Το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού αλλάζει τον Βοτανικό: Επενδύσεις εκατομμυρίων, νέα γραφεία και σχέδια για κατοικίες

Ενας νέος πόλος αθλητικών, ψυχαγωγικών και εμπορικών δραστηριοτήτων, με στόχο να προσελκύει περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο επισκέπτες ετησίως κι ένα νέο επιχειρηματικό κέντρο που δημιουργείται τώρα σε μία περιοχή μόλις στα 3 χιλιόμετρα από την Ομόνοια.

Η διετία 2027-2028 πρόκειται να σηματοδοτήσει την πρώτη μεγάλη αλλαγή για τον Βοτανικό, σε μια περιοχή μια ανάσα από το κέντρο της πρωτεύουσας, η οποία φιγουράρει κατά καιρούς ακόμη και ως η πολεοδομική... τρύπα στην πίσω αυλή της Αθήνας.

Τώρα αποκτά σταδιακά νέα εικόνα με καθοριστική την ολοκλήρωση των νέων επενδύσεων που έχουν δρομολογηθεί και προωθούνται στην περιοχή. Από το πρώτο χρονικό ορόσημο σε ένα χρόνο από σήμερα, το φθινόπωρο του 2027, για το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού μέχρι το επόμενο, του 2028, για τους νέους «πράσινους» γραφειακούς χώρους στα 50 στρέμματα του πρώην ακίνητου της Softex, αλλά και αργότερα, την προοπτική για τη δημιουργία προσιτής κατοικίας, στο πλαίσιο των προτάσεων που βρίσκονται ήδη στο τραπέζι από την κυβέρνηση για την αντιμετώπιση του μείζονος ζητήματος του στεγαστικού.

Το γήπεδο

Τώρα, με το βλέμμα στην παράδοση του γηπέδου του Παναθηναϊκού, καλώς εχόντων των πραγμάτων, σε ένα χρόνο από σήμερα, τον Σεπτέμβριο του 2027, εδώ και λίγες ημέρες τρέχουν οι πρώτες διαδικασίες για την εκδήλωση ενδιαφέροντος στο πλαίσιο της εκμίσθωσης των πρώτων χώρων για εμπορικά και εστίαση.

Ο Παναθηναϊκός απηύθυνε πρόσκληση σε επιχειρήσεις και επαγγελματίες που επιθυμούν να αναλάβουν τη λειτουργία και την εκμετάλλευση των πρώτων εμπορικών χώρων στο γήπεδο, ενώ μέσα στο αμέσως επόμενο διάστημα και μέχρι τις αρχές του 2027 αναμένεται να ακολουθήσουν νέοι διαγωνισμοί. «Ο βασικός σχεδιασμός στηρίζεται στη λογική ότι το νέο γήπεδο δεν θα πρέπει να λειτουργεί αποκλειστικά τις ημέρες των αγώνων, αλλά να αποτελέσει έναν προορισμό καθημερινής επισκεψιμότητας», δηλώνει στο «business stories» o Kωνσταντίνος Αθανασίου, επικεφαλής της Primal Advisors, η οποία έχει αναλάβει τον ρόλο του συμβούλου της διαδικασίας για την παραχώρηση της λειτουργίας και εκμετάλλευσης των εμπορικών χώρων και των χώρων εστίασης στο νέο γήπεδο της ομάδας.

«Στόχος είναι να δημιουργηθεί σταδιακά ένα ευρύτερο οικοσύστημα δραστηριοτήτων που θα προσελκύει κατοίκους, επισκέπτες και οικογένειες και θα λειτουργεί ως πόλος έλξης για την ευρύτερη περιοχή του Βοτανικού. Οι πρώτες εκτιμήσεις κάνουν λόγο για έναν αριθμό πάνω από 1,5 εκατομμύριο επισκέπτες που θα προσελκύει ο νέος προορισμός, για αθλητικές και μη δραστηριότητες, με ξεκάθαρο στόχο να δημιουργηθεί ένα νέο τοπόσημο σε ένα σημείο της Αθήνας που το έχει ανάγκη».

Σε αυτήν τη φάση, λοιπόν, σε ό,τι έχει να κάνει με την εκδήλωση ενδιαφέροντος για τις παραχωρήσεις στο γήπεδο, είναι σε εξέλιξη τρεις χωριστές διαδικασίες. Η πρώτη αφορά 4 χώρους εμπορίου και εστίασης περιμετρικά του γηπέδου που θα λειτουργούν σε καθημερινή βάση, με την περίοδο της μίσθωσης να ορίζεται για τον Σεπτέμβριο του 2027 -ακολουθώντας το επίσημο πρόγραμμα για την παράδοση του γηπέδου- και τη διάρκεια της μίσθωσης να τελεί υπό διαπραγμάτευση. Η δεύτερη διαδικασία αφορά χώρους μέσα στο γήπεδο, για εστιατόριο στον δεύτερο όροφο, το οποίο θα λειτουργεί σε καθημερινή βάση, ανεξάρτητα από το αν έχει αγώνα ή όχι, ενώ η τρίτη διαδικασία την παροχή υπηρεσιών εστίασης κυρίως για τις ημέρες των αγώνων. «Οι φάκελοι πρόκειται να κατατεθούν στο επόμενο διάστημα και στόχος να έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές διαδικασίες έως τις πρώτες ημέρες του 2027». Ο κ. Αθανασίου δηλώνει ότι σύντομα πρόκειται να βγουν κι άλλοι διαγωνισμοί για άλλα εμπορικά σημεία, «δεδομένου ότι δεν έχει οριστικοποιηθεί στο σύνολό του ο εμπορικός σχεδιασμός.

