Alpha Bank: Στεγαστική κρίση με υψηλή ιδιοκατοίκηση, πού οφείλεται το παράδοξο στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα

Τις τάσεις στην ελληνική αγορά κατοικίας εξετάζει το νέο τεύχος του Alpha Bank Insights, με τίτλο «The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece» αναδεικνύοντας το «ελληνικό παράδοξο»: υψηλό απόθεμα και υψηλή ιδιοκατοίκηση, αλλά ταυτόχρονα έντονη στεγαστική κρίση.

Σύμφωνα με την Alpha Bank, το ζήτημα της οικονομικά προσιτής κατοικίας έχει λάβει διαστάσεις στεγαστικής κρίσης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο (Council of the European Union, 2025). Μια απλή προσέγγιση για να εκτιμηθούν οι διαστάσεις του προβλήματος, είναι η εξέταση της πορείας των τιμών των κατοικιών την τελευταία δεκαετία. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% στην ΕΕ-27 και κατά 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό η πραγματική άνοδος από το 2015 έως το 2024 στην Ευρώπη, υπερβαίνει το 20%.

Στην Ελλάδα οι πτυχές του στεγαστικού ζητήματος μπορούν να αποτυπωθούν ως εξής: Πρώτον, στην τρέχουσα φάση ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, οι τιμές αυξάνονται με σημαντικά υψηλότερο ρυθμό από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, γεγονός που υποδηλώνει επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας. Δεύτερον, το συνολικό κόστος στέγασης είναι το υψηλότερο μεταξύ των χωρών της ΕΕ-27, ίσο με το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός το 2024 (19,2% στην ΕΕ-27).

Τα οικιστικά ακίνητα, ωστόσο, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου στην Ελλάδα, ο οποίος με τη σειρά του αντιπροσωπεύει τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών, σε σύγκριση με το ένα τρίτο περίπου σε άλλες χώρες όπως η Ιαπωνία, η Ελβετία και οι Ηνωμένες Πολιτείες (UBS, Global Wealth Report 2025). Το φαινόμενο αυτό μπορεί να αποδοθεί στον ιστορικό ρόλο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα την περίοδο της δραχμής. Σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, όταν δηλαδή η αξία των ρευστών περιουσιακών στοιχείων διαβρωνόταν, η αγορά ακινήτων θεωρούνταν παραδοσιακά ως μέσο διατήρησης του πλούτου. Αυτή η διαπίστωση εγείρει το ερώτημα πώς μία χώρα με αξιοσημείωτο απόθεμα ακινήτων και υψηλό -αν και μειωμένο σε σχέση με το παρελθόν- ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σχεδόν 70% το 2024), αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση σήμερα.

Συμπεράσματα

Το βασικό ερώτημα που επιδιώκει να απαντήσει η μελέτη είναι πώς μια χώρα με αξιοσημείωτο μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης όπως η Ελλάδα, αντιμετωπίζει στην παρούσα συγκυρία, στεγαστική κρίση. Σε πρώτο επίπεδο, η ένταση του φαινομένου μπορεί να εξηγηθεί από τους ακόλουθους πέντε παράγοντες.

Πρώτον, η προχωρημένη ηλικία του οικιστικού αποθέματος επηρεάζει αρνητικά την ποιότητά του σε σχέση με τις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες, καθιστώντας αναγκαία τη διάθεση σημαντικών οικονομικών πόρων τόσο για την ανανέωσή του, όσο και την ανακαίνισή του με σκοπό την πώληση ή την ενοικίαση.

Δεύτερον, το υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων. Η έρευνα πεδίου ανέδειξε τα αίτια του υψηλού αυτού ποσοστού, οδηγώντας σε ορισμένες προτάσεις για τη χάραξη σχετικών πολιτικών.

Τρίτον, το υψηλό κόστος στέγασης (συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφελείας), ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Τέταρτον, ο συγκριτικά υψηλότερος βαθμός αστικοποίησης στην Ελλάδα ως αποτέλεσμα της υψηλής συγκέντρωσης των θέσεων εργασίας στα αστικά κέντρα, ο οποίος έχει αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα προσιτής στέγασης σε αυτά.

Τέλος, η μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού την τελευταία δεκαετία, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές.

Διαβάστε περισσότερα στο newmomey.gr