Σπίτια με €10.000 το τ.μ. ψάχνουν στην Ελλάδα Βρετανοί και Αμερικανοί

Η Ελλάδα δεν είναι πλέον η αγορά ακινήτων των ευκαιριών που δημιούργησε η οικονομική κρίση. Εχει εξελιχθεί σε προορισμό για εύπορους αγοραστές και διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, με την Αθηναϊκή Ριβιέρα, τις Κυκλάδες και το Ιόνιο να διεκδικούν μερίδιο από την αγορά πολυτελούς κατοικίας της Μεσογείου. Οι ξένοι δεν αναζητούν μόνο εξοχικά με θέα στη θάλασσα. Αγοράζουν κύριες κατοικίες, επενδυτικά ακίνητα, ολόκληρα κτίρια και πολυτελείς βίλες, συνδυάζοντας φορολογικά πλεονεκτήματα, προσδοκίες αποδόσεων και ποιότητα ζωής.

Τα μεγέθη αποτυπώνουν τη δυναμική αλλά και τις διαφορετικές ταχύτητες της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν το 1,03 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2026, δημιουργώντας προϋποθέσεις να ξεπεράσουν τα 2 δισ. στο σύνολο του έτους. Ακόμη μεγαλύτερο είναι το ενδιαφέρον που καταγράφεται στην πολυτελή κατοικία.

Η Greece Sotheby’s International Realty υπολογίζει ότι η συνολική ενδεικτική αξία των ακινήτων για τα οποία υποβλήθηκαν αιτήματα αγοράς έφτασε τα 6,11 δισ. ευρώ στο εξάμηνο, αυξημένη κατά 35% έναντι των 4,51 δισ. της αντίστοιχης περσινής περιόδου και κατά 19% πάνω από τον μέσο όρο της πενταετίας. Το ποσό δεν αντιστοιχεί σε πωλήσεις, αλλά σε εκδηλωμένο ενδιαφέρον.

Σύμφωνα με τα ιστορικά δεδομένα της εταιρείας, περίπου το 12% των αιτημάτων οδηγεί σε επίσκεψη, το 11% των επισκέψεων σε προσύμφωνο και το 78% των προσυμφώνων σε ολοκληρωμένη συναλλαγή. Τελικά, περίπου το 1% της συνολικής αξίας των αιτημάτων μετατρέπεται σε πωλήσεις. Η διάμεση αξία κάθε αιτήματος αυξήθηκε από 2,3 σε 2,95 εκατ. ευρώ, κατά 28%. Πρόκειται για ένδειξη ότι το ενδιαφέρον μετακινείται προς ακριβότερες κατοικίες, την ώρα που ένα τμήμα της μικρότερης επενδυτικής αγοράς υποχωρεί.

Επενδύουν

Η αξιοποίηση των ακινήτων διαφέρει ανάλογα με τον προϋπολογισμό και τον σκοπό της αγοράς. Στη μεσαία αγορά επικρατεί η επενδυτική λογική. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Ε-Real Estates, μόλις το 18% των ξένων αγοραστών σκοπεύει να κατοικήσει στο ακίνητο. Στους κατόχους Golden Visa το ποσοστό περιορίζεται στο 6%, ενώ το 94% προχωρεί σε εκμίσθωση, κυρίως μακροχρόνια.

Στην πολυτελή κατοικία, οι Βρετανοί που μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα αναζητούν συχνά κύρια κατοικία στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Οι Αμερικανοί και οι Ελληνοαμερικανοί συνδυάζουν προσωπική χρήση και επενδυτική απόδοση, ενώ αρκετοί ομογενείς αγοράζουν με προοπτική συνταξιοδότησης ή επιστροφής στην Ελλάδα. Στα νησιά, οι βίλες χρησιμοποιούνται συχνά από τους ιδιοκτήτες για περιορισμένο διάστημα και διατίθενται τους υπόλοιπους μήνες στην αγορά πολυτελούς μίσθωσης. Στο κέντρο της Αθήνας, η αξιοποίηση αφορά περισσότερο ξενοδοχεία, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα και κατοικίες για στελέχη επιχειρήσεων.

