Καβγάδες για τα Airbnb στις πολυκατοικίες: Όταν οι γείτονες καταλήγουν στα δικαστήρια

«Εδώ είναι πολυκατοικία. Δεν είναι ξενοδοχείο. Ώρες κοινής ησυχίας (...). Μένουν και άνθρωποι εδώ. Δεν είμαστε όλοι τουρίστες». Η ανακοίνωση που έχει αναρτηθεί στην είσοδο πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας δεν αφήνει πολλά περιθώρια παρερμηνειών.

Οι κάτοικοί της είναι από τους πολλούς ενοίκους πολυκατοικιών που είναι έξαλλοι με τους συνιδιοκτήτες τους οι οποίοι αποφάσισαν να διαθέσουν τα δικά τους διαμερίσματα για βραχυχρόνια μίσθωση…

Εάν τα προηγούμενα χρόνια ο λόγος για να ξεσπάσει εμφύλιος σε μια πολυκατοικία ήταν το αν θα γεμίσει πετρέλαιο η κοινή δεξαμενή, σήμερα το… casus belli είναι τα Airbnb.

Με τα καταλύματα που είναι επίσημα ενταγμένα στην πλατφόρμα να ξεπερνούν τις 116.000 (115.535 σε ολόκληρη τη χώρα, εκ των οποίων περί τα 15.000 στην Αθήνα και 5.500 στη Θεσσαλονίκη), οι καβγάδες σχετικά με τη φασαρία, τη μετατροπή της πολυκατοικίας σε… κέντρο διερχομένων, ακόμα και τη μοιρασιά των κοινοχρήστων με βάση τη φόρτιση που προκαλεί ο κάθε ιδιοκτήτης στο ακίνητο, είναι καθημερινό φαινόμενο.

Στα δικαστήρια με τον γείτονα

Η αλήθεια είναι ότι από την πρώτη μέρα που εμφανίστηκε το Airbnb στην Ελλάδα ξέσπασαν πόλεμοι σε πολυκατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά κυρίως στην Αθήνα. Με την αγορά να μην υπόκειται σε απολύτως καμία ρύθμιση, έκανε ο… καθένας ό,τι ήθελε και οι καταγγελίες ήταν κυριολεκτικά χιλιάδες στις αστυνομικές αρχές, οι οποίες δεν μπορούσαν να κάνουν κάτι παραπάνω από το να διαχειριστούν υποθέσεις παραβίασης της κοινής ησυχίας.

Κάπως έτσι ήρθε, τον Σεπτέμβριο του 2018, η πρώτη δικαστική προσφυγή. Ενοικοι πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας κατέθεσαν αγωγή εναντίον του ιδιοκτήτη διαμερίσματος στο ίδιο ακίνητο για την απόφασή του να διαθέσει το διαμέρισμά του σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Στην πρώτη αγωγή που είχε κατατεθεί με θέμα το Airbnb στην Ελλάδα, την οποία χειρίστηκε το Μονομελές Πρωτοδικείο της Αθήνας, οι ιδιοκτήτες που την κατέθεσαν έλεγαν ότι «εν αγνοία μας το διαμέρισμα είχε μετατραπεί σε ξενοδοχείο. Είμαστε σε τεράστια ψυχική αναστάτωση, σε πλήρη ανησυχία, σε πλήρη ανασφάλεια. Μας απειλούσαν όταν τους φωνάζαμε. Δεν υπάρχει νόμος, δεν υπάρχει προστασία, δεν υπάρχει όριο σε αυτή την κατάσταση».

Από τότε, δηλαδή το 2018 μέχρι σήμερα, «κύλησε πολύ νερό στο αυλάκι». Κανόνες θεσπίστηκαν, οι διατιθέμενοι χώροι μειώθηκαν κατά πολύ αφού δηλώθηκαν νόμιμα πια, όμως τα... πάθη παρέμειναν. Και παρέμειναν ίδια.

Εάν τότε, το 2018, η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας ζητούσε με την αγωγή της να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση, το σκεπτικό που χρησιμοποιούσε παραμένει επίκαιρο: ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να μην είναι πάνω από το απόλυτο δικαίωμα κυριότητας και χρήσης του κάθε ιδιοκτήτη, όχι όμως από τον όρο να μην παρενοχλούνται «τα συνολικά και κατ’ ιδίαν δικαιώματα των λοιπών ιδιοκτητών» και να μην τίθενται σε κίνδυνο η ασφάλεια, η ευπρέπεια και η υγιεινή του κτιρίου, καθώς και όσων μένουν σε αυτό. Πώς γινόταν και πώς γίνεται αυτό;

Οι καταγγελίες

Στο διαμέρισμα, έλεγε η καταγγέλλουσα, μένουν έως και 16 άτομα ταυτόχρονα και συχνά οι μισθωτές διασκέδαζαν διοργανώνοντας πάρτυ: «Φωνασκούν, τραγουδούν, χορεύουν και ακούνε μουσική σε μεγάλη ένταση». Αυτό είναι και σήμερα ένα κοινό σημείο τριβής στις πολυκατοικίες.

