Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Περισσότερα τετραγωνικά, ψηλότερα κτίρια από το Ψυχικό και τη Φιλοθέη έως την Κηφισιά και το Χαλάνδρι

Τον δρόμο για ψηλότερα κτίρια, περισσότερα τετραγωνικά και εντατικότερη οικοδομική δραστηριότητα, ακόμη και σε περιοχές με παραδοσιακά χαμηλή δόμηση, όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη και η Κηφισιά, ανοίγει υπό προϋποθέσεις ο πολεοδομικός σχεδιασμός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) επαναφέρουν στο προσκήνιο έναν μηχανισμό που παραμένει ουσιαστικά ανενεργός επί δεκαετίες, επιχειρώντας να συνδυάσουν την πρόσθετη οικοδομική ανάπτυξη με την αποζημίωση ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων, τη διατήρηση ελεύθερων χώρων στις πόλεις και τη δημιουργία νέων κατοικιών.

Πίσω από τα πρόσθετα δικαιώματα δόμησης βρίσκεται μια ευρύτερη επιδίωξη: να αποκτήσουν οικονομική αξία χιλιάδες τετραγωνικά που σήμερα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, είτε επειδή συνδέονται με διατηρητέα ακίνητα είτε επειδή αφορούν ιδιοκτησίες δεσμευμένες για κοινόχρηστους χώρους.

Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, τα δικαιώματα αυτά θα μπορούν να μεταφέρονται σε προκαθορισμένες περιοχές, δημιουργώντας μια εναλλακτική οδό αποζημίωσης για τους ιδιοκτήτες και περιορίζοντας, δυνητικά, το οικονομικό βάρος των απαλλοτριώσεων για τους δήμους.

Στην εξίσωση μπαίνει πλέον και η στεγαστική κρίση. Η δυνατότητα αύξησης της προσφοράς κατοικιών μέσω πρόσθετων δικαιωμάτων δόμησης συμπίπτει με τη συζήτηση που άνοιξε πρόσφατα ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης για την παροχή πολεοδομικών κινήτρων σε επενδύσεις κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, ακόμη και με την προσθήκη ενός ή δύο ορόφων, όπου αυτό θα μπορούσε να επιτραπεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Πρόκειται για διαφορετική πρόταση από τον μηχανισμό μεταφοράς συντελεστή, η οποία πάντως αναδεικνύει το ίδιο βασικό δίλημμα: πώς μπορεί να αυξηθεί η διαθέσιμη δόμηση χωρίς να επαναληφθούν οι συγκρούσεις με το Συμβούλιο της Επικρατείας για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Η δυνατότητα αυτή, τονίζουν στο ΥΠΕΝ, δεν μπορεί να είναι απεριόριστη, αλλά πρέπει να προσαρμόζεται στη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, προσθέτοντας ότι ζητούμενο είναι η νέα δόμηση να μην επιβαρύνει υπέρμετρα τις ήδη πιεσμένες αστικές υποδομές, αλλά να εντάσσεται σε έναν συνολικό σχεδιασμό που λαμβάνει υπόψη τις δυνατότητες του οδικού δικτύου, τους κοινόχρηστους χώρους και τις περιβαλλοντικές αντοχές κάθε περιοχής.

Ηδη, σε δημόσια διαβούλευση έχουν τεθεί συνολικά 13 μελέτες για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, στο πλαίσιο ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού που προβλέπει τη δημιουργία 194 ζωνών σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας. Στόχος είναι η ενεργοποίηση του μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή σε ένα σημαντικό τμήμα της ελληνικής επικράτειας, με ιδιαίτερη έμφαση στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη όπου ζουν 5,5 εκατομμύρια κάτοικοι.

Η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη, μιλώντας την Παρασκευή στο συνέδριο της ΚΕΔΕ στην Καλαμάτα, διευκρίνισε ότι δεν πρόκειται για νέα γενικευμένα μπόνους δόμησης τα οποία ακύρωσε το ΣτΕ.

Από την πλευρά του, ο επίκουρος καθηγητής Χωροταξίας του ΑΠΘ Μίλτος Λάζογλου τονίζει στο «ΘΕΜΑ» ότι η συγκέντρωση πρόσθετων τετραγωνικών σε συγκεκριμένες περιοχές μπορεί να μεταβάλει σημαντικά την πολεοδομική φυσιογνωμία τους, εάν δεν προηγηθεί ουσιαστική αξιολόγηση των υποδομών και της φέρουσας ικανότητάς τους.

