Το ΣτΕ «μπλοκάρει» την επένδυση στον Αστέρα Βουλιαγμένης

«Μπλόκαρε» το Συμβούλιο της Επικρατείας την επένδυση του ενός δισ. δολαρίων που επρόκειτο να γίνει στο «φιλέτο» του Αστέρα Βουλιαγμένης, ενώ παράλληλα φρενάρισε η «μεταμόρφωση» της χερσονήσου της Βουλιαγμένης που θεωρείται το μεγαλύτερο φιλέτο της Μεσογείου.

Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε μη νόμιμη τη δημιουργία 100 νέων μονοκατοικιών («καμπάνες») και την κατασκευή χτισμάτων στο αδόμητο τμήμα της χερσονήσου του Μικρού Καβουρίου.

Έτσι, στο κενό παραμένει η διαδικασία της μεταβίβασης του 90% της Αστήρ Παλλάς στην Αραβικών συμφερόντων Jermyn Street Real Estate Fund IV LP.

Ο Αστέρας Βουλιαγμένης έχει περάσει στα «χέρια» της Jermyn, έναντι μόλις 400 εκατ. ευρώ. Το εν λόγω Fund το διαχειρίζεται η AGC, που έχει ως μετόχους κατά 85% αραβικά funds αλλά και επιφανείς οικογένειες επιχειρηματιών από το Κουβέιτ και το Άμπου Ντάμπι. Στο υπόλοιπο 15% συμμετέχει ο τουρκικός όμιλος Dogus, του Τούρκου πολυεκατομμυριούχου Φαρίτ Σαχένκ.

Τα σχέδια προέβλεπαν τη δημιουργία ενός πολυτελούς resort που θα αποτελούσε διεθνή πόλο έλξης για κροίσους και θα περιελάμβανε  ελικοδρόμια, μαρίνα για τον ελλιμενισμό mega yachts, γήπεδα όλων αθλημάτων (όπως είναι γκολφ, τένις, κ.λπ.), 100 πολυτελείς καμπάνες και αυτοτελείς μονοκατοικίες, επτάστερα ξενοδοχεία, συνεδριακά κέντρα, εστιατόρια, καφετέριες, εμπορικά καταστήματα, παιδικοί σταθμοί, πολιτιστικές εγκαταστάσεις.

Ειδικότερα, στο Συμβούλιο της Επικρατείας είχε κατατεθεί για νομοπαρασκευαστική επεξεργασία το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με το οποίο προβλέπεται η έγκριση «του ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης δημοσίου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), η τροποποίηση του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως της Βουλιαγμένης στην έκταση του Αστέρα Βουλιαγμένης και ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης».

Με το σχέδιο διατάγματος επιχειρήθηκε: 1) Η έγκριση ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης δημοσίου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) συνολικού εμβαδού 301.864,99 τ.μ. που βρίσκεται στο Μικρό Καβούρι Αττικής, 2) η τροποποίηση του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης της Βουλιαγμένης Αττικής στην έκταση του «Αστέρα Βουλιαγμένης», 3) ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δομήσεως κατά ζώνες, και 4) η έγκριση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).
 
Τι κατασκευές προβλέπονται από το διάταγμα
Η έκταση των 301.864,99 τετραγωνικών μέτρων του Αστέρα Βουλιαγμένης, σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, χωρίζεται σε πέντε ζώνες και στην κάθε μια από αυτές καθορίζονται διαφορετικές χρήσεις.

Η πρώτη ζώνη, που έχει το μεγαλύτερο επιχειρηματικό ενδιαφέρον, έχει έκταση 201.425 τ.μ. και  χαρακτηρίζεται ως περιοχή τουρισμού, αναψυχής και παραθεριστικής κατοικίας. Από τα 201.425 τ.μ., επιτρέπεται  να δομηθούν τα 56.500 τ.μ., εκ των οποίων στα 17.000 τ.μ. θα αναγερθούν αποκλειστικά ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις, στα 39.500 τ.μ. θα αναγερθούν κατά κανόνα αυτοτελείς πολυτελείς κατοικίες, αλλά και άλλες εγκαταστάσεις. Ο συντελεστής δόμησης καθορίζεται 0,2 και ο συντελεστής κάλυψης 0,1. Στην υπόλοιπη έκταση της ζώνης αυτής  (161.345 τ.μ.) προβλέπεται η ανέγερση διαφόρων κατασκευών. Στη ζώνη αυτή θα κατασκευαστούν ελικοδρόμια για την εξυπηρέτηση όλης της τουριστικής μονάδας, χωρίς όμως να προσδιορίζεται πόσα θα κατασκευαστούν.