Οι εκμισθωτές των Airbnb δεν είναι μόνο τουρίστες -οι οποίοι φυσικά και διασκεδάζουν-, αλλά και παρέες νεαρών που ψάχνουν έναν χώρο «να αράξουν». Η ενοικίαση ενός Airbnb και η προμήθεια οινοπνευματωδών ποτών από παρακείμενες κάβες είναι μια δημοφιλής επιλογή διασκέδασης για τους νέους σήμερα, λόγω της ιδιωτικότητας που παρέχεται, αλλά και της χαμηλής τιμής. Το «άραγμα», βέβαια, συνεπάγεται μουσική και γέλια, κάτι που συνήθως δεν αρέσει στους υπόλοιπους… μόνιμους κατοίκους της πολυκατοικίας, ιδιαίτερα αν είναι μεταμεσονύκτιες ώρες.

Θέμα τριβής ήταν και παραμένει η μοιρασιά των κοινόχρηστων εξόδων. Καθώς οι πολυκατοικίες που φιλοξενούν Airbnb είναι κυρίως παλιές, δύσκολα σηκώνουν την τουριστική χρήση. Στην πρώτη προσφυγή, η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας έλεγε ότι οι ενοικιαστές χαλάνε συχνά το ασανσέρ επειδή «μπαινοβγαίνουν υπεράριθμοι» στον ανελκυστήρα έως τον 5ο όροφο και μεταφέρουν συχνά πολλές αποσκευές.

Οι παλιοί ανελκυστήρες στις πολυκατοικίες των δεκαετιών από το ’50 έως το ’80 (που αποτελούν τη συντριπτική πλειονότητα της πρωτεύουσας) βρίσκονται ήδη στα όριά τους και η βαριά χρήση από τους τουρίστες είναι ικανή να δώσει τη χαριστική βολή.

Πώς, όμως, θα αποδειχτεί ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος στον 3ο που το έχει διαθέσει για Airbnb είναι υπεύθυνος που χάλασε το ασανσέρ; Καθώς σε έναν μεγάλο βαθμό οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων είναι αλλοδαποί, από την Κίνα ή το Ισραήλ, οι οποίοι δεν ασχολούνται με το διαμέρισμά τους, αλλά το έχουν αναθέσει για την εκμετάλλευσή του σε μια διαχειρίστρια εταιρεία, το πρόβλημα γιγαντώνεται.

Συνήθως αυτές οι εταιρείες επιδιώκουν να πάρουν τη διαχείριση του κτιρίου και να φορτώσουν τα κοινόχρηστα και τις άλλες ζημιές που προκαλούνται στους υπόλοιπους ενοίκους, καθώς αυτές κάνουν τον επιμερισμό των κοινοχρήστων. Για να βγει μια κάποια άκρη θα πρέπει οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες να προσφύγουν δικαστικά και να αποδείξουν ότι η εταιρεία χρεώνει ό,τι κρίνει πως είναι νόμιμο χωρίς να είναι.

Τα προβλήματα

Ακριβώς επειδή τις περισσότερες φορές η διαχείριση αυτών των ακινήτων είναι όσο πιο απρόσωπη γίνεται, με σκοπό να μην… μπορούν να βρουν οι ένοικοι σε ποιον θα παραπονεθούν, είναι κοινή πρακτική, στο πλαίσιο της διαμονής τους, οι ενοικιαστές να παραλαμβάνουν τα κλειδιά των δύο εισόδων της πολυκατοικίας, «τα οποία αλλάζουν χέρια μεταξύ ανεξέλεγκτου αριθμού αγνώστων ατόμων, με συνέπεια να δημιουργείται σοβαρότατο θέμα ασφάλειας για όλη την οικοδομή και τους ενοίκους της».

Αυτό συχνά οδηγεί σε προστριβές επειδή οι επισκέπτες αφήνουν τις εισόδους ξεκλείδωτες και χαλάνε τις κλειδαριές των δύο εισόδων ή μπαίνουν στους κοινόχρηστους χώρους χρήστες ναρκωτικών.