Στο Κτηματολόγιο

Η πρωτοβουλία των ΖΥΣ εντάσσεται σε ένα ευρύτερο κύμα πολεοδομικών παρεμβάσεων, από τη μεταφορά των πολεοδομιών στο Ελληνικό Κτηματολόγιο έως τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης ιδιοκτησιών ακόμη και σε διαφορετικές πολυκατοικίες. Την ίδια στιγμή, δύο κρίσιμες εκκρεμότητες εξακολουθούν να σκιάζουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό: η εκτός σχεδίου δόμηση, με την αγορά ακινήτων και τον τεχνικό κόσμο να αναμένουν οριστικές λύσεις για την οικοδομησιμότητα χιλιάδων ιδιοκτησιών, και η ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, από τα οποία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό η αποσαφήνιση των χρήσεων γης και των όρων δόμησης σε ολόκληρη τη χώρα.

Παρά τη στενή σύνδεση των δύο ζητημάτων, καθώς τα νέα σχέδια καλούνται να ξεκαθαρίσουν και το τοπίο για την εκτός σχεδίου δόμηση, η έναρξη της σχετικής διαβούλευσης που θα διαρκέσει 60 μέρες, παραμένει μετέωρη. Το ΥΠΕΝ παραπέμπει πλέον στις 25 Νοεμβρίου, οπότε έχει προγραμματιστεί συζήτηση με τους μελετητές και τους δήμους, μεταθέτοντας ακόμη πιο πίσω τις διαδικασίες και παρατείνοντας την αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Την ώρα, πάντως, που κρίσιμες πτυχές του πολεοδομικού σχεδιασμού παραμένουν σε εκκρεμότητα, οι μελέτες για τις ΖΥΣ αποτυπώνουν ήδη τον νέο χάρτη της δυνητικής οικοδομικής ανάπτυξης, προσδιορίζοντας τις περιοχές στις οποίες μπορούν να προστεθούν χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα δόμησης και να αυξηθούν οι υφιστάμενοι συντελεστές.

Στις δεκατρείς δημοτικές ενότητες των βορείων προαστίων και της ΝΑ Αττικής, οι προτεινόμενες αυξήσεις του συντελεστή δόμησης κυμαίνονται από 0,10 έως 0,60 μονάδες, με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση πρόσθετων τετραγωνικών να εντοπίζεται στο Χαλάνδρι (217.300 τ.μ.) και στη Μεταμόρφωση (148.700 τ.μ.) και τον συνολικό αριθμό των ζωνών να φτάνει τις 62. Ακολουθούν ο Χολαργός (64.500 τ.μ.), η Κηφισιά (33.078 τ.μ.), η Νέα Ιωνία (23.800 τ.μ.), η Φιλοθέη (15.200 τ.μ.), το Παλαιό Ψυχικό (7.570 τ.μ.), το Νέο Ψυχικό (7.500 τ.μ.), η Νέα Ερυθραία (6.680 τ.μ.), η περιοχή του Παπάγου (6.000 τ.μ.) και η Λυκόβρυση (3.500 τ.μ.).

Οι μεγαλύτερες προσαυξήσεις, έως 0,60 μονάδες, προβλέπονται στη Μεταμόρφωση και στη Νέα Ιωνία, όπου ο συντελεστής μπορεί να αυξηθεί από 2 σε 2,60. Στο Παλαιό Ψυχικό προτείνεται αύξηση από 0,60 σε 0,80, στο Νέο Ψυχικό από 1,2 επιπλέον 0,10 έως 0,23, ενώ στην Κηφισιά η προσαύξηση φτάνει από 0,37 έως 0,50 μονάδες.

Στις Αχαρνές, οι προτεινόμενες προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης κυμαίνονται από 0,10 έως 0,45 μονάδες, ανάλογα με τη ζώνη και τη θέση του ακινήτου. Στην κεντρική περιοχή ο συντελεστής αυξάνεται από 0,60 έως 0,83, ενώ σε γειτονική ζώνη προβλέπονται προσαυξήσεις έως 0,27 μονάδες. Στη ζώνη της Λεωφόρου Κύμης ο συντελεστής αυξάνεται από 0,40 έως 0,85, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 22.717,55 τ.μ.

Οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δεν περιορίζονται στην Αττική. Οι 13 μελέτες που έχουν τεθεί σε δημόσια διαβούλευση αποτελούν μέρος του ευρύτερου σχεδιασμού για τη δημιουργία 194 ζωνών σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας, με ιδιαίτερη έμφαση στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Οι μελέτες καλύπτουν περιοχές της Ανατολικής Μακεδονίας, της Δυτικής Μακεδονίας, της Στερεάς Ελλάδας, της Θεσσαλίας, της Πελοποννήσου και της Κρήτης.

Στη Θεσσαλονίκη, οι ζώνες εκτείνονται από τον κεντρικό δήμο και την περιοχή του λιμανιού έως τη Μενεμένη, τους Αμπελόκηπους, την Πολίχνη, τη Σταυρούπολη, την Ευκαρπία, τα Πεύκα, τις Συκιές, το Πανόραμα, τον Χορτιάτη, την Καλαμαριά και την Πυλαία. Οι προτεινόμενες αυξήσεις συντελεστή κυμαίνονται από 0,10 έως 0,40.

Η δημόσια διαβούλευση, που ξεκίνησε στις 3 Νοεμβρίου και θα διαρκέσει δύο μήνες, αποτελεί το επόμενο κρίσιμο στάδιο πριν από την προώθηση των απαιτούμενων θεσμικών διαδικασιών για την ενεργοποίηση του νέου μηχανισμού.

Η ρύθμιση δεν είναι καινούρια, καθώς η μεταφορά συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε το μακρινό 1979, επιτρέποντας σε ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων ή άλλων ακινήτων με πολεοδομικούς περιορισμούς να αποζημιώνονται για δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν.

Τα δικαιώματα αυτά μεταφέρονται σε άλλα ακίνητα, εντός ειδικά καθορισμένων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή όπου επιτρέπεται πρόσθετη δόμηση. Η εφαρμογή του θεσμού έχει προσκρούσει επανειλημμένα στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο απαιτεί προηγούμενο πολεοδομικό σχεδιασμό και τεκμηρίωση ότι οι περιοχές υποδοχής μπορούν να αντέξουν την πρόσθετη επιβάρυνση.

Σούκουλη: Δεν πρόκειται για νέα μπόνους

Ηδη η διαβούλευση για τις ΖΥΣ έχει ανοίξει τον διάλογο, με τους επιστήμονες και τους ΟΤΑ να διατυπώνουν φόβους για τις συνέπειες μιας αλόγιστης χρήσης. Απαντώντας στις ανησυχίες αυτές, η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας ξεκαθαρίζει ότι η ένταξη μιας περιοχής σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή δεν αυξάνει αυτομάτως τα δικαιώματα δόμησης όλων των ιδιοκτητών. «Θα αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης για όλα τα ακίνητα της ζώνης; Σε καμία περίπτωση.

Ο συντελεστής κάθε ιδιοκτήτη μένει ίδιος», υποστηρίζει εξηγώντας ότι ο αυξημένος συντελεστής αποτελεί το ανώτατο όριο που μπορεί να αξιοποιηθεί μέσω της αγοράς δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή.

Η υφυπουργός διαχωρίζει τον συγκεκριμένο μηχανισμό από τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Οπως επισήμανε την Παρασκευή, σε αντίθεση με τα κίνητρα του ΝΟΚ, οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή στηρίζονται σε ειδικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές μελέτες και θα θεσμοθετούνται με προεδρικά διατάγματα που θα υποβάλλονται σε επεξεργασία από το ΣτΕ. Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης θα συνδέεται με την απόκτηση αντίστοιχων τίτλων μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, χωρίς να επιτρέπεται υπέρβαση των ορίων που θα καθορίζονται για κάθε ζώνη.

Αποζημίωση για διατηρητέα

Πέρα από τη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης στις περιοχές υποδοχής, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναδεικνύει και την άλλη πλευρά του μηχανισμού, που αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με περιορισμένα ή δεσμευμένα δικαιώματα δόμησης. Πρόκειται κυρίως για ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, αλλά και ακινήτων που έχουν δεσμευτεί για απαλλοτρίωση, οι οποίοι επί δεκαετίες αδυνατούν να αξιοποιήσουν πλήρως την περιουσία τους.

Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης επιδιώκεται να αποκτήσουν τη δυνατότητα οικονομικής αποζημίωσης για τα δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να ασκήσουν στο ακίνητό τους. Τα δικαιώματα αυτά θα μπορούν να μεταφέρονται σε ακίνητα εντός των καθορισμένων ζωνών υποδοχής, με τους όρους και τις προϋποθέσεις που θα προβλέπει το σύστημα. Η διαδικασία αυτή μπορεί να δημιουργήσει και μια πηγή χρηματοδότησης για τη συντήρηση διατηρητέων κτιρίων, των οποίων οι ιδιοκτήτες συχνά αντιμετωπίζουν υψηλό κόστος αποκατάστασης χωρίς αντίστοιχη δυνατότητα αξιοποίησης.

Σημαντικά οφέλη εκτιμάται ότι μπορεί να προκύψουν και για την τοπική αυτοδιοίκηση, καθώς ο μηχανισμός μεταφοράς συντελεστή θα μπορούσε να συμβάλει στην αντιμετώπιση του χρόνιου προβλήματος των κοινόχρηστων χώρων. Πολλοί δήμοι έχουν δεσμεύσει εδώ και δεκαετίες ιδιωτικές εκτάσεις για τη δημιουργία πλατειών, πάρκων και άλλων κοινόχρηστων υποδομών, χωρίς όμως να διαθέτουν τους οικονομικούς πόρους για την καταβολή των απαιτούμενων αποζημιώσεων.

Το αποτέλεσμα είναι να συσσωρεύονται δικαστικές διεκδικήσεις και να εκδίδονται αποφάσεις άρσης απαλλοτριώσεων, με συνέπεια να χάνονται χώροι που είχαν προβλεφθεί για κοινωφελείς και κοινόχρηστες χρήσεις.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, η ενεργοποίηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή και της Ψηφιακής Τράπεζας Γης θα μπορούσε να προσφέρει μια εναλλακτική διαδικασία αποζημίωσης, επιτρέποντας στους δήμους να εξασφαλίζουν τους αναγκαίους κοινόχρηστους χώρους χωρίς να επιβαρύνονται οι ίδιοι με το σύνολο του κόστους απαλλοτρίωσης.

Οι κίνδυνοι

Την ανάγκη ιδιαίτερης προσοχής στη χωροθέτηση των ζωνών υπογραμμίζει ο κ. Λάζογλου, ο οποίος αναγνωρίζει τη σημασία της μεταφοράς συντελεστή ως μηχανισμού αποζημίωσης ιδιοκτητών και προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, αλλά προειδοποιεί για τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης σε συγκεκριμένες περιοχές.

Οπως επισημαίνει, τα περίπου 585.000 τετραγωνικά μέτρα πρόσθετης δόμησης που προβλέπονται για τις έντεκα δημοτικές ενότητες των βορείων προαστίων αποτελούν ένα σημαντικό μέγεθος. Ωστόσο, σύμφωνα με έναν πρώτο υπολογισμό, αντιπροσωπεύουν, όπως σημειώνει, μόλις το 6% των συνολικών δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που παραμένουν ανενεργά. «Πρέπει να προσέξει κανείς πολύ πού θα χωροθετήσει αυτές τις ζώνες.

Μπορεί να αλλάξει δραστικά ο χαρακτήρας των περιοχών με τέτοιες παρεμβάσεις», αναφέρει, εστιάζοντας ιδιαίτερα σε περιοχές αμιγούς κατοικίας όπως η Φιλοθέη και τμήματα της Κηφισιάς. Σύμφωνα με τον ίδιο, η μεταφορά συντελεστή είναι ένα σύνθετο πολεοδομικό εργαλείο που μπορεί να συμβάλει στη διάσωση διατηρητέων κτιρίων και στην αποζημίωση ιδιοκτητών, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα επιδεινώνονται οι συνθήκες διαβίωσης στις περιοχές υποδοχής.

Ο κ. Λάζογλου θέτει και ένα δεύτερο ζήτημα, που αφορά τον συντονισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται παράλληλα. Οπως εξηγεί, εάν οι ζώνες θεσμοθετηθούν εγκαίρως, οι προβλέψεις τους μπορούν να ενσωματωθούν στον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό. Αντίθετα, ενδεχόμενες καθυστερήσεις στον έλεγχο των προεδρικών διαταγμάτων από το ΣτΕ μπορεί να δημιουργήσουν ανάγκη νέων τροποποιήσεων σε σχέδια που θα έχουν ήδη εγκριθεί.

Φωτογραφία: Shutterstock