Πώς τα στατιστικά στοιχεία ακυρώνουν τις υπεραξίες στα παλιά ακίνητα

Χτύπημα στην «καρδιά» του νέου φόρου υπεραξίας που επιχειρεί να επιβάλει η κυβέρνηση αποτελούν τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, που αποδεικνύουν ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που πλέον ξεπουλάνε όσο-όσο τις περιουσίες τους, καλούνται από φέτος να πληρώνουν επιπλέον και φόρους εισοδήματος για κέρδη και υπεραξίες που υπάρχουν μόνο στη φαντασία του υπουργείου Οικονομικών. Μετά τις «άδικες» -όπως τις χαρακτήρισε ο ίδιος ο πρωθυπουργός- μειώσεις στις αποδοχές των ενστόλων, τις οποίες ακύρωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας, τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. έρχονται να αμφισβητήσουν τη νομιμότητα επιβολής ενός τέτοιου φόρου στους ιδιοκτήτες, καθώς αποδεικνύουν ότι σχεδόν όλοι όσοι πωλούν ακίνητα ή άλλα περιουσιακά στοιχεία έχουν ζημία και όχι κέρδος και, άρα, εξ ορισμού δεν θα έπρεπε να φορολογηθούν καν.

Αλχημείες

Αυτό γνώριζαν προφανώς οι συντάκτες του νόμου που βρήκαν μια... επιστημονική μέθοδο για να βαπτίσουν τη ζημία κέρδος. Για να υπάρχει φορολογική βάση και να επιβληθεί φόρος 15% στο «υπερκέρδος» όταν ο ιδιοκτήτης εκποιεί την περιουσία του, βασίστηκαν στο εξής τέχνασμα: να αφαιρείται από τη σημερινή τιμή πώλησης το κόστος απόκτησης του ακινήτου, χωρίς όμως πρώτα να τιμαριθμοποιείται η τιμή κτήσης ώστε να είναι συγκρίσιμη με την τρέχουσα αξία πώλησης.

Αν δεν συμβεί αυτό, προκύπτει πάντα (σχεδόν με μαθηματική βεβαιότητα) κέρδος και υπεραξία προς φορολόγηση. Εφόσον η Εφορία θα λαμβάνει ως βάση ονομαστικές αξίες, δηλαδή μη διορθωμένες τιμές απόκτησης των περιουσιακών στοιχείων, χωρίς να εξετάζει την αληθινή αξία του χρήματος και το πραγματικό κόστος που επωμίστηκε ο ιδιοκτήτης, υποεκτιμά την τιμή κτήσης όταν τη συγκρίνει με την τιμή πώλησης και υπολογίζει πως υπάρχει κέρδος για να φορολογηθεί.

«Ιστορικό λάθος» ο νέος φόρος

Τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. δείχνουν ότι μια αυτόματη σύγκριση των «ιστορικών» τιμών με τις τρέχουσες στα συμβόλαια είναι ανεπίτρεπτη ή και αδύνατη αν τα ποσά του παρελθόντος δεν αναχθούν σε ευρώ της εποχής μας. Δεν υπάρχει άλλωστε μεγαλύτερο ιστορικό λάθος (όπως διδάσκει και η επιστήμη της Ιστορίας) από το να κρίνει κανείς το παρελθόν με όρους του σήμερα. Η χώρα μας έχει αλλάξει νόμισμα τα τελευταία χρόνια και επιπλέον, λόγω του υψηλού πληθωρισμού στο παρελθόν, κατά τα τελευταία 50 χρόνια το κόστος (εκφρασμένο στη νομισματική αξία κάθε εποχής) ήταν σχεδόν πάντα πολύ υψηλότερο από αυτό που αντιλαμβάνεται κανείς σήμερα. Λαμβάνοντας λοιπόν υπόψη τον πληθωρισμό, η ΕΛ.ΣΤΑΤ. καταγράφει στοιχεία για την εξέλιξη της αξίας της νομισματικής μονάδας της Ελλάδος από το 1959 μέχρι σήμερα. Με βάση αυτά, ένα κινητό ή ακίνητο στοιχείο που αποκτήθηκε στο παρελθόν κόστισε στον κάτοχό του πολύ περισσότερο απ’ όσο δείχνει μια απλή και πρόχειρη σύγκριση των ποσών άλλης εποχής με τη σημερινή αξία του χρήματος.

