Στεγαστική κρίση: 9+1 μέτρα για προστασία της πρώτης κατοικίας - Η λύση «δίνεις ακίνητο-σώζεις σπίτι», τι θα ισχύσει για δόσεις και προκαταβολές

Με ένα τεράστιο νομικό οπλοστάσιο οχυρώνονται πλέον οι οφειλέτες, προκειμένου να αποφύγουν τους πλειστηριασμούς και να διασώσουν την κύρια κατοικία τους. Δικαστικές αποφάσεις έρχονται να συμπληρώσουν τα εργαλεία που κατά κύματα σχεδιάζει και θέτει σε εφαρμογή το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Ολα μαζί συνθέτουν νέες επιλογές και ανοίγουν παράθυρα δίνοντας δυνατότητες και διεξόδους -που ποτέ στο παρελθόν δεν είχαν- σε μικρομεσαίους, επαγγελματίες, αγρότες, επιχειρηματίες ή και απλά νοικοκυριά με στεγαστικά δάνεια, τα οποία είτε βρίσκονται σε πλήρες οικονομικό αδιέξοδο είτε αναζητούν τρόπο να πληρώσουν με μία βιώσιμη ρύθμιση.

Με το νέο πλαίσιο, η λύση στο πρόβλημα που λέγεται δόση και αποπληρωμή χρέους έρχεται πιο γρήγορα για χιλιάδες νοικοκυριά, χωρίς να απαιτούνται χρόνιοι δικαστικοί αγώνες. Και αν φτάσουν πάντως στα δικαστήρια, οι οφειλέτες δεν χρειάζεται να δώσουν αγώνα για να αποδείξουν την οικονομική δυσπραγία τους - κάτι που το κάνει αυτόματα πλέον άλλωστε η πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.

Το πλαίσιο δεν υπόσχεται «γενική αμνηστία» και άφεση χρέους για όσους έχουν και πληρώνουν, ούτε ότι κανείς δεν θα χάσει το σπίτι του. Δίνει όμως με σαφήνεια εργαλεία, προθεσμίες και δικαιώματα. Και για όσους τα γνωρίζουν έγκαιρα, η πρώτη κατοικία έχει περισσότερες δυνατότητες προστασίας από ό,τι πριν από λίγα χρόνια.

Τα νέα δεδομένα που διανοίγονται πλέον είναι τα εξής:

1/ Δικαστική προστασία της κατοικίας έναντι του Δημοσίου - Απόφαση ΣτΕ 1404/2026

Η πιο σημαντική δικαστική εξέλιξη των ημερών αφορά τις οφειλές προς το Δημόσιο. Με την απόφαση 1404/2026, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η κατάσχεση της μόνης κατοικίας είναι νόμιμη μόνον εφόσον το Δημόσιο έχει προηγουμένως ερευνήσει και τεκμηριωμένα αποκλείσει την ύπαρξη άλλων περιουσιακών στοιχείων, κατάλληλων για την κάλυψη της συγκεκριμένης απαίτησης.

Στην υπόθεση που έκρινε το ΣτΕ, η ΔΟΥ ΦΑΕ Πειραιά είχε βάλει σε πρόγραμμα πλειστηριασμού το 50% μεζονέτας 162 τ.μ. στο Μοσχάτο. Ο οφειλέτης υποστήριξε ότι επρόκειτο για τη μόνη οικογενειακή κατοικία και ότι διέθετε άλλα ακίνητα για να ικανοποιηθεί η απαίτηση είσπραξης. Με το επιχείρημα αυτό δικαιώθηκε πρωτοδίκως, ενώ και το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών όπου προσέφυγε το Δημόσιο διαπίστωσε ότι το επίμαχο ακίνητο «αποτελούσε τη μοναδική κύρια κατοικία στην οποία διέμενε με την οικογένειά του, και ότι διέθετε ακίνητη περιουσία εκτός του πλειστηριαζόμενου ακινήτου σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας».

