Η κατηγορία των ακινήτων που παραμένει στα αζήτητα, με αξίες μειωμένες κατά 54% έναντι του 2008

Kι όμως, υπάρχουν ακίνητα, όπου οι τιμές είναι στο ήμισυ και ακόμη χαμηλότερα σε σύγκριση με το ιστορικό υψηλό της περιόδου προ δημοσιονομικής κρίσης της χώρας το 2008 και δεν είναι άλλα από τα χειμερινά εξοχικά, με αξίες, που εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες κατά 54%.

Η οικονομική και πολιτική σταθερότητα της χώρας σε συνδυασμό με την εξαιρετικά θετική καλοκαιρινή τουριστική περίοδο δεν μετουσιώνονται σε τάση σε ότι αφορά στις χειμερινές εξοχικές κατοικίες, με αποτέλεσμα την αδυναμία ανόδου των αξιών εδώ και αρκετά χρόνια. «Η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον, η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και τα μεγάλα κόστη κατασκευής, διακράτησης και συντήρησης τέτοιου είδους ακινήτων, επηρεάζουν αρνητικά τη συγκεκριμένη αγορά», επισημαίνεται στην ανάλυση του Παρατηρητηρίου Αξιών της εταιρείας συμβούλων ακινήτων GEOAXIS. Γι’ αυτό και η απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων είναι μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων και ξένων επενδυτών. «Η εικόνα δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους 12 μήνες, με προφανή αποτέλεσμα την περαιτέρω σταθεροποίηση ή ακόμη και τη συμπίεση των αξιών».

Ιδιαιτερότητα της αγοράς

Σημειώνεται εδώ ότι όπως αναφέρεται στη μελέτη, η αγορά εξοχικής κατοικίας (είτε θερινής είτε χειμερινής) αποτελεί παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς του real estate και χαρακτηρίζεται από μια ιδιαίτερη ευαισθησία μεταβολών σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων. «Η καταγραφή των τάσεων τα τελευταία χρόνια, μας έχει δείξει ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι η πρώτη που επηρεάζεται από το αρνητικό κλίμα και η τελευταία που ακολουθεί τα θετικά σημάδια της οικονομίας». Η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας δε, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας, λειτουργεί λόγω μεγέθους και χαρακτηριστικών ως πολλαπλασιαστής της γενικότερης τάσης καταγράφοντας εξαιρετικά υψηλές τιμές στην άνοδο (βλ. 2008) και κατακρήμνιση αξιών στην κάθοδο.

Η ανάλυση της εταιρείας εστιάζει σε κορυφαίους προορισμούς χειμερινών εξοχικών Αράχωβα, Καρπενήσι, Αγιο Αθανάσιο, Τρίκαλα Κορινθίας, για τυπικές κατασκευές σε τυπικές θέσεις, δεδομένου ότι νεόδμητα εξοχικά με ανεμπόδιστη θέα, με μεγάλο περιβάλλοντα χώρο, σε κατασκευές από γνωστούς αρχιτέκτονες και με αναβαθμισμένες παροχές και ακριβά υλικά καταγράφουν πολύ υψηλότερες αξίες.

Σε σχέση με πέρυσι, καταγράφεται ελάχιστη μεταβολή των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα, (με 1.668 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κατά μέσο όρο) και το Καρπενήσι (με 1.042 ευρώ ανά τ.μ.), της τάξεως του 2,6% και 1,9%, αντίστοιχα. Σταθερές παραμένουν οι τιμές πώλησης στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας (1.064 ευρώ ανά τ.μ.) και τα Τρίκαλα Κορινθίας (1.111 ευρώ /τμ).

Σε σχέση με τα υψηλά του 2008 προκύπτει πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του -54% . Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ / τ.μ. το 2008 η αξία κυμαίνεται, όπως προαναφέρθηκε στα 1.064 ευρώ /τ.μ. (-68%) σήμερα, και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ/ τμ το 2008 καταγράφει πτώση κατά 55%. Στα Τρίκαλα Κορινθίας η μείωση από το 2008 οπότε η μέση τιμή ήταν στα 2.250 ευρώ /τ.μ. είναι στο -51%, ενώ τη χαμηλότερη πτώση κατά 44% καταγράφει η Αράχωβα με μία μέση τιμή προ δημοσιονομικής κρίσης στα 3.000 ευρώ /τ.μ. το 2008.

Τα αδιάθετα σπίτια και η …υπερβολή

Χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την πρόσκαιρη αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/ 2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ ανά τ.μ. εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί τη ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας, όπου μετά το κατασκευαστικό ….αμόκ – σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.

Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 142 τ.μ.. Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την τάση για υπερβολή. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας στα 196 τ.μ., και οι μικρότερες στο Καρπενήσι στα 100τμ, λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.

Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών, διαμορφώνεται σήμερα στα 27,5 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται στο Καρπενήσι με 35 χρόνια και η μικρότερη στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας με 19 έτη.

Τα χαρακτηριστικά

Ως προς τα επιμέρους χαρακτηριστικά της εν λόγω αγοράς, όπως αναφέρεται, μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά, η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2022/2023 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς. Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, λόγω αδυναμίας ανανέωσης τυπικών μισθώσεων με τη σεζόν και γενικότερης τάσης για ενοικίαση, παρά για αγορά.

Την ίδια στιγμή, η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Παρόλα αυτά, η δυναμική της περιοχής φαίνεται καθηλωμένη.

Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την Ελλάδα. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.

Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού. «Σημειώνουμε το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές», καταλήγει η έρευνα.

Πηγή: Newmoney