Το χρηματιστήριο των ακινήτων: Άρχισε η πτώση διεθνώς - Αντέχει η Ελλάδα
19.04.202321:46
Οι ειδικοί στο εξωτερικό προειδοποιούν για νέα κρίση, όμως η χώρα μας αντέχει, χάρη στο φιλικό περιβάλλον για επενδύσεις, το μεγάλο έργο του Ελληνικού, το πρόγραμμα Golden Visa και τη γεωγραφική της θέση
«Η “Μονόπολη” της γης δεν είναι μόνο “Μονόπολη”, αλλά με διαφορά η μεγαλύτερη από όλες τις “Μονοπόλεις”. Είναι μια ατελείωτη “Mονόπολη” και είναι η μητέρα όλων των άλλων μορφών της “Μονόπολης”».
Με αυτά τα λόγια, ο Ουίνστον Τσόρτσιλ επιχειρούσε να εξηγήσει στο ευρύ κοινό, παραλληλίζοντας την αγορά γης με το δημοφιλές επιτραπέζιο παιχνίδι, την αξία της αγοράς ακινήτων σε κάθε τομέα της οικονομικής ζωής. Αν στο μέλλον ο κόσμος το κατανοούσε αυτό, θα ερχόταν μια μέρα στην οποία θα έπρεπε να καταλάβει ότι τα πράγματα μπορεί να αλλάξουν από τη μια στιγμή στην άλλη. Οπως ακριβώς συμβαίνει και στη «Μονόπολη».
Αυτές τις μέρες, στις αναπτυγμένες οικονομίες του κόσμου το θέμα συζήτησης είναι και πάλι η αγορά ακινήτων. Και το κυρίαρχο ερώτημα είναι το αν μπορεί ένα ξαφνικό κραχ σε αυτόν τον κλάδο να συμπαρασύρει τον πλανήτη σε μια νέα κρίση, όπως έγινε το 2008. Οι πρώτες ρωγμές, λένε οι αναλυτές, έχουν αρχίσει να εμφανίζονται στους τοίχους της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων, χωρίς όμως να επηρεάζουν άμεσα και τον τομέα των στεγαστικών ακινήτων.
Στην Ελλάδα, τώρα, τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά, καθώς συντηρείται ένα κλίμα ευφορίας σε ό,τι αφορά την αγορά ακινήτων. Και αυτό αποδίδεται σε μια σειρά παραγόντων που συντηρούν το θετικό κλίμα, κάτι που καταδεικνύεται αφενός από τις προετοιμασίες πολλών εταιρειών να διαβούν το κατώφλι του Χρηματιστηρίου και αφετέρου από τη συνεχιζόμενη όρεξη για εξαγορές ακινήτων, του αναπτυσσόμενου τουριστικού ρεύματος και των Golden Visa. Ακόμη, η χώρα μας αποτελεί πόλο έλξης ως η κοντινότερη της Ασίας στην Ευρώπη για αγοραστές από την Κίνα και τελευταία και από την Ινδία.
Μπορούν αυτές οι ρωγμές να οδηγήσουν τον κλάδο σε κατάρρευση; Γιατί ανησυχούν φορείς και αναλυτές σε ΗΠΑ και Ευρώπη; Και γιατί στην Ελλάδα το κλίμα είναι εντελώς διαφορετικό;
«Ρωγμές» στους ουρανοξύστες
Αυτή τη φορά, τα πράγματα είναι πολύ διαφορετικά απ’ ό,τι ήταν το 2008. Τότε, η κρίση των ενυπόθηκων δανείωνυποδαύλισε τη στεγαστική πίστη, έφερε κραχ στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ και λειτούργησε σαν βόμβα στα θεμέλια των τραπεζών και εν συνεχεία των οικονομιών. Σήμερα, είναι οι τράπεζες που απειλούν την ευστάθεια του κλάδου του real estate.