Το ΣτΕ απέρριψε εκ νέου την αίτηση του Δημοσίου και διατήρησε την κρίση ότι πριν κατασχεθεί η μόνη κατοικία, το Δημόσιο έπρεπε να έχει ερευνήσει αν ο οφειλέτης έχει άλλα ακίνητα, πριν βγάλει το σπίτι του στο σφυρί.

Με βάση τη νομολογία την οποία παράγει η τελεσίδικη απόφαση του ΣτΕ, κάθε οφειλέτης θα μπορεί πλέον, σε ανάλογες καταστάσεις, να επικαλεστεί τον ίδιο λόγο, ακόμα και στο «παρά ένα» του πλειστηριασμού - και όχι μόνο στην αρχή της κατάσχεσης. Αν το δικαστήριο κρίνει ότι το Δημόσιο μπορούσε να εκποιήσει άλλα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη, ο πλειστηριασμός της κατοικίας του ακυρώνεται και η προηγηθείσα κατάσχεση καθίσταται αντιστοίχως ανενεργή.

Η κρίση αυτή αφορά τη διαδικασία του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ΚΕΔΕ) και έχει εφαρμογή για οφειλές προς Εφορία, Ταμεία, Δήμους, Περιφέρειες και άλλους δημόσιους φορείς. Δεν δημιουργεί γενικό ακατάσχετο έναντι τραπεζών και servicers.

Μόνο την τελευταία τριετία διενεργήθηκαν πάνω από 600 πλειστηριασμοί με επισπεύδον το Δημόσιο, σύμφωνα με στοιχεία από πλατφόρμες δημοσίευσης δημοπρασιών. Μόνο η ΑΑΔΕ έχει εγγράψει από το 2024 πάνω από 20.000 υποθήκες σε ακίνητα για χρέη στην Εφορία. Ωστόσο ολοκληρώνονται τελικώς περίπου 150 πλειστηριασμοί τον χρόνο, καθώς οι περισσότεροι οφειλέτες σπεύδουν να ρυθμίσουν για να τους διακόψουν.

Για χρέη στα ασφαλιστικά ταμεία δεν δημοσιοποιούνται αντίστοιχα στοιχεία. Γενικά ο ΕΦΚΑ φαίνεται να κινεί λιγότερους, αλλά συνήθως αναγγέλλεται για να εισπράξει σε πλειστηριασμούς που διενεργούν τρίτοι πιστωτές.

2/ Λύση «δίνεις ακίνητο - σώζεις σπίτι»

Η απόφαση έρχεται να δέσει με όλα τα άλλα νέα μέτρα προστασίας κύριας κατοικίας. Από 21 Σεπτεμβρίου 2026 άλλωστε λειτουργεί ήδη ειδική διαδικασία στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, που δίνει στον οφειλέτη το δικαίωμα να επιλέξει ο ίδιος λύση όπως αυτή του ΣτΕ: να γίνει δηλαδή εκποίηση άλλων ακινήτων που τυχόν έχει, προκειμένου να εξαιρέσει και να διασώσει την κύρια κατοικία του. Και μάλιστα για χρέη προς όλους τους πιστωτές - και όχι μόνο προς το Δημόσιο, όπως ορίζει δεσμευτικά πλέον η απόφαση του ΣτΕ.

Για παράδειγμα, αν ο ίδιος οφειλέτης έχει χρέος 150.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ και δύο οικόπεδα από 50.000 ευρώ το καθένα, μπορεί να επιλέξει να ρευστοποιηθούν τα οικόπεδα και διασώζει την κατοικία, ενώ το χρέος μειώνεται από 150.000 σε 50.000 ευρώ. Με τη νέα «ρύθμιση Πιερρακάκη» όμως κερδίζει και υψηλή διαγραφή χρέους, καθώς μειώνεται αυτομάτως στην αξία της κατοικίας που κρατά στην κυριότητά του: αν οφείλει τα διπλά (300.000 ευρώ), δίνοντας τα οικόπεδα μειώνεται το υπόλοιπο οφειλής του στα 100.000, όσο η αξία του σπιτιού. Ετσι κρατά το σπίτι, και με ακίνητα 100.000 διαγράφει χρέη 200.000 ευρώ, που θα τα αποπληρώνει σε έως 420 δόσεις (120 ευρώ τον μήνα για 20 χρόνια), ανάλογα με τα μηνιαία εισοδήματά του.