Ετερο πρόβλημα είναι η χρήση των διαμερισμάτων για παράνομους σκοπούς. Είναι κοινό μυστικό ότι σε μεγάλο βαθμό τα Airbnb χρησιμοποιούνται για την αγοραπωλησία και κατανάλωση ναρκωτικών ουσιών, αλλά και το εμπόριο λευκής σαρκός.

Η τραγική υπόθεση με τον θάνατο της Μυρτώς στην Κεφαλονιά είναι ένα τέτοιο παράδειγμα, ενώ μια άλλη χαρακτηριστική περίπτωση είναι αυτή της 12χρονης στον Κολωνό. Οι αστυνομικοί της Υποδιεύθυνσης Προστασίας Ανηλίκων που εξάρθρωσαν την υπόθεση, διαπίστωσαν ότι ο Ηλίας Μίχος και οι συνεργοί του χρησιμοποιούσαν διαμερίσματα Airbnb, τα οποία νοίκιαζαν και χρησιμοποιούσαν ως χώρο για τα ραντεβού της φρίκης. Εκεί συναντιόταν η 12χρονη με τους «πελάτες», οι οποίοι τη βίαζαν.

Αυτό συνέβαινε καθώς η επιλογή διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης από escorts ή από κυκλώματα που προωθούν γυναίκες στην πορνεία είναι κοινή πρακτική, καθώς προσφέρει διακριτικότητα και ανωνυμία, αλλά και την ευελιξία της αλλαγής χώρων προτού εντοπιστούν ή καταγγελθούν. Και φυσικά αποτελεί αιτία πολέμου με τους υπόλοιπους ενοίκους των πολυκατοικιών όταν ή αν και εφόσον το καταλάβουν.

«Έγινε η ζωή μας κόλαση»

Διαχειριστές πολυκατοικιών που προσφεύγουν στη Δικαιοσύνη λένε ότι από την υποδοχή του πρώτου Airbnb μέχρι την απόφαση να κινηθούν νομικά έχει περάσει πολύς καιρός, στον οποίο η ζωή τους έχει μετατραπεί σε κόλαση.

«Ο διπλασιασμός των εξόδων της πολυκατοικίας για την κάλυψη των αναγκών σε καθαριότητα, ρεύμα και έκτακτες επισκευές, όπως της κλειδαριάς της εξώπορτας που σπάει κάθε τρεις και λίγο ή του ασανσέρ που τις μισές ημέρες του μήνα είναι εκτός λειτουργίας αφού κουβαλάει τα μπαγκάζια του καθενός, είναι σταγόνα στον ωκεανό.

Το πρόβλημα είναι η απαξίωση της ιδιοκτησίας μας μέσα από τη μετατροπή της σε κέντρο διερχομένων. Μπαίνεις στο ασανσέρ και δεν ξέρεις με ποιον μπαίνεις. Δεν ξέρεις ποιος μένει δίπλα σου και τι κάνει. Βλέπουμε ανθρώπους να κουβαλάνε καφάσια μπίρες και να μπαινοβγαίνουν μεθυσμένοι όλη τη νύχτα».

Αλλοι καταγγέλλουν ότι έχουν μετατραπεί σε ρεσεψιονίστ. Οι διαχειριστές των Airbnb δεν έχουν δώσει σαφείς οδηγίες παρά μόνο έχουν παραδώσει μέσω box τα κλειδιά και οι τουρίστες δεν γνωρίζουν ποιο είναι το διαμέρισμα στο οποίο θα μείνουν. Ετσι, είτε χτυπούν τα κουδούνια άλλων διαμερισμάτων ζητώντας οδηγίες είτε δοκιμάζουν τα κλειδιά σε όποια πόρτα βρουν μπροστά τους.

«Με τον διαχειριστή της εταιρείας που μισθώνει το ακίνητο να είναι άφαντος αφού κλείνει το τηλέφωνό του, οι τουρίστες μου χτυπούν συνέχεια το κουδούνι και ζητούν οδηγίες. Ομως εγώ δεν είμαι ρεσεψιονίστ, ούτε ξέρω όλες τις γλώσσες του κόσμου, ούτε και έχω όρεξη να αφήνω τις δουλειές μου για να δείχνω στον καθένα το διαμέρισμα που θα μείνει. Σκέφτομαι να κολλήσω αυτοκόλλητα με βελάκια στο πάτωμα ώστε να καθοδηγούνται οι τουρίστες στο Airbnb ή να βάλω χαρτί στα διαμερίσματα που νοικιάζουν ότι “αυτό είναι το διαμέρισμα που ψάχνετε”. Πραγματικά δεν αντέχω άλλο να ακούω το κουδούνι μου», λέει ένοικος πολυκατοικίας στο Κουκάκι που χρησιμοποιείται για βραχυχρόνια μίσθωση.