Ναι, στις Ηνωμένες Πολιτείες πάνε δύο τρίμηνα τώρα που η στεγαστική πίστη «ρετάρει», αλλά δεν είναι αυτό το κομμάτι για το οποίο ανησυχούν οι αναλυτές ότι μας δείχνει πως ο κύκλος έχει ξεκινήσει. Το κομμάτι της ανησυχίας, τόσο για τις ΗΠΑ όσο και για τη Γηραιά Ηπειρο (και για άλλες περιοχές του κόσμου, φυσικά), είναι αυτό του λεγόμενου εμπορικού real estate. Και ακόμα πιο συγκεκριμένα, για τα πανάκριβα, υπερπολυτελή ακίνητα που στεγάζουν (ή ανήκουν σε) τραπεζικούς κολοσσούς.
Το κακό σενάριο, εξηγούν αναλυτές, θέλει τα πολυτελή επαγγελματικά ακίνητα και δη αυτά που χρησιμοποιούνται από μεγάλους τραπεζικούς ομίλους να βρίσκονται υπό πίεση. Ακριβώς επειδή ο τραπεζικός κλάδος βρίσκεται υπό πίεση αυτό το διάστημα (μετά τις καταρρεύσεις τραπεζών όπως η SVB στις ΗΠΑ και η κρίση στην Credit Suisse και την Deutsche Bank στην Ευρώπη), τα συγκεκριμένα ακίνητα (ουρανοξύστες, συγκροτήματα κτιρίων κ.ά.), τα οποία είναι ήδη υπερτιμολογημένα, βαρύνονται με δανεισμό.
Το ερώτημα, λοιπόν, είναι το πώς θα χρηματοδοτηθεί ο δανεισμός τους, όταν η δυναμική των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων δεν θα επαρκεί. Οχι τυχαία, σε αυτό, δηλαδή στο κομμάτι της εμπορικής πίστης, ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά τα γραφεία τραπεζικών ομίλων στην Ευρώπη, αναφέρεται πρόσφατη έκθεση πιστωτικού κινδύνου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (EKT). Η ΕΚΤ προειδοποιεί για τον κίνδυνο να εξαπλωθεί η τραπεζική ανησυχία στο κομμάτι του εμπορικού real estate, αρχής γενομένης από τα προανεφερθέντα ακίνητα.
Η Τράπεζα λαμβάνει υπόψη της το γεγονός ότι τα εμπορικής χρήσης ακίνητα υπέφεραν από την εποχή της πανδημίας, η οποία ουσιαστικά τα… έβγαλε άχρηστα όσο τροφοδοτούνταν τάσεις, όπως η εργασία από το σπίτι, η μειωμένη ζήτηση για γραφεία, τα αυξημένα κόστη συντήρησης και λειτουργίας (δεδομένης και της ενεργειακής κρίσης και ανασφάλειας) και, κυρίως, το ηλεκτρονικό εμπόριο.
Σε αυτά οι αναλυτές της ΕΚΤ προσθέτουν και τις αβέβαιες οικονομικές προοπτικές, οι οποίες, σε συνάρτηση με τις ταχείες αυξήσεις των επιτοκίων για την καταπολέμηση του πληθωρισμού, προκαλούν πρόσθετους κινδύνους. Στα παραπάνω δείχνουν να συμφωνούν και να… επαυξάνουν οι αναλυτές της Morgan Stanley, οι οποίοι εκτιμούν πως, μετά την τραπεζική κρίση, είναι πιθανό ένα καταστροφικό ντόμινο στα άδεια κτίρια γραφείων.
Και σημαίνουν συναγερμό, προειδοποιώντας ότι ο κλάδος μπορεί να περάσει κάτι «χειρότερο από τη Μεγάλη Οικονομική Κρίση του 2008». Κι αυτό γιατί ποσοστό που ξεπερνά το 50% των 2,9 τρισ. δολαρίων σε υποθήκες για εμπορικά κτίρια θα χρειαστεί αναχρηματοδότηση τα αμέσως επόμενα χρόνια. Η επικεφαλής του Τμήματος Επενδύσεων της Morgan Stanley Λίζα Σαλέτ εξηγεί ότι «ακόμα και αν τα σημερινά επιτόκια μείνουν αμετάβλητα, τα επιτόκια για νέο δανεισμό πιθανότατα θα είναι 3,5% με 4,5% υψηλότερα από τα ισχύοντα για πολλές υποθήκες εμπορικών ακινήτων».