3/ Oι 72-120 δόσεις

Ειδικά όμως για όσους απειλούνται άμεσα με πλειστηριασμούς για χρέη στο Δημόσιο, αυτοί σταματούν αμέσως μόλις οι οφειλέτες ενταχθούν σε ρύθμιση. Στο νομοσχέδιο που μπαίνει την επόμενη εβδομάδα στη Βουλή προβλέπεται έκτακτη ρύθμιση με 120 δόσεις (10 χρόνια αποπληρωμής), που θα δίνει 80% χαμηλότερη δόση από την πάγια της 24μηνης αποπληρωμής για χρέη σε ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ (δύο χρόνια), ή κατά 40% χαμηλότερη και από εκείνη των 72 δόσεων (6 έτη) με ελάχιστη δόση 30 ευρώ.

Οι αιτήσεις θα ξεκινήσουν μέσα Νοεμβρίου. Ωστόσο, η ρύθμιση θα είναι προσωρινή (μέχρι την άνοιξη) και αφορά όσους φορτώθηκαν μεγάλα χρέη πριν από το 2025.

4/ «Γενικό απαγορευτικό» για κατασχέσεις σε όποιον κάνει ρύθμιση

Παρά τις ρυθμίσεις που έκαναν, πλήθαιναν οι δανειολήπτες που έβλεπαν τελικά το σπίτι τους να βγαίνει σε πλειστηριασμό. Αυτό τελειώνει! Με το νομοσχέδιο που φέρνει προς ψήφιση αρχές Νοεμβρίου ο Κυριάκος Πιερρακάκης, αν ο οφειλέτης τηρεί ενεργή ρύθμιση, θα απαγορεύεται κάθε καταγγελία, διαταγή πληρωμής, κατάσχεση, επίσπευση ή συνέχιση πλειστηριασμού από κάθε τράπεζα, fund ή servicer. Εκτός από πρόστιμο, ο πιστωτής θα πληρώνει και αποζημίωση στον οφειλέτη, ενώ ο πλειστηριασμός φυσικά αναστέλλεται «επί ποινή ακυρότητος».

5/ Υποχρεωτικά πρόταση πριν από τον πλειστηριασμό

Για παλαιά και νέα χρέη, με τον ν. 5193/2025 του υπουργείου Οικονομικών που ψηφίστηκε πέρυσι, οι πιστωτές (τράπεζες, funds ή servicers) που δρομολογούν πλειστηριασμό θα πρέπει υποχρεωτικά πλέον να καταθέσουν έγγραφη πρόταση ρύθμισης στον οφειλέτη τουλάχιστον τρεις μήνες πριν βγει το ακίνητο στο σφυρί. Η υποχρέωση θεσπίστηκε και ενισχύεται στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο.

Ο πιστωτής όμως δεν μπορεί να ζητά «κατά βούληση» ό,τι θέλει ο ίδιος. Η πρόταση ρύθμισης οφείλει να είναι τεκμηριωμένη και να ανταποκρίνεται στις δυνατότητες του οφειλέτη.

Σε περίπτωση παράβασης, η τεκμηρίωση που απαιτείται να λάβει από τον δανειστή είναι και η νομική άμυνα του δανειολήπτη, για να αποδείξει ότι η οικονομική πρόταση που του έγινε δεν ήταν τελικά «στα μέτρα του». Ως παράβαση καταγράφεται επίσης και αν ο οφειλέτης ζητά ρύθμιση αλλά ο δανειστής δεν απαντά εμπρόθεσμα (εντός 3 μηνών), οπότε και αναστέλλονται εκτοκισμός και κεφαλαιοποίηση τόκων.