Σε άλλες περιπτώσεις υπάρχουν πρακτικά ζητήματα. Οι ένοικοι του Airbnb, για παράδειγμα, πέταγαν αντικείμενα στην τουαλέτα, με αποτέλεσμα όλα τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας να γεμίσουν βοθρολύματα. Σε άλλη πολυκατοικία του κέντρου, το ασανσέρ βγήκε off, αφού μπήκαν υπεράριθμοι επισκέπτες μαζί με τις βαλίτσες τους και τώρα οι ένοικοι του 5ου, οι οποίοι έχουν και νεογέννητο σε καρότσι, πρέπει να ανεβοκατεβαίνουν με τις σκάλες.

Βραχυκυκλώματα από κακή χρήση συσκευών, καβγάδες, φωνές, «παράξενοι άντρες που ανεβαίνουν όλη μέρα στο διαμέρισμα βραχυχρόνιας» και άλλα τέτοια φαινόμενα έχουν μετατρέψει τις πολυκατοικίες σε πεδίο διαμάχης.

Ο νόμος

Η Δικαιοσύνη, όλα αυτά τα χρόνια, δεν είχε κοινή γραμμή. Για παράδειγμα, στην υπόθεση της πολυκατοικίας της Βεΐκου που περιγράφεται παραπάνω, οι δικαστές έκριναν ότι έπρεπε να σταματήσει η χρήση του Airbnb.

Σε προσφυγή στην πλατεία Βικτωρίας, το δικαστήριο έκρινε ότι οι πέντε συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας έπρεπε να σταματήσουν να μισθώνουν τα διαμερίσματά τους μέσω Airbnb. Σε άλλη υπόθεση, ωστόσο, στο Πεδίον του Αρεως, δικαιώθηκε η ιδιοκτήτρια που διέθετε το ακίνητό της μέσω βραχυχρόνιας αστικής μίσθωσης.

Στο Ναύπλιο, το 2019, το Μονομελές Πρωτοδικείο άνοιξε τον δρόμο σε όσους αντιδρούσαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην πολυκατοικία τους, αποδεχόμενο την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των υπόλοιπων ιδιοκτητών διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Με την απόφασή του καλούσε την ιδιοκτήτρια που μίσθωνε το σπίτι της μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης «να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας». Επίσης, απειλούσε εις βάρος της «προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση».

Νωρίτερα, στη Χαλκιδική οι τρεις ιδιοκτήτες πολυτελούς οικιστικού συγκροτήματος προσέφυγαν δικαστικά εναντίον της τέταρτης, ζητώντας με αγωγή τους να σταματήσει η τουριστική εκμετάλλευση μέσω Airbnb του διαμερίσματός της.

Οι ιδιοκτήτες κέρδισαν, καθώς το δικαστήριο δέχθηκε πως είχαν δίκιο να διαμαρτύρονται για την όχληση που προκαλούσαν οι επισκέπτες-τουρίστες, την υπέρµετρη χρήση της πισίνας και των κοινόχρηστων χώρων.

Στην Αθήνα, όπου ο έλεγχος των Airbnb έχει περάσει στον δήμο, τον ασκό του Αιόλου άνοιξαν τα μέλη της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), τα οποία προσέφυγαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας ζητώντας τη σφράγιση ακινήτων στην Πλάκα επειδή η χρήση τους στο πλαίσιο του συστήματος των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι τουριστική και ως τέτοια δεν επιτρέπεται εντός της περιοχής αυτής, σύμφωνα με το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που ισχύει εκεί και απαγορεύει τη λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.

Το ΣτΕ έκρινε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θεωρούνται αυτομάτως τουριστικά καταλύματα, δίνοντας το έναυσμα για έλεγχο των Airbnb στην Πλάκα από τον Δήμο Αθηναίων. Η απόφαση αυτή μετέφερε στον δήμο την αρμοδιότητα να ελέγχει και να αποφασίζει κατά περίπτωση για τη νομιμότητα των ακινήτων, βάζοντας φρένο στην ανεξέλεγκτη μετατροπή κτιρίων σε ξενοδοχεία. Και κάπως έτσι καταλάβαμε τη σημασία του νέου Χωροταξικού που έρχεται για την ανεξέλεγκτη εξάπλωση του Airbnb.