Ακόμη, επιτρέπεται η κατεδάφιση (ολική ή μερική), η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός των υπαρχουσών ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων σε επτά αστέρων θέρετρα, αλλά και η κατασκευή δύο νέων υπερπολυτελών που θα σπανίζουν διεθνώς και παρόμοια δεν υπάρχουν στον ελληνικό χώρο. Τα ξενοδοχεία θα έχουν ανώτερη κάλυψη 17.000 τ.μ. και  ύψος τα 19 μέτρα, ενώ είναι υποχρεωτική διάσπαση των όγκων ανά 4.500 τ.μ. 

Να σημειωθεί ότι στον Αστέρα Βουλιαγμένης υπάρχουν σήμερα τα ξενοδοχεία «Αστήρ Παλάς» (240 κλίνες), «ARION PALACE» (246 κλίνες), «ΝΑΥΣΙΚΑ - WESTIN» (319 κλίνες) και «Αφροδίτη» (βρίσκεται εκτός λειτουργίας τα τελευταία χρόνια). Στην ίδια πρώτη ζώνη θα κατασκευαστούν δύο εστιατόρια (σε χώρους εκτός των ξενοδοχείων) με επιφάνεια μέχρι 800 τ.μ. το καθένα και αναψυκτήρια η έκταση των οποίων δεν μπορεί να ξεπερνά τα 1.300 τ.μ.

Παράλληλα, είναι δυνατή η διατήρηση -μετά από τις αναγκαίες ανακαινίσεις- των υπαρχόντων αναψυκτηρίων, όπως είναι δυνατή η κατεδάφισή τους ή η κατασκευή νέων με μέγιστο ύψος τα 7,5 μέτρα.

Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση των εμπορικών καταστημάτων που θα είναι εκτός των ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, προβλέπεται σε 500 τ.μ., ενώ το κάθε κατάστημα δεν μπορεί να είναι πάνω από 200 τ.μ. Και πάλι ως μέγιστο ύψος των καταστημάτων θα είναι τα 7,5 μέτρα.

Ακόμη, το σχέδιο διατάγματος προέβλεπε τη συνένωση των υπαρχουσών καμπανών ή τη δημιουργία νέων πολυτελών καμπανών, την μετατροπή τους σε κατοικίες. Πάντως, ο συνολικός αριθμός των καμπανών δεν μπορεί να ξεπερνά τις 100. Επίσης, επιτρέπεται και η κατασκευή νέων μεμονωμένων αυτοτελών πολυτελών κατοικιών, με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος τα 7,5 μέτρα. Στην υπόλοιποι επιφάνεια της πρώτης ζώνης, προβλέπονται συνεδριακά κέντρα,  πολιτιστικές εγκαταστάσεις, αθλητικές εγκαταστάσεις με γήπεδα τένις, γκόλφ και άλλων αθλημάτων, αποδητήρια και γραφεία των αθλητικών εγκαταστάσεων, παιδικοί σταθμοί, στεγασμένα Parking για αυτοκίνητα, πούλμαν και αυτοκίνητα μέχρι 3,5 τόνους. Παράλληλα, τα 49.080 τ.μ. της πρώτης ζώνης χαρακτηρίζονται ως περιοχή πρασίνου, στην οποία απαγορεύεται η κάθε μορφής δόμηση. Στην περιοχή αυτή επιτρέπεται μόνο η δημιουργία μονοπατιών περιπάτου και αναψυχής.

Από τις εγκαταστάσεις της δεύτερης ζώνης (61.505 τ.μ.), άλλες θα διατηρηθούν, άλλες θα ανακαινισθούν και σε άλλες θα γίνει αποκατάσταση των υπαρχόντων κτιρίων, χωρίς όμως να αυξηθεί η υπάρχουσα δόμηση.  

Στην τρίτη ζώνη, έκτασης 25.845 τ.μ. απαγορεύεται η δόμηση. Αντίθετα επιτρέπεται η διατήρηση, ανακαίνιση και αποκατάσταση των υφυσταμένων εγκαταστάσεων, χωρίς καμία αύξηση δόμησης.

Περιοχή αγκυροβολίου σε προστατευόμενο όρμο» χαρακτηρίζεται η τέταρτη 4η ζώνη (ΙV ζώνη), επιφάνειας 3.000 τ.μ. Στην ζώνη αυτή απαγορεύεται μεν  δόμηση, αλλά επιτρέπονται τα έργα υποδομής για την μετατροπή  του υπάρχοντος αγκυροβολίου σκαφών μικρού μεγέθους σε τουριστική-λιμενική εγκατάσταση (διάβαζε ελλιμενισμός mega yachts).

Η πέμπτη και τελευταία ζώνη των 10.260 τ.μ. χαρακτηρίζεται «περιοχή προστασίας αρχαιολογικού χώρου» και απαγορεύεται η δόμηση. Επιτρέπονται μόνο έργα προστασίας, αποκατάστασης και ανάδειξης των αρχαιοτήτων μετά από ειδικές μελέτες, οι οποιες θα εγκρίνονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και γνωμοδοτικά όργανα του υπουργείου Πολιτισμού.