Οι σχετικές οριστικοποιήσεις και λεπτομερέστερες ανακοινώσεις θα γίνουν προσεχώς. Γίνεται πολύ μεγάλη προσπάθεια να υποστηριχθεί η λειτουργία εκτός των αγωνιστικών ημερών, να είναι πόλος έλξης η περιοχή και προσέλκυσης του κόσμου σε καθημερινή βάση, να δημιουργηθούν λόγοι για να πάνε οικογένειες για αθλητικές και μη δραστηριότητες. Η εικόνα θα αλλάξει γιατί θα ανοίξουν και οι εγκαταστάσεις του Ερασιτέχνη με τις ακαδημίες, ενώ παράλληλα είναι σε εξέλιξη η δημιουργία βασικών υποδομών στη γύρω περιοχή - πέραν φυσικά και των νέων επιχειρηματικών κινήσεων στην ευρύτερη περιοχή, με βασική αυτή του νέου επιχειρηματικού πόλου που θα δημιουργηθεί με τους νέους γραφειακούς χώρους στο πρώην ακίνητο της Softex από την DIMAND».

Τα γραφεία

Ειδικότερα σε σχέση με το νέο project που επιχειρεί η τελευταία στα 50 στρέμματα της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, σε απόσταση αναπνοής από το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού και πολύ κοντά στο Γεωπονικό Πανεπιστήμιο, σε αυτή τη φάση, είναι σε πλήρη εξέλιξη οι εργασίες για το έργο με μια συνολική αξία επένδυσης της τάξεως των 189,2 εκατ. ευρώ, με βάση τα επίσημα στοιχεία από την DIMAND.

Ηδη μέσα στο καλοκαίρι ανακοινώθηκε η πρώτη μεγάλη συμφωνία για το έργο με τον ΔΕΔΔΗΕ, σε συνέχεια σχετικού διαγωνισμού που πραγματοποίησε ο τελευταίος για τα νέα κεντρικά γραφεία και την αναδιάρθρωση των ακινήτων του.

Ο ΔΕΔΔΗΕ, με βάση το χρονοδιάγραμμα, θα παραλάβει τους πρώτους γραφειακούς χώρους το β’ τρίμηνο του 2028. Στην πρώην έκταση της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας των περίπου 50 στρεμμάτων αναπτύσσονται οκτώ κτίρια συνολικής δόμησης 63.000 τ.μ., τα οποία θα φιλοξενήσουν σύγχρονους χώρους εργασίας και συμπληρωματικές χρήσεις, δημιουργώντας έναν νέο επιχειρηματικό προορισμό στο κέντρο της Αθήνας και ενσωματώνοντας παράλληλα εκτεταμένους χώρους πρασίνου. Ο ΔΕΔΔΗΕ θα εγκατασταθεί στους χώρους που δημιουργούνται στις μία από τις δύο διακριτές, κάθετες ιδιοκτησίες και συγκεκριμένα στην πρώτη έκταση των 32 στρεμμάτων.

Η συμφωνία με τη θυγατρική της DIMAND, την ΙQ Athens (σ.σ.: που είναι και ο φορέας της επένδυσης στον Βοτανικό), για το ακίνητο επί των οδών Ιεράς Οδού 87-93, Αγίου Πολυκάρπου 92 και Χαρτεργατών, όπου ανεγείρεται το νέο συγκρότημα γραφείων συνολικής επιφάνειας 37.530 τ.μ., υπεγράφη πριν από λίγο καιρό και εντάσσεται στην ευρύτερη συμφωνία μεταξύ των δύο μερών. Το τίμημα της πώλησης είναι ύψους 134,7 εκατ. ευρώ και θα καταβληθεί τμηματικά από τον ΔΕΔΔΗΕ για το ακίνητο, το οποίο θα έχει «πράσινη» πιστοποίηση κατά LEED Gold. Στα γραφεία της υπόλοιπης έκτασης -κάτι λιγότερο από 20 στρέμματα- θα εγκατασταθούν δύο ακόμη μεγάλοι χρήστες. Η AVIS έχει ήδη κλείσει, όπως φαίνεται, και απομένει ένα ακόμη μεγάλο όνομα. Στα γραφεία θα υπάρχουν και συνοδές χρήσεις με καταστήματα για την εξυπηρέτηση των εργαζομένων.