Με τις μικρού και μεσαίου μεγέθους τράπεζες να έχουν αναλάβει το βάρος του 80% του δανεισμού για εμπορικής χρήσης ακίνητα, οι ειδικοί της Morgan Stanley λένε ότι οι τιμές γι’ αυτά μπορεί να πέσουν ως και 40%, φτάνοντας ή και ξεπερνώντας τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν στην κρίση του 2008. «Αυτές οι προκλήσεις μπορούν να βλάψουν όχι μόνο τη βιομηχανία του real estate, αλλά επίσης και ολόκληρες επιχειρηματικές κοινότητες που σχετίζονται με αυτή», εξηγεί η επικεφαλής της Morgan Stanley. Αυτό ακριβώς φοβούνται και οι αναλυτές της ΕΚΤ, οι οποίοι χαρακτηρίζουν «απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα» τα funds που επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα.
Με την καθαρή αξία του ενεργητικού των επενδυτικών κεφαλαίων στο real estate να έχει υπερτριπλασιαστεί σε επίπεδα άνω του 1 τρισ. ευρώ την τελευταία δεκαετία, η αλληλεξάρτηση με την αγορά ακινήτων έχει αυξηθεί και η ΕΚΤ κάνει λόγο για αναντιστοιχία. Κι αυτό γιατί ενώ οι επενδυτές μπορούν (σχεδόν) ανά πάσα στιγμή να αποσύρουν τα χρήματά τους, δεν είναι το ίδιο για τα περιουσιακά στοιχεία (δηλαδή τα ακίνητα) τα οποία είναι μη ρευστοποιήσιμα. Με τη σειρά του, αυτό θα μπορούσε να καταστήσει τα επενδυτικά οχήματα ευάλωτα σε φαινόμενα που να θυμίζουν τα bank runs.
Η αστάθεια εδώ «θα μπορούσε επομένως να έχει συστημικές επιπτώσεις» για τα εμπορικά ακίνητα, «οι οποίες με τη σειρά τους θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη σταθερότητα του ευρύτερου χρηματοπιστωτικού συστήματος» και της πραγματικής οικονομίας, αναφέρει η ΕΚΤ. Χαρακτηριστικό τέτοιο παράδειγμα είναι αυτό του αμοιβαίου κεφαλαίου Blackstone Real Estate Income Trust, το οποίο αναγκάστηκε να περιορίσει τις εξαγορές, καθώς οι επενδυτές απέσυραν χρήματα. Οι ανησυχίες για την αγορά ακινήτων θα μπορούσαν να προκαλέσουν περαιτέρω τέτοια φαινόμενα αποσύρσεων κεφαλαίων, λένε οι αναλυτές.
Μόνο στη Γηραιά Ηπειρο, το χρέος για την αγορά εμπορικών ακινήτων φτάνει το 1,5 τρισ. ευρώ, ενώ βάσει στοιχείων του Bayes Business School στο City του Πανεπιστημίου του Λονδίνου, κάθε χρόνο εκδίδονται περίπου 310 δισ. επιπλέον χρέους για να διατηρήσουν αυτή την αγορά σε κίνηση. Σε αυτό, τώρα, προσθέστε την προειδοποίηση των αναλυτών της Citi ότι οι αξίες των ευρωπαϊκών ακινήτων δεν έχουν αποτιμήσει ακόμα πλήρως την αύξηση των επιτοκίων και θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% μέχρι το τέλος του 2024.
Η Wall Street και το καλό σενάριο
Και στη Wall Street, ωστόσο, ανησυχούν, καθώς οι μετοχές για τους developers και τις τράπεζες που τους δανείζουν έχουν πέσει και οι αναλυτές (και επενδυτές) φοβούνται ότι κάποιοι κατασκευαστές θα φλερτάρουν με τη χρεοκοπία λόγω της «θηλιάς» του δανεισμού του εμπορικού real estate. Μια θηλιάς που η Goldman Sachs, βάσει των στοιχείων της Ενωσης Τραπεζιτών Υποθηκών, υπολογίζει σε 3,1 δισ. δολάρια. Η JP Morgan Chase, σε έκθεσή της, στις 24 Μαρτίου, προειδοποιούσε ότι 21% των δανείων που αφορούν γραφεία «δεν θα πάνε καλά», με τους δανειστές να χάνουν κατά μέσον όρο 41% του δανειακού κεφαλαίου, συνολικά περίπου 38 δισ.
