Αλλάζει ο χάρτης: Έτοιμα τα πρώτα 9+1 πολεοδομικά σχέδια, πού μπαίνουν περιορισμοί, τι θα γίνει με τα οικόπεδα στα χωριά

Με αφετηρία την Αττική και τη Μύκονο και με τα δυσκολότερα μέτωπα των νησιών να ακολουθούν, ανοίγει η επόμενη φάση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Σύμφωνα με τον προγραμματισμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τα πρώτα εννέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια ετοιμάζονται να βγουν άμεσα σε δημόσια διαβούλευση, φέρνοντας ιδιοκτήτες και τοπικές κοινωνίες αντιμέτωπους με τις προτεινόμενες αλλαγές στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης, που μπορούν να επηρεάσουν τη δυνατότητα αξιοποίησης και την αξία των ακινήτων τους.

Οι δήμοι

Πρόκειται για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που αφορούν το Γαλάτσι, τη Νέα Ιωνία, τη Νέα Φιλαδέλφεια - Νέα Χαλκηδόνα, το Ηράκλειο, τη Μεταμόρφωση, τη Λυκόβρυση - Πεύκη, την Αγία Παρασκευή και τον Δήμο Παπάγου - Χολαργού. Η Μύκονος και ακολούθως η Σαντορίνη, που θα βρεθεί στην επόμενη λίστα, αποτελούν την πιο κρίσιμη ίσως μάζα των πολεοδομικών σχεδίων, καθώς ο σχεδιασμός καλείται να αντιμετωπίσει τις πιέσεις ενός τουριστικού μοντέλου που έχει αγγίξει προ πολλού τα όριά του.

Στόχος είναι να βγαίνουν νέες ομάδες πολεοδομικών σχεδίων περίπου ανά δέκα ημέρες, κάτι που μένει να αποδειχθεί στην πράξη πώς θα υλοποιηθεί. Συνολικά, το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που χρηματοδοτήθηκε από το Ταμείο Ανάκαμψης, περιλαμβάνει 227 συμβάσεις ΤΠΣ, προϋπολογισμού 401 εκατ. ευρώ, που καλύπτουν 730 δημοτικές ενότητες σε ολόκληρη τη χώρα και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) σε 94 δημοτικές ενότητες. Πρόκειται για ένα γιγαντιαίο εγχείρημα, με καθυστερήσεις που ήδη μεταθέτουν την ολοκλήρωσή του. Η έναρξη της δημόσιας διαβούλευσης συνιστά το απαραίτητο βήμα εκκίνησης του πολεοδομικού σχεδιασμού, σε μια όμως μακρά διαδρομή, η οποία, όπως όλα δείχνουν, θα ξεπεράσει τη θητεία της παρούσας κυβέρνησης.

Η επιλογή επομένως μιας πρώτης ομάδας με κυρίως αστικό χαρακτήρα περιοχών παραπέμπει σε συγκριτικά πιο «ανώδυνη» εκκίνηση, καθώς οι μεγαλύτερες συγκρούσεις αναμένονται στα νησιά, όπου οι περιορισμοί δόμησης αγγίζουν την αξία της γης και συνδέονται με ισχυρές επενδυτικές προσδοκίες. Κατά μία ερμηνεία, η κυβέρνηση μεταθέτει έτσι τα δυσκολότερα μέτωπα για αργότερα, γνωρίζοντας ότι δεν είναι η κατάλληλη πολιτική συγκυρία για να προκαλέσει συγκρούσεις με τις τοπικές κοινωνίες.

Οι αλλαγές σε Μύκονο και Σαντορίνη

Η Μύκονος και η Σαντορίνη ήταν οι πρώτες πολεοδομικές μελέτες που παρουσιάστηκαν στους οικείους δήμους πριν από περίπου δύο χρόνια. Την παρουσίαση του σχεδιασμού τον Νοέμβριο του 2024 υποδέχθηκαν με σοβαρές ενστάσεις ο δήμος και η τοπική κοινωνία της Μυκόνου, καθώς θεωρήθηκε ότι οι προτεινόμενοι περιορισμοί επιχειρούν να θέσουν φρένο στη διαχρονικά ανεξέλεγκτη ανάπτυξη του νησιού, που επιβεβαιώνεται περίτρανα από τα όσα διαδραματίζονται το τελευταίο διάστημα με τον προϊστάμενο της Πολεοδομίας. Τα σχέδια για τα δύο Κυκλαδονήσια προβλεπόταν αρχικά να «τρέξουν» γρήγορα με στόχο την κατάθεση στο Συμβούλιο της Επικρατείας των σχεδίων προεδρικών διαταγμάτων με τα οποία θα εγκριθούν ως το καλοκαίρι του 2027. Το πιθανότερο είναι πλέον ότι δεν θα έχουν ολοκληρωθεί ούτε μέχρι το καλοκαίρι του 2027, γεγονός που αποτυπώνει τις καθυστερήσεις μιας διαδικασίας με πολλαπλά στάδια και ισχυρές τοπικές αντιδράσεις.