«Από τους χάρτες της Google, ο Βοτανικός είναι μια τεράστια πολεοδομική τρύπα, εικόνα που, από την άλλη πλευρά, δημιουργεί σημαντικές δυνατότητες για την επόμενη μέρα. Η περιοχή είναι μία από τις τελευταίες μεγάλες ευκαιρίες της Αθήνας για εκτεταμένη αστική παρέμβαση, μετά το Ελληνικό», έχει δηλώσει ο επικεφαλής της DIMAND Δημήτρης Ανδριόπουλος και προς επίρρωση των λεγομένων του η εταιρεία έχει ήδη επενδύσει στο κομμάτι των γραφείων και θα συνεχίσει να επενδύει στην περιοχή και στον τομέα της προσιτής στέγασης με νέα οικιστικά. Οι λεπτομέρειες αναμένονται, ωστόσο η DIMAND σχεδιάζει το πρώτο της πιλοτικό έργο προσιτής κατοικίας στην Πέτρου Ράλλη, στο κάτω τμήμα του Ελαιώνα. Προβλέπονται περίπου 140 διαμερίσματα, επιφάνειας 65-100 τ.μ., σε κτίρια συνολικής επιφάνειας περίπου 10.000 τ.μ., τα οποία θα διατεθούν προς μίσθωση, με εισοδηματικά κριτήρια.

Ειδικά πάντως στο κομμάτι της προσιτής στέγασης, έστω κι αν ο δρόμος ακόμη είναι πολύ μακρύς, με τα σχέδια να δημιουργούνται τώρα επί χάρτου, ο Ελαιώνας βρίσκεται αυτή τη στιγμή και στο κυβερνητικό ραντάρ, λαμβάνοντας υπ’ όψιν ανακοινώσεις και του ίδιου του πρωθυπουργού, δεδομένου ότι ουσιαστικά είναι από τις ελάχιστες περιοχές, αν όχι η μόνη, που προσφέρει μεγάλες εκτάσεις για δόμηση προσιτής κατοικίας με ευνοϊκούς συντελεστές.

Το ημιτελές mall

Στο μέτωπο των ιδιωτικών επενδύσεων, επίσης μακρύ δρόμο ακόμη έχει η εκκρεμότητα για την αξιοποίηση του ημιτελούς εμπορικού κέντρου της άλλοτε κραταιάς Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική. Πρόκειται για το κουφάρι που έχει μείνει από την περίοδο του 2008-2009, όταν οι εργασίες στο μεγαλύτερο, τότε, mall της Αθήνας σταμάτησαν μετά τις προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

Το μπλόκο στο mall τότε του Ελαιώνα είχε αποτελέσει ουσιαστικά και το πρώτο βήμα προς την κατάρρευση του ομίλου Βωβού, πέραν φυσικά και της δημοσιονομικής κρίσης και της πλήρους κατάρρευσης του εγχώριου real estate, που ήταν και το τελειωτικό χτύπημα για τον όμιλο. Τώρα, οι δύο πιστώτριες τράπεζες, Αlpha και Πειραιώς, όπως έχει φανεί μέχρι σήμερα, δεν βιάζονται, αναμένοντας τη δυναμική της περιοχής όπως αυτή θα διαμορφωθεί από το project της Διπλής Ανάπλασης με τη λειτουργία καταρχάς του γηπέδου του ΠΑΟ αλλά και των γύρω υποδομών, αφού ακόμη και οι δρόμοι, τα δίκτυα ομβρίων και ακαθάρτων κ.λπ. ήταν... ανύπαρκτα.

Η ΑΕΠ Ελαιώνα Α.Ε., η κοινή εταιρεία των Αlpha Bank και Πειραιώς, η οποία στηρίζει και αυτή το εγχείρημα της διπλής ανάπλασης κι έχει στην ομπρέλα της το ακίνητο μετά την κατάρρευση του ομίλου Βωβού, έχει στο τραπέζι εναλλακτικές αξιοποίησης του ημιτελούς mall κι ένα από τα πιθανά σενάρια περιλαμβάνουν τη δημιουργία συγκροτήματος γραφειακών χώρων με ισόγειες εμπορικές χρήσεις συνολικής επιφάνειας πλέον των 50.000 τ.μ.

Επιπλέον, δεν έχει αποκλειστεί εντελώς και το σενάριο του εμπορικού, που επιστρέφει κατά καιρούς ειδικά σε αυτήν τη συγκυρία όπου προχωρούν και οι άλλες επενδύσεις στην περιοχή, διαμορφώνοντας νέες συνθήκες.

Η εύλογη αξία για το οικόπεδο, άνω των 43 στρεμμάτων μαζί με το ημιτελές κτιριακό συγκρότημα, ξεπερνά τα 110 εκατ. ευρώ στα βιβλία της εταιρείας.