Το πρόβλημα είναι ότι τα κτίρια γραφείων έχουν μειωμένη ζήτηση για μια σειρά από λόγους. Ενας από αυτούς είναι οι εκατοντάδες χιλιάδες απολύσεις στις οποίες προχωρούν εδώ και αρκετούς μήνες οι πολυεθνικές εταιρείες και ιδιαίτερα οι big tech, φοβούμενες μια επερχόμενη ύφεση. Επειτα, το αυξημένο κόστος συντήρησης των κτιρίων (λόγω ενεργειακού και πληθωρισμού) ρίχνει τη ζήτηση και τις υπερβολικά αυξημένες, σε ένα μεγάλο μέρος, τιμές.
Τι θα γίνει λοιπόν όταν έρθει η ώρα για αναχρηματοδότηση του δανεισμού για ένα υποτιμημένο asset αλλά με μεγαλύτερο κόστος; Υπάρχει και η άλλη άποψη ωστόσο. Αυτή που λέει ότι τα σενάρια για κατάρρευση του κλάδου των εμπορικών (και, κατά συνέπεια, αυτών που θα ακολουθήσουν σε ένα καταστροφικό ντόμινο) ακινήτων, απλώς δεν… θα πραγματοποιηθούν. Κι αυτό γιατί μπορεί οι οιωνοί να αλλάξουν.
Με τον αριθμό των δανείων που κατευθύνονται προς αναχρηματοδότηση να μειώνεται και την κατασκευαστική δραστηριότητα να επιβραδύνει το τρέχον έτος, διατηρώντας σε ένα επίπεδο τις τιμές. Και όσο οι επιχειρήσεις που σήμερα απολύουν κόσμο δεν έχουν πρόβλημα να πληρώνουν τα ενοίκια ή τα δάνειά τους και μένουν μακριά από το ενδεχόμενο χρεοκοπίας, η κρίση μπορεί να περιμένει μέχρι αυτές να ανακάμψουν, λένε αναλυτές.
Τα πλεονεκτήματα της Ελλάδας
Το επόμενο καυτό ερώτημα είναι το αν αυτή η αναμενόμενη κρίση στην αγορά των εμπορικών ακινήτων θα συμπαρασύρει και τον στεγαστικό τομέα. Εδώ τα πράγματα είναι (πάλι) διαφορετικά, καθώς στη συντριπτική τους πλειονότητα οι οικονομολόγοι τονίζουν ότι υπάρχουν λόγοι για τους οποίους δεν διαφαίνεται στον ορίζοντα κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών ακινήτων. Οι λόγοι είναι απλοί, όσο απλούστερη από αυτή των εμπορικών ακινήτων είναι η συγκεκριμένη αγορά. Εν πρώτοις, ειδικά στις αναπτυγμένες οικονομίες -και πιο συγκεκριμένα στην ευρωπαϊκή και την αμερικανική-, υπάρχει ακόμα χαμηλή διαθεσιμότητα νεόδμητων, σε αντίθεση με τους αγοραστές που παραμένουν πολλοί.
Η κρίση του 2008, άλλωστε, οδήγησε σε πολύ πιο σφιχτούς κανονισμούς για τον δανεισμό και έτσι το ρίσκο είναι χαμηλότερο. Φυσικά, υπάρχει το ζήτημα της «φούσκας», με τις τιμές των ακινήτων, ανεξαρτήτως είδους, να φτάνουν σε μάλλον δυσθεώρητα ύψη τα προηγούμενα χρόνια. Ομως οι αναλυτές λένε ότι, ανεξάρτητα από το τι θα συμβεί με τα εμπορικά ακίνητα, η αγορά κατοικιών, η οποία βρίσκεται σε σημείο «υπερθέρμανσης», θα κάνει cool down. Αυτό σημαίνει ότι oι τιμές είτε θα σημειώσουν μικρή πτώση είτε θα επιβραδύνουν την αύξησή τους, αντί να καταρρεύσουν.