6/ Προκαταβολή από 15% και κάτω

Στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό ισχύει ήδη ότι για τους ευάλωτους οφειλέτες δεν απαιτείται προκαταβολή για να ενεργοποιηθεί το σχέδιο ρύθμισης. Για μη ευάλωτους οφειλέτες με προγραμματισμένο πλειστηριασμό, η προκαταβολή περιορίζεται σε έως 10% επί του κεφαλαίου.

Αντίστοιχο πλαφόν μπαίνει τώρα όμως και στη διμερή διαδικασία διαπραγμάτευσης ρύθμισης, μεταξύ οφειλέτη και πιστωτή. Με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο θα απαγορεύεται να ζητηθεί προκαταβολή που να υπερβαίνει το 15% του ανεξόφλητου υπολοίπου. Δεν πρόκειται όμως για 15% «διά νόμου» αλλά μέχρι 15% το πολύ, καθώς μπορεί να ζητηθεί και να συμφωνηθεί μικρότερη ή μηδενική προκαταβολή, ιδίως σε περιπτώσεις οικονομικής δυσχέρειας, κοινωνικών κριτηρίων ή προβλημάτων υγείας.

7/ «Ασπίδα» για ευάλωτους και ευπαθείς

Για τους οικονομικά αδύναμους και τους επιλέξιμους οφειλέτες, οι πιστωτές υποχρεούνται να καταθέσουν την εναλλακτική πρόταση πριν από κάθε πλειστηριασμό. Αν ο οφειλέτης την απορρίψει, λαμβάνει την πρόταση του συνήθους Εξωδικαστικού, χωρίς εκποίηση των άλλων ακινήτων.
Η υποβολή αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό ενεργοποιεί προστασία υπό συγκεκριμένους όρους. Η βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη είναι απαραίτητη για την πρόσβαση σε ειδικά ευεργετήματα.

8/ Εξωδικαστικός με 420 δόσεις και «κούρεμα»

Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός προσφέρει έως 420 δόσεις για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς και έως 240 προς Δημόσιο και Ταμεία. Οσο τηρείται η συμφωνία, τα μέτρα εκτέλεσης παγώνουν. Επιπλέον, εξετάζει την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη και διαγράφει χρέος, αν αυτό ξεπερνά τις δυνατότητές του. Από τον Αύγουστο καλύπτει πλέον και εκατομμύρια μικροφειλέτες που έμεναν εκτός επειδή είχαν χρέη από 5.000 έως 10.000 ευρώ προς τράπεζες, servicers, Εφορία και Ταμεία. Ενώ από το 2025 διευρύνθηκε η περίμετρος της υποχρεωτικής («τεκμαιρόμενης») συναίνεσης από πλευράς των πιστωτών και για όσους έχουν εισοδήματα ή καταθέσεις έως 14.000 (άγαμοι) και μέχρι 42.000 ευρώ (πολύτεκνοι), με ακίνητη περιουσία από 240.000 έως 360.000 ευρώ και καταθέσεις από 14.000 έως 42.000 ευρώ, ανάλογα με το νοικοκυριό. Για όσους εμπίπτουν στα κριτήρια, αυτόματα τεκμαίρεται συναίνεση των πιστωτών στην παραγόμενη αντιπρόταση. Μόνο ο οφειλέτης διατηρεί δικαίωμα να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.

Σε επίπεδο κόστους εξυπηρέτησης, παρά τις αυξήσεις επιτοκίων, ο Εξωδικαστικός παραμένει στο 3% για τα πρώτα χρόνια, κρατώντας σταθερά χαμηλές τις δόσεις.