Γίνεται η αποθήκη;

Καθώς η μόδα εσχάτως είναι να μετατρέπονται σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης παλιά δώματα σε πολυκατοικίες, παλιά καταστήματα και γκαράζ, αλλά και να γίνεται κατάτμηση διαμερισμάτων σε περισσότερα για γιγάντωση του κέρδους, μάλλον δεν ήταν και μεγάλη έκπληξη η προσφυγή στη Δικαιοσύνη των ενοίκων πολυκατοικίας στην ανατολική Θεσσαλονίκη εναντίον ιδιοκτήτη στο ίδιο ακίνητο.

Ο μηνυόμενος φέρεται να προχώρησε στον διαχωρισμό του υπογείου του οποίου είναι ιδιοκτήτης σε οκτώ διαφορετικά διαμερίσματα προκειμένου να χρησιμοποιηθούν για ενοικίαση βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με αυτό το σχέδιο προφανώς και διαφώνησαν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες, ομάδα των οποίων έκανε κοινή προσφυγή στα δικαστήρια με σκοπό να μπλοκάρει το παραπάνω σχέδιο.

Η ομάδα των ιδιοκτητών, όπως εξήγησε η δικηγόρος τους, Χριστίνα Σωτηράκογλου, αντιδρά στο παράνομο του πράγματος. Κι αυτοί γιατί «πλέον διαμορφώνεται και στη Θεσσαλονίκη μια νέα μόδα με τα Airbnb, καθώς ακόμη και υπόγειες εγκαταστάσεις χωρίζονται για να φτιαχτούν μικρά διαμερίσματα.

Αυτό σημαίνει ότι σε έναν τέτοιο χώρο δημιουργούνται εγκαταστάσεις, π.χ. για ισάριθμους απορροφητήρες, ισάριθμους εξαερισμούς, ισάριθμες υδραυλικές εγκαταστάσεις, κάτι που αφενός δημιουργεί μεγάλη όχληση στους υπόλοιπους κατοίκους της πολυκατοικίας, αφετέρου οι κατασκευές αυτές δεν προβλέφθηκαν όταν εκδόθηκε η άδεια για την ανοικοδόμηση του κτιρίου».

Αυθαιρεσίες

Εκ πρώτης όψεως, αυτό μπορεί να μη φαίνεται πολύ τραγικό, υπό την έννοια ότι η απληστία ενός ιδιοκτήτη που θέλει από έναν υπόγειο χώρο να βγάλει οκτώ ενοικιαζόμενα διαμερίσματα δεν επηρεάζει τη δόμηση του κτιρίου.

Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες δεν διστάζουν ακόμα και να θέσουν σε κίνδυνο τη στατικότητα του κτιρίου, αφαιρώντας, για παράδειγμα, την πλάκα ή κολώνες (!) για να δώσουν ύψος στο υπόγειο ή να κερδίσουν χώρο στο διαμέρισμα ή ακόμα και για να βγάλουν περισσότερα διαμερίσματα.

Δεν είναι τυχαίο ότι μέχρι πρότινος υπήρχε στην Αθήνα Airbnb που δεν είχε ούτε τουαλέτα, παρότι βρισκόταν σε νεόκτιστη πολυκατοικία. Ο ιδιοκτήτης είχε αγοράσει ένα διαμέρισμα και είχε χτίσει έναν τοίχο στη μέση του, δημιουργώντας δύο εισόδους κάνοντας το ένα διαμέρισμα δύο ξεχωριστά.

Το αν μπορεί κάποιος να μετατρέψει μια αποθήκη ή ένα γκαράζ σε διαμέρισμα προς βραχυχρόνια μίσθωση ελέγχεται. Την απάντηση ως προς το πώς και αν μπορεί να μετατραπεί ένα ισόγειο τμήμα -π.χ. αποθήκη- σε κατοικία ή επαγγελματικό χώρο ρυθμίζει σε μεγάλο βαθμό η απόφαση 1616/2025 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία θέτει σαφή όρια στη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους.

Με βάση αυτή και το ισχύον πλαίσιο, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να αποτρέψει την τακτοποίηση του χώρου υπό τη νέα του χρήση, επικαλούμενος την απώλεια του κοινόχρηστου χαρακτήρα και την αλλοίωση της λειτουργίας της οικοδομής.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ: Shutterstock