Η γνωμοδότηση του ΣτΕ
Οι σύμβουλοι επικρατείας επεξεργάστηκαν το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος και με την υπ΄ αριθμ. 28/2015 γνωμοδότηση του Ε΄ Τμήματος με πρόεδρο την αντιπρόεδρο του Ανωτάτου Ακυρωτικού Αγγελική Θεοφιλοπούλου και εισηγητή τον πάρεδρο Δημήτρη Βασιλιάδη, έκριναν μη νόμιμο το επίμαχο διάταγμα.

Οι δικαστές αφού ερμήνευσαν το άρθρο 24 του Συντάγματος για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, επισημαίνουν ότι «έχει αναχθεί σε συνταγματικά προστατευόμενη αξία το οικιστικό, φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον, από το οποίο εξαρτάται η ποιότητα ζωής και η υγεία των κατοίκων των πόλεων και των οικισμών. Οι συνταγματικές αυτές διατάξεις απευθύνουν επιταγές στο νομοθέτη (τυπικό ή κανονιστικό) να ρυθμίσει τη χωροταξική ανάπτυξη και πολεοδομική διαμόρφωση της χώρας με βάση ορθολογικό σχεδιασμό υπαγορευόμενο από πολεοδομικά κριτήρια, σύμφωνα με την ιδιομορφία, τη φυσιογνωμία και τις ανάγκες κάθε περιοχής».

Κριτήρια για τη χωροταξική αναδιάρθρωση και την πολεοδομική ανάπτυξη των πόλεων και των οικιστικών εν γένει περιοχών, σημειώνεται στη γνωμοδότηση, είναι «η εξυπηρέτηση της λειτουργικότητας και της αναπτύξεως των οικισμών και η εξασφάλιση των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης των κατοίκων».

Κατ’ ακολουθίαν, «απαγορεύεται, κατ’ αρχήν, η λήψη μέτρων που επιφέρουν την επιδείνωση των όρων διαβιώσεως και την υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή του προβλεπόμενου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος».

Από το περιεχόμενο του επίμαχου διατάγματος, υπογραμμίζουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, προκύπτει ότι «η μεταβολή των επιτρεπομένων χρήσεων που επιχειρείται στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ δεν συνιστά ρύθμιση απορρέουσα από χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της ευρύτερης περιοχής και ειδικότερα από το νέο ΡΣΑ ή το ΓΠΣ του οικείου Δήμου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης».

Εξάλλου, συνεχίζουν οι δικαστές, «η προσθήκη της χρήσης κατοικίας στις νυν επιτρεπόμενες χρήσεις τουρισμού-αναψυχής και των συνοδευτικών τους χρήσεων στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ, η οποία περιλαμβάνεται στη χερσόνησο του Μικρού Καβουρίου, και μάλιστα με τη δημιουργία ή την ανέγερση μεγάλου αριθμού  κατοικιών ύψους 7,5 μ. σε δομημένες αλλά και αδόμητες επιφάνειες της χερσονήσου συνιστά επιβάρυνση των ήδη επιτρεπομένων χρήσεων και μετατρέπει στο διηνεκές την ευαίσθητη περιοχή της χερσονήσου σε οικιστική περιοχή με μικτές χρήσεις, προεχόντως κατοικίας, ενόψει και του συνολικού αριθμού των κατοικιών (έως 100), και δευτερευόντως τουρισμού». Συνεπώς, τονίζεται στη γνωμοδότηση, «η προσθήκη της χρήσης κατοικίας στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ συνιστά επιδείνωση του υφισταμένου φυσικού, πολιτιστικού και του οικιστικού περιβάλλοντος της περιοχής».

Από τους συμβούλους Επικρατείας εκφράστηκαν τρεις απόψεις ως προς το ζήτημα αν η επιδείνωση του περιβάλλοντος της περιοχής της χερσονήσου δικαιολογείται, με βάση τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο, από λόγους δημοσίου συμφέροντος. Εκ των απόψεων αυτών οι δύο ήταν αρνητικές και η μία θετική.

Τέλος, το ΣτΕ κατέλειξε στο συμπέρασμα ότι το επίμαχο σχέδιο διατάγματος «δεν προτείνεται νομίμως κατά το μέρος που επιτρέπει τη χρήση κατοικίας εκτός των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας, ήτοι σε αυτοτελείς κατοικίες με τη διαμόρφωση και ανακατασκευή υφισταμένων κτισμάτων και με την ανέγερση νέων κατοικιών, καθώς και κατά το μέρος που επιτρέπει τη δόμηση σε αδόμητες επιφάνειες της χερσονήσου του Μικρού Καβουρίου».