Για τη Μύκονο, η βασικότερη προτεινόμενη αλλαγή αφορά τη μεγάλη αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας για κατοικίες από 4 σε 8 στρέμματα και για τουριστικές εγκαταστάσεις από 10 σε 30 στρέμματα. Ο συντελεστής δόμησης για καταλύματα προτείνεται να μειωθεί από 0,15 σε 0,12 στην τουριστική ζώνη με 150 κλίνες και σε 0,10 στις υπόλοιπες ζώνες, με 50 κλίνες.

Στη Σαντορίνη, όπου η τοπική κοινωνία είναι δεκτική σε σαρωτικές αλλαγές και τις απαιτεί για την προστασία του νησιού από τους ξέφρενους ρυθμούς του real estate, η πρόταση προβλέπει αρτιότητα 8 στρεμμάτων για κατοικίες και 40 στρεμμάτων για ξενοδοχεία (από 8 έως 15 στρέμματα ανάλογα την περιοχή), με συντελεστή 0,15 και 150 κλίνες. Ακόμη σημαντικότερο είναι το γεγονός ότι οι ζώνες στις οποίες επιτρέπεται η τουριστική ανάπτυξη συρρικνώνονται από το περίπου 60% στο μόλις 6,8%, κάτι που πρακτικά καταργεί την προοπτική νέων τουριστικών μονάδων.

Πιο εύκολα είναι τα πράγματα στις αστικές περιοχές, όπου τα ΤΠΣ θα καθορίσουν τις χρήσεις γης, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, οργανώνοντας τη συνύπαρξη κατοικίας, εμπορίου και άλλων δραστηριοτήτων. Παράλληλα, θα δώσουν κατευθύνσεις για τις υποδομές και τις πολεοδομικές παρεμβάσεις με στόχο ένα σαφέστερο πλαίσιο για την ανάπτυξη της πόλης.

Σε επίπεδο χώρας, τα νέα σχέδια θα προσδιορίσουν πού μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός και η παραγωγική δραστηριότητα, πού μπορούν να προβλεφθούν οικιστικές επεκτάσεις και ποιες περιοχές χρειάζονται αυξημένη περιβαλλοντική προστασία. Οι επιλογές αυτές θα επηρεάσουν τη δυνατότητα αξιοποίησης, την αξία των ακινήτων, αλλά και τις αναπτυξιακές προοπτικές των τοπικών κοινωνιών.

Το οικόπεδο στο χωριό

Ιδιαίτερα ευαίσθητο κεφάλαιο αποτελούν οι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων. Η εφαρμογή των νέων κανόνων οριοθέτησης που εναρμονίζεται με τους κανόνες του ΣτΕ αναμένεται να αναδείξει ιδιοκτησίες των οποίων η πολεοδομική μεταχείριση μπορεί να διαφοροποιηθεί. Το ζήτημα αγγίζει περιουσίες που επί δεκαετίες αντιμετωπίζονταν ως εντός οικισμού και πάνω σε αυτή την αντίληψη στηρίχθηκαν μεταβιβάσεις και σχέδια για κατοικία. Εάν ένα μικρό οικόπεδο 500 ή 2.000 τ.μ. βρεθεί εκτός των νέων ορίων, οι συνέπειες μπορεί να είναι καθοριστικές εφόσον υπαχθεί σε καθεστώς εκτός σχεδίου, αναφέρουν μελετητές των ΤΠΣ.
Στο νέο πλαίσιο οριοθέτησης των οικισμών, οι δυνατότητες που προσφέρουν η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) και η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) καλούνται να εξειδικευτούν μέσα από τα ΤΠΣ με τεκμηρίωση ανά οικισμό. Για τους μηχανικούς, κρίσιμο είναι να αποσαφηνιστεί η αντιμετώπιση των ακινήτων που τέμνονται από τα νέα όρια και η σύνδεση με το οδικό δίκτυο ώστε να αποφευχθούν νέες πολεοδομικές «γκρίζες ζώνες», ιδιαίτερα στους μικρούς, ορεινούς και ημιορεινούς οικισμούς.