Στην αγορά πολυτελείας οι Ελληνες εξακολουθούν να αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα ενδιαφερομένων, με ποσοστό 18,8% των αιτημάτων. Ακολουθούν σε μικρή απόσταση οι Βρετανοί με 17,4% και οι Αμερικανοί με 14,5%. Οι τρεις εθνικότητες συγκεντρώνουν συνολικά το 50,7% της ζήτησης. Η μεγαλύτερη μεταβολή καταγράφεται στους Βρετανούς, με αύξηση 60% στην αξία του ενδιαφέροντός τους. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει η κατάργηση του βρετανικού φορολογικού καθεστώτος non-dom τον Απρίλιο του 2025, η οποία οδήγησε εύπορους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου στην αναζήτηση νέας φορολογικής έδρας.

Η Ελλάδα διαθέτει δικό της καθεστώς για νέους φορολογικούς κατοίκους, με σταθερή ετήσια επιβάρυνση 100.000 ευρώ για εισοδήματα εξωτερικού, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και για διάστημα έως δεκαπέντε ετών. Το πρόγραμμα, σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα και τις συνθήκες διαβίωσης, ενισχύει την ελκυστικότητα της χώρας. Οι αγοραστές που συνδέονται με το καθεστώς non-dom αντιπροσώπευαν το 29% της αξίας των συναλλαγών του δικτύου Sotheby’s το 2025. Από τις σχετικές συναλλαγές της περιόδου 2024-2026, το 53% αφορούσε Βρετανούς και το 12% Αμερικανούς.

Οι ΗΠΑ παραμένουν σημαντική πηγή ζήτησης, παρά τη μείωση του μεριδίου τους από τον μέσο όρο πενταετίας του 21,8% στο 14,5%. Η αξία των αιτημάτων τους αυξήθηκε κατά 16%. Στην ευρύτερη αγορά κατοικίας, σύμφωνα με την πλατφόρμα εύρεσης κατοικίας Spitogatos, οι Αμερικανοί βρίσκονται στην πρώτη θέση του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, με μέση τιμή αναζήτησης 358.220 ευρώ. Ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς αύξησης εμφανίζουν η Ισπανία με 470%, η Νότια Αφρική με 264%, η Ολλανδία με 199% και το Βέλγιο με 101%, αν και οι μεταβολές αυτές προέρχονται από μικρότερες βάσεις.

Η ζήτηση στο κέντρο

Διαφορετική είναι η σύνθεση των αγοραστών στο ιστορικό κέντρο της πρωτεύουσας, όπου κυριαρχεί περισσότερο η επενδυτική αξιοποίηση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, που παρουσίασε ο πρόεδρός του Θεμιστοκλής Μπάκας, οι Ισραηλινοί αντιπροσωπεύουν το 18%-22% της ξένης ζήτησης. Ακολουθούν οι Τούρκοι με 16%-20%, οι Κινέζοι με 14%-18% και επενδυτές από τον Λίβανο και τις αραβικές χώρες με 8%-12%. Οι Ισραηλινοί ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για ολόκληρα κτίρια, οι Τούρκοι αναζητούν ευρωπαϊκή βάση και προστασία κεφαλαίων, ενώ οι Κινέζοι, που πρωταγωνίστησαν στις αγορές μικρών διαμερισμάτων μέσω Golden Visa την περίοδο 2017-2023, εμφανίζονται πλέον πιο επιλεκτικοί.

Η αγορά έχει αλλάξει και ως προς το είδος των επενδύσεων. Αντί των μαζικών αγορών μικρών διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση, αυξάνεται το ενδιαφέρον για αυτοτελή κτίρια, μικρά πολυτελή ξενοδοχεία, επιπλωμένα διαμερίσματα με υπηρεσίες και κατοικίες υψηλών προδιαγραφών. Η Πλάκα και το Θησείο προσελκύουν αγοραστές ακριβών κατοικιών, το Κουκάκι και η περιοχή του Ψυρρή τουριστικές επενδύσεις, ενώ στον Κεραμεικό αναζητούνται ακίνητα με δυνατότητες υπεραξίας.

