«Παγίδα» φόρου οι αλλαγές στις αντικειμενικές

Μόνον 2.300 περίπου, από τις συνολικά 10.216 περιοχές της χώρας όπου ισχύει ο αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων, θα δουν τελικώς τις τιμές των ακινήτων να πέφτουν. Ενώ εκατομμύρια ιδιοκτήτες πίστευαν ή ήλπιζαν ότι λόγω της κατάρρευσης της κτηματαγοράς κατά την τελευταία δεκαετία, θα μειωθούν και οι τιμές που η εφορία καθορίζει στα ακίνητα, αντιθέτως οι εισηγήσεις των ειδικών εκτιμητών δείχνουν ότι για το 60% τουλάχιστον (6.060 περιοχές) οι τιμές θα πρέπει να αυξηθούν!

Αυτό σημαίνει, εμμέσως, ότι για τους περισσότερους ιδιοκτήτες ο βασικός φόρος ΕΝΦΙΑ μένει ίδιος ή αυξάνεται. Πολλοί θα είναι όμως εκείνοι που θα αναγκαστούν να πληρώσουν για πρώτη φορά συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ, αν βρεθούν ξαφνικά τα ακίνητά τους να ξεπερνάνε σε συνολική αξία τα 200.000 ευρώ. Μαζί με τον ΕΝΦΙΑ συμπαρασύρονται και δεκάδες άλλες επιβαρύνσεις με βάση τα ακίνητα, από αγοραπωλησίες και γονικές παροχές μέχρι τα τεκμήρια, δημοτικά τέλη κλπ. Αντιθέτως άλλοι που κατέχουν ακίνητα σε ακριβά προάστια και πλήρωναν ήδη συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, μπορεί να πληρώσουν πλέον λιγότερα σε φόρους, καθώς σε τέτοιες περιοχές καταγράφονται και μειώσεις  τιμών.

Ο ένας στους 3 κερδίζει

Με βάση όσα ανέφερε χθες η υφυπουργός Οικονομικών Αικ. Παπανάτσιου, οι αντικειμενικές τιμές θα μειωθούν στην Περιφέρεια (κυρίως στη Δυτική Μακεδονία και την Ανατολική Μακεδονία και Θράκη) αν και όχι πιο παντού το ίδιο: στην περιοχή της Στερεάς Ελλάδας, για παράδειγμα, μειώσεις προκύπτουν μόνον για το 1/3 των ζωνών.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι μειώσεις αφορούν κυρίως αραιοκατοικημένες περιοχές. Αντιθέτως, λόγω της έκρηξης του Τουρισμού, των μισθώσεων AirBNB, αλλά και των νέων σταθμών μετρό που δεν υπήρχαν πριν δέκα χρόνια, έρχονται μεγάλες αυξήσεις σε πυκνοκατοικημένες περιοχές στην Αθήνα (πχ Κουκάκι και Πετράλωνα που είναι κοντά στην Ακρόπολη ή στην Πανόρμου όπου υπάρχει σταθμός) καθώς και στα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου.

«Τρελές» αυξήσεις

Πληροφορίες του protothema.gr μιλούν για εκτίναξη των τιμών έως και 200% σε κάποιες περιοχές όπως η Μύκονος (σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης 1.250 ευρώ που προτείνεται να φτάσει στα 3.500 ευρώ περίπου), η Σκιάθος, η Πάρος και αλλού. Από τον κανόνα δεν φαίνεται να εξαιρούνται ούτε τα νησιά του Βορείου Αιγαίου που επλήγησαν από το κύμα των μεταναστών.

Τα ιστορικά ρεκόρ φαίνεται πως απειλούνται (από 8.800 ευρώ σε 12.000-13.000 στον Λαιμό της Βουλιαγμένης ή από 8.500 σε 11.000 στην Ηρώδου Αττικού) αλλά αυτό μπορεί να μετριαστεί, εάν τελικώς η κυβέρνηση ενεργοποιήσει «κόφτες» στις αυξήσεις (έως 25% σύμφωνα με πληροφορίες) καθώς οι νέες αντικειμενικές αναμένεται να ανακοινωθούν επισήμως μετά το Πάσχα και αφού περάσουν από Δευτεροβάθμια Επιτροπή που ήδη τις μελετά και θα τις «χτενίσει».

Νέα βάρη

Για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ αναμένονται οριακές κυρίως μεταβολές. Για τους περισσότερους δεν θα υπάρξει ίσως διαφορά, επειδή ο βασικός φόρος δεν υπολογίζεται ευθέως ανάλογα με την αντικειμενική τιμή αλλά κυρίως με τα τετραγωνικά του ακινήτου.

Για παράδειγμα, στο Παλαιό Φάληρο για ακίνητο 100 τμ όπου ίσχυε αντικειμενική 1.750 ευρώ ανά τετραγωνικό και θα αυξηθεί σε 2.000 ευρώ, ο βασικός φόρος παραμένει ο ίδιος, με συντελεστή 4,5 ευρώ/τμ (δηλαδή 450 ευρώ και στις δύο περιπτώσεις). Αν τα ξεπεράσει όμως έστω και λίγο (ή και στα 2.500 ευρώ αν έφτανε ακόμα) ο βασικός ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί σε 600 ευρώ και θα επιβληθεί και συμπληρωματικός φόρος (έως 50 ευρω επιπλέον). Εάν πέσει όμως κάτω από τα 1.500 ευρώ, ο φόρος θα μειωθεί στα 370 ευρώ (-80 ευρώ σε σχέση με το 2017).

Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ όμως, ευθέως ανάλογα αυξάνονται ή μειώνονται και τουλάχιστον 30 άλλα κρυφά και φανερά «χαράτσια», που συνδέονται με τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων: φόροι δωρεάς, κληρονομιάς και γονικής παροχής, ΤΑΠ, φόρος μεταβίβασης, φόρος ανταλλαγής, φόρος διανομής,  φόρος ανταλλαγής, αμοιβές συμβολαιογράφων και υποθηκοφυλακείων, τέλος κτηματογράφησης, εισφορές σε γη ή χρήμα κλπ.

Από την άλλη, σε περιοχές όπου θα πέσει η αντικειμενική τιμή (και επειδή πλέον θα προσεγγίσει κατά πολύ την τρέχουσα εμπορική) σημαίνει ενδεχομένως και ότι τα ακίνητα θα βγαίνουν ευκολότερα και με χαμηλότερη τιμή εκκίνησης σε πλειστηριασμό, ιδίως για χρέη των ιδιοκτητών τους προς το δημόσιο. Και αυτό γιατί ενώ πριν τις αλλαγές στον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων που έγιναν τον Ιανουάριο απαγορευόταν πλειστηριασμός σε τιμή κάτω από την αντικειμενική, πλέον η τιμή πρώτης προσφοράς θα μπορεί να είναι χαμηλότερη από πριν. Για όλους τους ιδιοκτήτες όμως ισχύει πια ότι  αν βγει άγονος και δεύτερος πλειστηριασμός, τότε μπορεί το ακίνητο να εκποιείται και όσο- όσο, σε τιμή κάτω από την τιμή εκκίνησης.