Ο επικεφαλής, ειδικευμένος στα ακίνητα οικονομολόγος της Capital Economics Μάθιου Πόιντον, για παράδειγμα, προβλέπει ότι οι τιμές των κατοικιών θα πέσουν κατά 5% ως τα μέσα του 2023. Και τα «συμπτώματα» απέχουν πολύ από αυτά που δείχνουν κραχ.
Οι κατασχέσεις δεν εμφανίζουν αύξηση, οι πωλήσεις κατοικιών δεν καταρρέουν, οι τιμές δεν πέφτουν κατά 20%-30%. Στην Ελλάδα, τώρα, τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά, καθώς συντηρείται ένα κλίμα ευφορίας σε ό,τι αφορά την αγορά ακινήτων. Ναι, οι ΑΕΕΑΠ και δη οι εισηγμένες στην Ελλάδα αναγνωρίζουν ότι υπάρχει ζήτημα και το παρακολουθούν.
Ανησυχία όμως δεν υπάρχει, καθώς υπάρχει πλειάδα παραγόντων που συντηρεί αυτό το θετικό κλίμα, κάτι που καταδεικνύεται και από τις προετοιμασίες και άλλων τέτοιων εταιρειών να διαβούν το κατώφλι του Χρηματιστηρίου, αλλά και από τη συνεχιζόμενη όρεξη για εξαγορές ακινήτων. Κυριότερος είναι η αποτίμηση. Με τις εισηγμένες και μη ΑΕΕΑΠ να διαθέτουν συνολικό portfolio ακινήτων αξίας 4.135,4 δισ. ευρώ έναντι 3.538,1 δισ. το 2021, η ελληνική αγορά έχει το αβαντάζ ότι είναι πολύ φτηνή σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα.
Οι τιμές των ελληνικών ακινήτων, είτε πρόκειται για εμπορικά είτε για οικιστικής χρήσης, είναι περίπου τρεις φορές μικρότερες από αυτές για τα αντίστοιχα ακίνητα σε χώρες όπως η Γερμανία και η Αγγλία. Αυτό σημαίνει ότι παραμένουν ελκυστικές για επενδυτές από το εξωτερικό και όχι μόνο, ιδιαίτερα όσο το κλίμα για την Ελλάδα διεθνώς παραμένει ως έχει, δηλαδή ότι πρόκειται για μια χώρα φιλική στις επενδύσεις, με σταθερό περιβάλλον και προσανατολισμένη στην οικονομική ανάπτυξη.
Σε αυτό το κλίμα συντελεί φυσικά και το μεγαλύτερο project της Ευρώπης που τρέχει αυτό το διάστημα στο Ελληνικό και δημιουργεί έναν νέο ευρωπαϊκό επενδυτικό προορισμό. Σε αυτά προσθέστε και άλλα αβαντάζ, όπως τον διαρκώς αναπτυσσόμενο τουρισμό, αλλά και το καθεστώς των Golden Visas. Επιπλέον, η χώρα μας, ως η κοντινότερη (η «πύλη») της Ασίας στην Ευρώπη είναι δημοφιλής προορισμός αγοράς ακινήτων για επενδυτές από την Κίνα και εσχάτως από την Ινδία. Αυτό γιατί έχει τις καλύτερες αποδόσεις λόγω κλίματος και σύνδεσης με την ευρωπαϊκή αγορά. Επειτα, υπάρχουν και τα τεχνικής φύσης πλεονεκτήματα.
Η ελληνική αγορά διαθέτει ένα εύλογο χρονικό περιθώριο ως ανάχωμα. Αναλυτές, επενδυτές και παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι σε περίπτωση ενός ευρωπαϊκού ή παγκόσμιου κραχ στο real estate, τα «κύματα» θα έρθουν στην Ελλάδα, το νωρίτερο, σε ένα εννεάμηνο ως και δύο χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι δίνει στους παράγοντες της αγοράς άφθονο χρόνο αντίδρασης ή και προετοιμασίας. Ακόμα και έτσι, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη βέβαια ότι η ελληνική αγορά έρχεται από μια βαθιά υποτίμηση και είναι, ούτως ή άλλως, μια μικρή αγορά, η οποία δεν είναι «too big to fail»...