Ράλι στις μεταβιβάσεις ακινήτων για να προλάβουν την αύξηση του φόρου πριν από την 1η Ιουλίου του 2027 - Ποιους αφορά

Ράλι σε πωλήσεις και μεταβιβάσεις ακινήτων αναμένεται να πυροδοτήσουν οι αλλαγές που έρχονται στην κτηματαγορά, την ώρα που οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν και η ψαλίδα με τις αντικειμενικές αξίες ανοίγει όλο και περισσότερο. Από την 1η Ιουλίου του 2027 ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% στο 15% για αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών, ενώ επανέρχεται στο προσκήνιο και ο φάκελος των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες παραμένουν παγωμένες στα επίπεδα του 2021.

Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να ανεβαίνουν, έστω και με χαμηλότερη ταχύτητα από τα προηγούμενα χρόνια, ενώ η άνοδος έχει πλέον μεταφερθεί από την Αθήνα και τα μεγάλα αστικά κέντρα στην περιφέρεια. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, στο β’ φετινό τρίμηνο οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5%, στη Θεσσαλονίκη 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις 5,4% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας έφτασε στο 7,1%.

Η συνεχής άνοδος των εμπορικών τιμών φέρνει αναπόφευκτα ξανά στο προσκήνιο τις αντικειμενικές αξίες. Οι σημερινές τιμές ζώνης προέρχονται από τη γενική αναπροσαρμογή του 2021, την ώρα που έκτοτε η πραγματική αγορά έχει κινηθεί πολύ ταχύτερα. Σε πολλές περιοχές έχει δημιουργηθεί πλέον μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις τιμές στις οποίες πωλούνται τα ακίνητα και τις αξίες που αναγνωρίζει η Εφορία.

Το μήνυμα που έχει εκπέμψει μέχρι σήμερα το οικονομικό επιτελείο είναι ότι οι αντικειμενικές αξίες θα παραμείνουν παγωμένες τουλάχιστον έως το 2027 (που είναι και εκλογικό έτος). Και αυτό δεν είναι τυχαίο. Στην κυβέρνηση εκτιμούν ότι μια άμεση αναπροσαρμογή προς τα πάνω θα άνοιγε νέο κύκλο φορολογικών επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία και θα μπορούσε παράλληλα να ασκήσει πρόσθετη πίεση στις τιμές πώλησης σε μια περίοδο κατά την οποία το στεγαστικό βρίσκεται στην κορυφή της οικονομικής ατζέντας.

Με τις αντικειμενικές αξίες συνδέονται περίπου 20 φόροι, τέλη και επιβαρύνσεις της ακίνητης περιουσίας. Ανάμεσά τους βρίσκονται ο φόρος μεταβίβασης, ο ΕΝΦΙΑ και επιβαρύνσεις που αφορούν δωρεές, γονικές παροχές και άλλες πράξεις επί ακινήτων.

O φόρος μεταβίβασης

Πιο άμεση είναι η δεύτερη αλλαγή στην κτηματαγορά. Η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει τον πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης για την αγορά κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών, από 3% σε 15%.

Το μέτρο εντάσσεται ευθέως στο πακέτο για το στεγαστικό. Η λογική του οικονομικού επιτελείου είναι ότι η αυξημένη ζήτηση κατοικιών από τρίτες χώρες συμβάλλει στην άνοδο των τιμών και περιορίζει την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο το 2025 οι επενδύσεις για αγορά ακινήτων από τρίτες χώρες έφτασαν, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ που παρουσίασε η κυβέρνηση, στο 1,2 δισ. ευρώ, από τα οποία εκτιμάται ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ κατευθύνθηκαν σε κατοικίες.

Ο νέος φόρος, ωστόσο, δεν αφορά κάθε ξένο αγοραστή, ούτε κάθε ακίνητο. Ο συντελεστής 15% προβλέπεται για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι τρίτων χωρών και δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες που εξαιρούνται. Δεν αφορά επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα.

Εκτός του νέου καθεστώτος μένουν οι Έλληνες, οι πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, καθώς και οι ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και τις χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Στις εξαιρέσεις περιλαμβάνονται επίσης οι αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, οι πολίτες τρίτων χωρών που έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα και όσοι διαθέτουν άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς.

Με τη νέα ρύθμιση ο βασικός φόρος μεταβίβασης αυξάνεται στο 15% και μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων η πραγματική επιβάρυνση φτάνει στο 15,45% από 3,09% σήμερα.

Η διαφορά είναι μεγάλη. Σε κατοικία φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ ο σημερινός φόρος των 9.270 ευρώ ανεβαίνει στις 46.350 ευρώ, δηλαδή κατά 37.080 ευρώ. Στις 500.000 ευρώ, από 15.450 ευρώ τώρα, φτάνει στις 77.250 ευρώ, με πρόσθετη επιβάρυνση 61.800 ευρώ. Και στο 1 εκατ. ευρώ ο φόρος από 30.900 ευρώ εκτοξεύεται στις 154.500 ευρώ.

H εφαρμογή του μέτρου

Ακριβώς λόγω του εύρους της αύξησης, γίνεται συζήτηση στην αγορά για τον τρόπο εφαρμογής του μέτρου και για περιπτώσεις που θα μπορούσαν να έχουν διαφορετική αντιμετώπιση. Στο τραπέζι έχουν πέσει προτάσεις ώστε να μη φορολογούνται με τον ίδιο τρόπο επενδύσεις οι οποίες δεν αφαιρούν έτοιμες κατοικίες από το υπάρχον απόθεμα, αλλά δημιουργούν νέες, για παράδειγμα μέσω ανάπτυξης ή μετατροπής άλλων ακινήτων σε κατοικίες.

Η κυβέρνηση έχει ξεκαθαρίσει ότι ο πενταπλασιασμός του φόρου αφορά φυσικά πρόσωπα. Το στοιχείο αυτό θα βρεθεί στο επίκεντρο κατά τη νομοθέτηση και εφαρμογή της ρύθμισης, καθώς η αγορά αναμένει τις τελικές τεχνικές λεπτομέρειες και τις δικλίδες που θα συνοδεύσουν τον νέο φόρο.

Το βάρος πέφτει τώρα στην οριστικοποίηση των τεχνικών λεπτομερειών του νέου καθεστώτος, καθώς πριν από την εφαρμογή του πρέπει να αποσαφηνιστεί πλήρως ο τρόπος με τον οποίο θα ελέγχεται η ιδιότητα του αγοραστή και θα πιστοποιούνται οι περιπτώσεις που δικαιούνται εξαίρεση. Κρίσιμο σημείο θα είναι και η αντιμετώπιση σύνθετων συναλλαγών, στις οποίες παρεμβάλλονται εταιρικά σχήματα ή διαφορετικές μορφές επενδύσεων σε ακίνητα.

Παράλληλα, συμβολαιογράφοι, μεσίτες και επαγγελματίες της αγοράς αναμένουν τη νομοθετική διάταξη και τις εφαρμοστικές οδηγίες που θα καθορίσουν τις λεπτομέρειες του μέτρου. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το πώς θα αντιμετωπιστούν συμβόλαια και επενδύσεις που θα έχουν ήδη δρομολογηθεί πριν από την 1η Ιουλίου του 2027, καθώς και ποια δικαιολογητικά θα απαιτούνται ώστε να αποδεικνύεται ότι ένας αγοραστής εμπίπτει σε κάποια από τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.