Εκτός σχεδίου δόμηση

Χωριστή εκκρεμότητα στον τρόπο που χτίζουμε αποτελεί η αναγνώριση του οδικού δικτύου, από την οποία εξαρτάται η δυνατότητα αξιοποίησης των εκτός σχεδίου γεωτεμαχίων. Σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν παραδοθεί μελέτες καταγραφής για νησιωτικές και ηπειρωτικές περιοχές, καθώς συνδέονταν επίσης με το ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης. Η καταγραφή, όμως, δεν ισοδυναμεί με θεσμική αναγνώριση. Εκκρεμεί, κατά τις ίδιες πληροφορίες, το Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίσει τους όρους και τις προϋποθέσεις ώστε να κριθεί ποιοι δρόμοι τις πληρούν, κάτι που δεν εκτιμάται ότι μπορεί να γίνει μέχρι τα τέλη του έτους.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις του ΥΠΕΝ, σήμερα οι αναγνωρισμένοι δρόμοι αντιστοιχούν στο 5% του οδικού δικτύου της χώρας. Κατά την ίδια εκτίμηση, αυτή η εκκρεμότητα μπορεί να οδηγήσει σε ουσιαστική αναστολή της εκτός σχεδίου δόμησης και αποτελεί σοβαρότερο εμπόδιο από τις αλλαγές των πολεοδομικών σχεδίων.

Ενα άλλο στοιχείο που χρήζει αντιμετώπισης είναι ότι τα ειδικά χωροταξικά πλαίσια είναι υπερκείμενα του πολεοδομικού σχεδιασμού και κανονικά θα έπρεπε να έχουν προηγηθεί, καθώς δίνουν τις βασικές κατευθύνσεις για τον κατώτερο σχεδιασμό: ποιες περιοχές θεωρούνται κορεσμένες, πού μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός και ποιες επιλογές προκρίνονται για τις ΑΠΕ ή τη βιομηχανία. Στην πράξη, όμως, η διαδικασία εξελίχθηκε αντίστροφα, καθώς τα ειδικά πλαίσια καθυστέρησαν, παρότι και αυτά συνδέονταν με ορόσημα του Ταμείου Ανάκαμψης.

Ετσι, μαζί με τα σχόλια που θα προκύψουν από τη διαβούλευση, οι μελετητές καλούνται να ενσωματώσουν και τις κατευθύνσεις των ειδικών χωροταξικών πλαισίων. Οπου διαπιστώνεται αντίθεση με όσα έχουν ήδη μελετηθεί, είναι υποχρεωμένοι να συμμορφωθούν και να επανυποβάλλουν τη διορθωμένη μελέτη στο υπουργείο Περιβάλλοντος, κάτι που συνεπάγεται νέες καθυστερήσεις.

Εντεκα στάδια

Η διαδρομή μέχρι τη θεσμοθέτηση περιλαμβάνει έντεκα βασικά στάδια. Ξεκινά από την υποβολή και τον έλεγχο πληρότητας στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού και συνεχίζεται με διαβίβαση και νέο έλεγχο στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ). Στη συνέχεια, οι φάκελοι διαβιβάζονται στις αρμόδιες υπηρεσίες για γνωμοδότηση -μεταξύ άλλων, στις υπηρεσίες τουρισμού, στις αρχαιολογικές υπηρεσίες και στα δασαρχεία-, καθώς και στα περιφερειακά συμβούλια. Από εκεί αποστέλλονται στα δημοτικά συμβούλια, τα οποία διατυπώνουν την άποψή τους. Το περιφερειακό συμβούλιο εξετάζει εκ νέου τη μελέτη, συνεδριάζει και διαβιβάζει τη δική του γνωμοδότηση προς τη ΔΙΠΑ, μαζί με την άποψη του δημοτικού συμβουλίου.

Η τελευταία εγκρίνει στη συνέχεια τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και την επιστρέφει στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού. Ακολουθεί η εξέταση από το αρμόδιο συμβούλιο, ο νομοτεχνικός έλεγχος στο ΥΠΕΝ και η σύνταξη του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο αποστέλλεται στο Συμβούλιο της Επικρατείας για επεξεργασία. Μετά τη γνωμοδότηση του ΣτΕ εκδίδεται το τελικό Προεδρικό Διάταγμα. Σύμφωνα με τους μελετητές, στην καλύτερη περίπτωση η συνολική διαδρομή από τη διαβούλευση έως την ολοκλήρωση μπορεί να διαρκέσει από 6 έως 12 μήνες.

Η επίτευξη του ορόσημου του Ταμείου Ανάκαμψης δεν σημαίνει ολοκλήρωση του σχεδιασμού. Σύμφωνα με πληροφορίες, μικρότερο από το αναμενόμενο ποσοστό των μελετών μένει εκτός του πλαισίου χρηματοδότησης, ενώ παράλληλα καταβάλλεται προσπάθεια να διορθωθούν προβλήματα ποιότητας σε φακέλους που έχουν ήδη παραδοθεί. Οι μελέτες που χρειάζονται διορθώσεις υπολογίζονται σε διψήφιο ποσοστό του συνόλου των παραδοθέντων, καθώς οι αυστηρές προθεσμίες του Ταμείου Ανάκαμψης άσκησαν μεγάλη πίεση στους μελετητές.