9/ Πρόνοια για «μη έχοντες και κατέχοντες»

Ως έσχατη λύση για οφειλέτες που δεν έχουν κανένα άλλο ακίνητο να διαθέσουν (χωράφι, αποθήκες, εξοχικό κ.λπ.), προβλέπεται λύση προκειμένου να μη βγουν από τα σπίτια τους. Με το ενδιάμεσο πρόγραμμα, το Δημόσιο συνεισφέρει 70 έως 210 ευρώ τον μήνα στις καταβολές που απαιτούνται για την αναστολή πλειστηριασμού. Η στήριξη λειτουργεί ως γέφυρα μέχρι τη μετάβαση στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, που ετοιμάζεται να λειτουργήσει στους επόμενους μήνες. Ο νέος θεσμός προβλέπει μεν μεταβίβαση της κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη του φορέα, αλλά με υποχρέωση επαναμίσθωσης στον οφειλέτη που έχει δικαίωμα να μένει στο σπίτι, με κρατική συνδρομή στο μίσθωμα για 12 χρόνια και δυνατότητα επαναγοράς υπό προϋποθέσεις στο τέλος της περιόδου. Παρά τη μεταβολή ιδιοκτησίας, προσφέρει προστασία παραμονής στην κατοικία τους, κάτι που μπορούν να επιλέγουν όσοι θεωρούν ότι έχουν πιθανότητες οικονομικής ανάκαμψης για επαναγορά του ακινήτου ή, ενδεχομένως, είναι πολύ μεγάλης ηλικίας και δεν θέλουν να αποξενωθούν από το σπίτι όπου ζούσαν όλα τα προηγούμενα χρόνια.

+1 Ανώτατο όριο το τριπλάσιο στα «πανωτόκια»

Για όσους έχουν παλαιά χρέη, έρχεται μια λύση που ζητούσαν από δεκαετίες ήδη: το ανεξόφλητο υπόλοιπο περιορίζεται αυτοδικαίως στο τριπλάσιο του ληφθέντος κεφαλαίου, ή στο διπλάσιο για ειδικές κατηγορίες, όπως στις οφειλές αγροτών. Η εκτέλεση συνεχίζεται μόνο για το αναπροσαρμοσμένο ποσό. Αν προχωρήσει χωρίς πρώτα να αναπροσαρμοστεί η οφειλή, η διαδικασία βγαίνει άκυρη.

Το μέτρο «σώζει» χιλιάδες επαγγελματίες, βιοτέχνες και αγρότες που κουβαλάνε χρέη του παρελθόντος, από παλαιά δάνεια με πανωτόκια της δεκαετίας του ’80 και του ’90. Οι ρυθμίσεις που είχαν γίνει έως τις αρχές του 2000 είχαν «παραθυράκια» και οι τράπεζες απέκλειαν πολλούς, βάζοντας εμπόδια στις ρυθμίσεις.

Τώρα η νέα ρύθμιση είναι γενική και «καθαρή», χωρίς να χρειάζεται καν αίτηση όπως παλιά, αλλά και εξαιρέσεις και «παραθυράκια» που απέκλειαν μαζικά όλους στο παρελθόν από αντίστοιχες ρυθμίσεις: η οφειλή σταματά στο τριπλάσιο του αρχικού κεφαλαίου, εκτός από τους κατ’ επάγγελμα αγρότες για τους οποίους ισχύει μικρότερο πλαφόν - το πολύ διπλάσιο του ποσού που χρώσταγαν σε πρώην Αγροτική κ.λπ. Το χρέος στις περιπτώσεις αναπροσαρμόζεται και μειώνεται αυτομάτως, υποχρεωτικά από τον δανειστή. Και αυτό ισχύει ακόμα και αν οι οφειλέτες έχουν ήδη συμφωνήσει και συνυπογράψει αναδιάρθρωση και νέα ρύθμιση του χρέους του - όρος που έμπαινε παλαιότερα στις κατά καιρούς ρυθμίσεις αυτού του είδους, αλλά «πέταγε έξω» σχεδόν τους πάντες.