Στο Κολωνάκι και στο Μετς καταγράφεται ενδιαφέρον εύπορων ξένων, μεταξύ των οποίων Λιβανέζοι. Οι προϋπολογισμοί αρχίζουν από 180.000-350.000 ευρώ για μικρούς επενδυτές, φτάνουν τις 800.000 ευρώ για μεσαίους αγοραστές και κλιμακώνονται σε 1-5 εκατ. ευρώ για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Οι μεγαλύτεροι θεσμικοί επενδυτές εξετάζουν τοποθετήσεις από 5 έως και πάνω από 50 εκατ. ευρώ.

Το σημαντικότερο νέο κέντρο της πολυτελούς κατοικίας είναι η Αθηναϊκή Ριβιέρα. Η ανάπτυξη του Ελληνικού, το συγκρότημα «Apollo Hills» και οι αναπλάσεις του παραλιακού μετώπου δημιουργούν μια αγορά με χαρακτηριστικά διεθνούς προορισμού. Στις 44 ενεργές πολυτελείς αγγελίες που εξετάζει η Sotheby’s, η διάμεση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 10.213 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι κατοικίες επώνυμων συγκροτημάτων που βρίσκονται υπό κατασκευή προσφέρονται σε ακόμη υψηλότερες τιμές. Ο αγοραστής της Αθηναϊκής Ριβιέρας δεν αναζητεί απαραίτητα εξοχικό. Συχνά επιδιώκει μόνιμη ή μακροχρόνια εγκατάσταση, με πρόσβαση στο αεροδρόμιο, σε διεθνή σχολεία, υπηρεσίες και σύγχρονες υποδομές. Πρόκειται για διαφορετικό προφίλ από εκείνο του αγοραστή νησιωτικής βίλας, ο οποίος επιλέγει πρωτίστως τον τόπο και τον τρόπο ζωής. Στην κορυφή των ζητούμενων τιμών βρίσκεται η Μύκονος, με διάμεση τιμή 10.938 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και επιμέρους αγγελίες έως 24.688 ευρώ. Ακολουθούν η Αθηναϊκή Ριβιέρα και το κέντρο της Αθήνας, με 9.489 ευρώ.

Στο Ιόνιο, η Λευκάδα φτάνει τα 9.130 ευρώ, ξεπερνώντας την Πάρο των 9.028 ευρώ. Η Κέρκυρα διαθέτει μεγαλύτερο απόθεμα πολυτελών ακινήτων, με 70 ενεργές αγγελίες, διάμεση τιμή 8.716 ευρώ και ορισμένες προσφορές που φτάνουν τα 26.820 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στα βόρεια προάστια της Αθήνας, η διάμεση τιμή διαμορφώνεται στα 5.273 ευρώ. Στο σύνολο των περισσότερων από 400 πολυτελών αγγελιών που εξετάστηκαν, η διάμεση τιμή είναι 8.333 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τις ακριβότερες προσφορές να προσεγγίζουν τα 40.000 ευρώ.

Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης συγκεντρώνεται στην κορυφή της αγοράς. Τα ακίνητα αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ αντιπροσώπευαν το 70% της συνολικής αξίας των αιτημάτων του πρώτου εξαμήνου, με ετήσια αύξηση 45%. Αντίθετα, η ζήτηση για ακίνητα κάτω των 2 εκατ. ευρώ αυξήθηκε κατά 18%. Η ισχυρή ζήτηση, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι κάθε ακριβό ακίνητο πωλείται εύκολα. Ο διάμεσος χρόνος από τη δημοσίευση της αγγελίας έως τη συμφωνία, στις ολοκληρωμένες πωλήσεις του δείγματος, είναι 238 ημέρες. Το 41% των συναλλαγών ολοκληρώθηκε μέσα σε έξι μήνες, ένα επιπλέον 20% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ το υπόλοιπο 39% χρειάστηκε περισσότερο. Η τιμολόγηση αποδεικνύεται καθοριστική. Σε δείγμα 25 ακινήτων με αλλαγές τιμής μεταξύ 2025 και 2026, το 72% των αναπροσαρμογών ήταν μειώσεις, με διάμεσο ποσοστό περίπου 8%.

