Πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»: Σπίτια με φθηνό ενοίκιο και μηδέν φόρο

Ενα νέο κεφάλαιο στην αγορά κατοικίας έχει ανοίξει η κυβέρνηση, με ένα μοντέλο που συνδυάζει πλήρη φοροαπαλλαγή για 10 χρόνια, μετατροπές παλαιών βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες, αλλά και ελεγχόμενο (πιο φθηνό) ενοίκιο.

Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει εδώ και μια πενταετία στην αγορά ακινήτων, το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent) στοχεύει ξεκάθαρα στο να δημιουργηθούν περισσότερα σπίτια για να στεγαστούν ελληνικά νοικοκυριά με προσιτό ενοίκιο και στον συντομότερο δυνατό χρόνο και όχι για να στεγάσουν τουρίστες στη βραχυχρόνια μίσθωση ή για να αγοράσουν Golden Visa ξένοι επενδυτές.

Η ρύθμιση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σε συνεργασία με το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας δίνει κίνητρο για την επαναφορά στην αγορά ενός μεγάλου όγκου αδρανών βιομηχανικών ή εμπορικών ακινήτων με αντάλλαγμα την παροχή φορολογικού κινήτρου σε εταιρείες (νομικά πρόσωπα) που θα συμμετάσχουν και θα τα κατασκευάσουν. Nαι, φαίνεται ότι θα υπάρχει προκαθορισμένο μίσθωμα, άρα μιλάμε για ελεγχόμενο ή φθηνό ενοίκιο, όχι για ελεύθερη τιμολόγηση της αγοράς.

Πώς θα λειτουργεί

Η ιδέα είναι η εξής: Με το άρθρο 7 του πολυνομοσχεδίου θεσπίζεται το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent) προκειμένου να κινητροδοτηθούν ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης. Σύμφωνα με το πρόγραμμα, εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών και της διαχείρισης ακινήτων (βάσει συγκεκριμένων ΚΑΔ) μπορούν να κατασκευάσουν οικίες ή να μετατρέψουν υφιστάμενα ακίνητα άλλης χρήσης (από κλειστά εργοστάσια ή γραφεία και αποθήκες μέχρι ημιτελείς κατασκευές) σε οικιστική χρήση. Θα τους παρέχεται πλήρης απαλλαγή από φόρους εισοδήματος για μία δεκαετία αν διαθέσουν τα ακίνητα που δημιουργούν για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας αντίστοιχης χρονικής διάρκειας (τουλάχιστον 10 έτη) και έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.

Μισό ενοίκιο

Η νέα ρύθμιση βάζει για πρώτη φορά ξεκάθαρο διαχωρισμό ανάμεσα στη στέγη ως επένδυση και στη στέγη ως κοινωνικό αγαθό: δίνει μακροχρόνιο φορολογικό μπόνους για τον κατασκευαστή-εκμεταλλευτή των ακινήτων, αλλά μόνο για όσο το εισόδημά του από ενοίκια παραμένει «δεμένο» σε χαμηλό μίσθωμα. Η ουσία της ρύθμισης, που αναμένεται να ενεργοποιηθεί μετά το φθινόπωρο, βρίσκεται στο ότι το μίσθωμα θα καθοριστεί με την υπουργική απόφαση που θα εγκαινιάζει το νέο πρόγραμμα. Δεν πρόκειται δηλαδή για ελεύθερη εμπορική εκμετάλλευση, αλλά για ένα «συμβόλαιο» ανταλλαγής: φορολογικό όφελος για τον επενδυτή, χαμηλότερο και σταθερό ενοίκιο στην αγορά για τα νοικοκυριά. Σύμφωνα με πληροφορίες του «business stories», έχει προταθεί και εξετάζεται το ετήσιο μίσθωμα που θα καθοριστεί διοικητικά να μην ξεπερνά το 3%-4% της αντικειμενικής. Και αυτό γιατί σήμερα οι ιδιοκτήτες επιζητούν, στην πλειονότητά τους, επενδυτική απόδοση 5%-7% ετησίως από τους ενοικιαστές τους.

Τι σημαίνει πρακτικά αυτό για τα νοικοκυριά; Σχεδόν μισό ενοίκιο σε σχέση με τα τρέχοντα. Για παράδειγμα, αν κάποιος αγοράζει για επένδυση μια παλαιά γκαρσονιέρα 40 τ.μ. αξίας 100.000 ευρώ, π.χ. στη Νέα Σμύρνη, με σκοπό να αποκομίζει απόδοση, π.χ., 5% ετησίως από τα μισθώματα (αντί κάτω από 1% που θα είχαν τα λεφτά του στην τράπεζα), ζητά ενοίκιο 5.000 ευρώ τον χρόνο ή 415 ευρώ τον μήνα (περίπου 10 ευρώ ανά τ.μ.). Υπολογίζει, σε αδρές γραμμές, ότι σε λιγότερο από μια 25ετία τα ενοίκια θα αποσβέσουν την επένδυση που έκανε (μετά και τους φόρους 15% ετησίως ή 18.750 ευρώ στη διάρκεια αυτή). Το κεφάλαιό του δηλαδή θα έχει ουσιαστικά διπλασιαστεί, ενώ αν το είχε κατάθεση σε τράπεζα θα είχε απαξιωθεί.

Με το μοντέλο «Build to Rent», όμως, επιδιώκεται να μπουν στην αγορά νέα διαμερίσματα, τα οποία διά νόμου θα νοικιάζονται με ετήσια απόδοση χαμηλότερη από 5%-7%, που αποτελεί την κύρια τάση σήμερα. Αν η υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί ορίζει ετήσια απόδοση, π.χ., 3% της αξίας τους για τα επόμενα 10 χρόνια, για ένα αντίστοιχο σπίτι αξίας 100.000 ευρώ το μίσθωμα θα διαμορφώνεται σε 3.000 ευρώ τον χρόνο ή 250 ευρώ τον μήνα για τον ενοικιαστή. Το ενοίκιο στην περίπτωση αυτή μειώνεται 40%, διαμορφώνοντας νέες τάσεις στην αγορά. Από την πλευρά του, ο επενδυτής θα κερδίζει φόρο 22% ετησίως -επειδή στην προκειμένη περίπτωση θα είναι εταιρεία-, δηλαδή 660 ευρώ τον χρόνο ή 6.660 ευρώ σε βάθος δεκαετίας, σε σταθερές τιμές, χωρίς τις όποιες ετήσιες αναπροσαρμογές προκύψουν. Ετσι, στην πράξη, το «Build to Rent» συγκρούεται με τη χρηματιστηριακή λογική της κατοικίας, δηλαδή την εκμετάλλευση των ακινήτων ως επένδυσης, τοποθετώντας τη στέγη πιο κοντά στα πραγματικά διαθέσιμα εισοδήματα των νοικοκυριών.

Διαβάστε περισσότερα στο newmoney.gr