβούλευση. Σύμφωνα με τη συνοδευτική έκθεση, εννέα από τα δεκατέσσερα σχόλια για το άρθρο αφορούσαν την εξαίρεση Ελλήνων πολιτών και λοιπών δικαιούχων απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Οι παρατηρήσεις έγιναν δεκτές και η σχετική πρόταση ενσωματώθηκε στο κείμενο που κατατέθηκε στη Βουλή.

Ο οικονομικός αντίκτυπος είναι σημαντικός. Για όσους υπαχθούν στη νέα ρύθμιση, ο κύριος φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15% επί της φορολογητέας αξίας της κατοικίας. Μαζί με την πρόσθετη επιβάρυνση υπέρ δήμων, η οποία υπολογίζεται στο 3% του κύριου φόρου, ο συνολικός συντελεστής φτάνει στο 15,45%.

Η εξαίρεση από αυτή την αύξηση, πάντως, δεν σημαίνει αυτόματα αγορά χωρίς φόρο. Η πλήρης ή μερική απαλλαγή πρώτης κατοικίας εξακολουθεί να έχει τους δικούς της όρους και όρια.

Εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τα δικαιώματα σε ακίνητα που διαθέτουν ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά, καθώς και το αν αυτά καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Συνεπώς, πριν από την αγορά χρειάζεται έλεγχος της συνολικής περιουσιακής εικόνας και όχι μόνο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Τα βασικά αφορολόγητα όρια για αγορά κατοικίας είναι 200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης. Προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο. Πρόκειται για τα όρια του υφιστάμενου πλαισίου, τα οποία δεν αλλάζουν με τη νέα εξαίρεση.

Ο αυξημένος συντελεστής προβλέπεται για οριστικά συμβόλαια από την 1η Ιουλίου 2027. Αφορά αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα, χωρίς να επεκτείνεται με την ίδια διάταξη σε αγορές από εταιρείες, επαγγελματικούς χώρους ή οικόπεδα.

Στις επενδύσεις αλλαγής χρήσης, κρίσιμη παραμένει η μορφή του ακινήτου κατά τη μεταβίβαση. Το κατατεθέν άρθρο δεν προβλέπει ειδική εξαίρεση για κατοικίες που προέρχονται από μετατροπή γραφείων, καταστημάτων ή βιομηχανικών κτιρίων. Η νέα πρόβλεψη συνδέεται με την ιδιότητα του αγοραστή ως δικαιούχου του άρθρου 42 και δεν αποτελεί γενική απαλλαγή των συγκεκριμένων έργων.