Οι αγοραστές εξετάζουν προσεκτικά την τοποθεσία, την ποιότητα κατασκευής, την ενεργειακή απόδοση, τη νομική κατάσταση και το κόστος ανακαίνισης. Προτιμούν ολοκληρωμένες κατοικίες, συχνά πλήρως επιπλωμένες και εξοπλισμένες, χωρίς πρόσθετες εργασίες ή εκκρεμότητες. Η φορολογία δεν αποτελεί το μοναδικό πλεονέκτημα της Ελλάδας. Παρά την αύξηση των τιμών, η χώρα παραμένει ανταγωνιστική έναντι άλλων μεσογειακών αγορών. Σύμφωνα με στοιχεία της Savills για το 2023, η μέση τιμή πολυτελούς κατοικίας στην Αθήνα ήταν 10.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 12.800 στη Λισαβόνα, 13.400 στη Ρώμη και 14.600 στο Μιλάνο. Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η βελτίωση της πιστοληπτικής εικόνας της χώρας, με την επενδυτική βαθμίδα και την υποχώρηση του δημόσιου χρέους να ενισχύουν την εμπιστοσύνη των διεθνών κεφαλαίων.

Γεωπολιτικό... φρένο

Η Golden Visa παραμένει πρόσθετο κίνητρο, αλλά με μικρότερη επιρροή σε σχέση με το παρελθόν. Με τα νέα όρια των 800.000 ευρώ στις περιοχές υψηλής ζήτησης και των 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα, οι αγορές έχουν μετατοπιστεί σε ακριβότερα ακίνητα. Οι νέες αιτήσεις το πρώτο εξάμηνο του 2026 μειώθηκαν κατά 44%, στις 2.551 από 4.553 έναν χρόνο νωρίτερα. Παράλληλα, στις συναλλαγές συνολικής αξίας 600 εκατ. ευρώ που πραγματοποίησε η Greece Sotheby’s από το 2020, μόλις το 3,7% συνδέθηκε με Golden Visa. Στους παράγοντες που επηρεάζουν τις αποφάσεις προστίθενται το κλίμα, η ασφάλεια, οι διεθνείς αεροπορικές συνδέσεις και η δυνατότητα διαμονής σε μια χώρα της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Για αγοραστές από τη Μέση Ανατολή και την Τουρκία, η Ελλάδα μπορεί επιπλέον να λειτουργεί ως προορισμός γεωγραφικής διαφοροποίησης και προστασίας περιουσιακών στοιχείων.

Η πορεία του δεύτερου εξαμήνου θα εξαρτηθεί από την ολοκλήρωση των μεγάλων οικιστικών έργων, τη διεθνή οικονομική συγκυρία, τα επιτόκια και την ικανότητα των πωλητών να προσαρμόζουν τις τιμές στην πραγματική ζήτηση. Η γεωπολιτική αναταραχή του Μαρτίου προκάλεσε πρόσκαιρη επιβράδυνση, αλλά τα αιτήματα ανέκαμψαν από τα τέλη του ίδιου μήνα. Από τις 10 Απριλίου, ο αριθμός τους κινήθηκε 47% υψηλότερα σε ετήσια βάση και η αξία τους 71% υψηλότερα, σύμφωνα με τη Sotheby’s. Παράλληλα, η Τράπεζα της Ελλάδος είχε καταγράψει μείωση 23,9% στις ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα το εννεάμηνο του 2025, στα 1,47 δισ. ευρώ. Η αντίθεση δείχνει ότι η αγορά δεν αναπτύσσεται ομοιόμορφα: η ζήτηση για ακριβά ακίνητα ενισχύεται, ενώ η μικρότερη επενδυτική αγορά αντιμετωπίζει μεγαλύτερες πιέσεις.

Το συμπέρασμα είναι ότι η Ελλάδα έχει αποκτήσει σταθερότερη θέση στον διεθνή χάρτη της πολυτελούς κατοικίας. Η επόμενη δοκιμασία δεν είναι μόνο πόσους ενδιαφερόμενους θα προσελκύσει, αλλά πόσες από αυτές τις προθέσεις θα μετατραπούν σε πραγματικές επενδύσεις, σε τιμές που μπορεί να υποστηρίξει η αγορά.