«Παίζουν» με τις λέξεις

Με μια μπερδεμένη διατύπωση για να θολώσουν τα νερά, στον νόμο 4172 (άρθρο 41) «ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη (σ.σ.: εννοείται η υπεραξία). Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο (...) Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά τον χρόνο της μεταβίβασης».

Στη χώρα μας δηλαδή ως υπεραξία λογίζεται η διαφορά ανάμεσα στην αναγραφόμενη τιμή στα συμβόλαια αγοράς και πώλησης όσα χρόνια κι αν έχουν περάσει στο μεταξύ. Ετσι όμως περνά απαρατήρητο το ότι αν ένα ακίνητο (ή μετοχικό κεφάλαιο κ.λπ.) αποκτήθηκε στο παρελθόν αντί 100.000 ευρώ και πωλείται σήμερα, π.χ., για 120.000 ευρώ, στην πραγματικότητα κέρδος (υπεραξία) δεν υπάρχει γιατί το «κατάπιε» ο πληθωρισμός. Για να διορθώσουν το λάθος στη σύγκριση (ή απλώς «για ξεκάρφωμα»), ο νόμος 4172 κάνει και μια αναφορά σε «αποπληθωρισμό της υπεραξίας». Φρόντισαν όμως να μην τιμαριθμοποιείται η τιμή κτήσεως όπως συμβαίνει σε άλλα κράτη (Ιρλανδία, Ισραήλ κ.ά.) για να μπορεί να γίνεται η σύγκριση (αφαίρεση) που οδηγεί σε υπολογισμό κέρδους ή ζημίας. Αυτό δεν θα συνέφερε όμως στην περίπτωση της Ελλάδας όπου το κράτος χρειάζεται επιτακτικά περισσότερα έσοδα από φόρους.

Ετσι πέτυχαν να προκύπτει «εξ ορισμού» σχεδόν πάντα θετική διαφορά (κέρδος). Η υπεραξία που προέκυψε τεχνητά εκ των υστέρων «αποπληθωρίζεται», αλλά μερικώς μόνο, όχι δηλαδή με βάση τον πληθωρισμό αλλά με καθορισμένους συντελεστές απομείωσης 5%-39% ανάλογα με τα χρόνια κατοχής του ακινήτου, που όμως δεν καλύπτουν ούτε τον πληθωρισμό, ούτε την απαξίωση λόγω παλαιότητας, ούτε και το κόστος συντήρησης του προς πώληση περιουσιακού στοιχείου.

Οι «αδικίες» του φόρου υπεραξίας

1. Αποπληθωρίζεται η υπεραξία αντί να τιμαριθμοποιείται η τιμή κτήσεως.

2. Οι συντελεστές αποπληθωρισμού της υπεραξίας δεν καλύπτουν τον πληθωρισμό.

3. Δεν ισχύει αφορολόγητο 25.000 ευρώ αν ο ιδιοκτήτης πουλήσει άλλο σπίτι κατά την ίδια περίοδο διακράτησης.

4. Δεν ισχύει το αφορολόγητο αν το ακίνητο μεταπωληθεί προτού παρέλθει 5ετία.

5. Αν η τιμή κτήσεως δεν προκύπτει με άλλον τρόπο, θεωρείται μηδενική. Τότε η υπεραξία φτάνει στο 100% και ο φόρος 15% επιβάλλεται σε ολόκληρο το εισπραττόμενο τίμημα από την πώληση.

6. Αν τυχόν προκύψει αρνητική διαφορά υπεραξίας (ζημία) από πώληση περιουσιακού στοιχείου, αυτή δεν μειώνει τον φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη αλλά μεταφέρεται για έκπτωση φόρου υπεραξίας στο μέλλον, εφόσον έχει άλλο ακίνητο ο ιδιοκτήτης και καταφέρει να το πουλήσει.

Διαβάστε περισσότερα: www.newmoney.gr