Πώς η Εφορία βρίσκει τα «μαύρα» ενοίκια: Η VIP βίλα των 5.000 ευρώ τη βραδιά στη Μύκονο, το κάρφωμα και το κόλπο της «διπλής βιτρίνας»

Μία υπερπολυτελής βίλα στη Μύκονο, με τιμή ενοικίασης που έφτανε τα 5.000 ευρώ τη βραδιά, είχε φροντίσει να είναι ορατή εκεί όπου έπρεπε για να βρίσκει τους εύπορους πελάτες της. Υπήρχε στα social media, εμφανιζόταν σε ιστοσελίδες κρατήσεων και διέθετε τραπεζικούς λογαριασμούς για τις πληρωμές. Υπήρχε όμως ένα μέρος στο οποίο παρέμενε «αόρατη»: στα ηλεκτρονικά κιτάπια της Εφορίας.

Το νήμα άρχισε να ξετυλίγεται από ένα... καρφί. Πολίτης υπέβαλε επώνυμη καταγγελία στην ΑΑΔΕ - όχι ως μια γενική πληροφορία του τύπου «κάποιος νοικιάζει μια βίλα και δεν δηλώνει τα χρήματα». Ο καταγγέλλων έδωσε διεύθυνση, ιστοσελίδες μέσω των οποίων γίνονταν οι κρατήσεις και στοιχεία τραπεζικών λογαριασμών. Δηλαδή, αρκετά κομμάτια του παζλ ώστε οι ελεγκτές να αρχίσουν να ψάχνουν τα υπόλοιπα. Η πληροφορία αξιολογήθηκε ως υψηλού φορολογικού κινδύνου και η υπόθεση πήρε τον δρόμο του ελέγχου. Οι τραπεζικές κινήσεις μπήκαν στο μικροσκόπιο και τελικά αποκαλύφθηκε ότι η VIP βίλα των 5.000 ευρώ τη βραδιά δεν είχε δηλωθεί ποτέ στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Ο λογαριασμός που ακολούθησε για τον ιδιοκτήτη ήταν βαρύς με πρόστιμο δεκάδων χιλιάδων ευρώ.

Κυνηγώντας το «μαύρο» χρήμα

Η ιστορία της Μυκόνου αποκαλύπτει τη μεγάλη αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο κυνηγιέται πλέον το «μαύρο» χρήμα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η εποχή κατά την οποία ένα πολυτελές ακίνητο μπορούσε να νοικιάζεται πίσω από κλειστές πόρτες και η Εφορία να πρέπει σχεδόν να πέσει επάνω του για να το ανακαλύψει έχει περάσει. Σήμερα κάθε βίλα, διαμέρισμα ή τουριστική κατοικία αφήνει πίσω της ένα ψηφιακό μονοπάτι: αγγελίες, φωτογραφίες, τιμές, κρατήσεις, Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου, πληρωμές και τελικά φορολογικές δηλώσεις. Μια καταγγελία μπορεί να είναι απλώς η αρχή. Οι πληροφορίες που φτάνουν στην ΑΑΔΕ και συνοδεύονται από συγκεκριμένα στοιχεία αξιολογούνται με βάση τον φορολογικό κίνδυνο και τη δυνατότητα να διασταυρωθούν. Μια διεύθυνση, ένα link κράτησης ή ένα IBAN μπορεί να μετατρέψει ένα κάρφωμα σε ελεγκτικό νήμα. Και από τη στιγμή που οι ελεγκτές αρχίσουν να το τραβούν, έχουν πλέον στη διάθεσή τους πολύ περισσότερες πηγές για να ανακατασκευάσουν την πραγματική δραστηριότητα ενός ακινήτου.

Από τη διασταύρωση των εισοδημάτων που δήλωσαν ιδιοκτήτες με τα δεδομένα που διαβίβασαν Airbnb, Booking.com και Vrbo για τις χρήσεις 2020, 2021 και 2022 εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με αποκλίσεις μεγαλύτερες των 500 ευρώ. Πρόκειται για φυσικά πρόσωπα χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας με σχετικό ΚΑΔ τουριστικών καταλυμάτων. Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο αποκαλυπτική αν δει κανείς την εξέλιξη ανά έτος: 6.222 ΑΦΜ εμφάνισαν αποκλίσεις το 2020, 10.724 το 2021 και 17.525 το 2022. Οι φορολογούμενοι καλούνται να διορθώσουν τις δηλώσεις τους, ενώ η προηγούμενη εφαρμογή αντίστοιχης διαδικασίας για τις χρήσεις 2018 και 2019 είχε οδηγήσει σε οικειοθελή συμμόρφωση 56% και στην εμφάνιση πρόσθετων εισοδημάτων άνω των 7,2 εκατ. ευρώ.
«Διπλή βιτρίνα»

Ωστόσο, εκεί όπου κλείνει μια τρύπα ανοίγει μια άλλη. Μία από τις πρακτικές που έχουν μπει στο ραντάρ είναι η λεγόμενη «διπλή βιτρίνα». Η Airbnb ή η Booking χρησιμοποιείται για να βρεθεί ο πελάτης. Εκεί βλέπει τη βίλα, τις φωτογραφίες, την πισίνα, την τοποθεσία, τις αξιολογήσεις και την τιμή. Η συναλλαγή, όμως, μπορεί να ολοκληρωθεί αλλού. Ο ενδιαφερόμενος μεταφέρεται σε απευθείας επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή σε προσωπικό site ή ακόμη και στα social media. Το δέλεαρ είναι απλό: «Κλείσε απευθείας και θα πληρώσεις λιγότερα, αφού δεν θα υπάρχει η προμήθεια της πλατφόρμας». Σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να προτείνεται ακόμη και ακύρωση μιας κράτησης που έχει ήδη ξεκινήσει ηλεκτρονικά. Από εκεί και πέρα η πληρωμή μπορεί να ακολουθήσει διαφορετικό δρόμο ή να σπάσει σε περισσότερα κομμάτια. Η έξοδος από την πλατφόρμα βεβαίως δεν σημαίνει έξοδο και από τις φορολογικές υποχρεώσεις. Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να δηλώνεται ανεξάρτητα από το εάν η συμφωνία έκλεισε μέσα από ψηφιακή πλατφόρμα ή απευθείας. Για την ΑΑΔΕ το κρίσιμο ερώτημα είναι ένα: ποιος ήταν ο πραγματικός τζίρος του ακινήτου και πόσος από αυτόν εμφανίστηκε τελικά στη φορολογική δήλωση;

Για να δοθεί απάντηση, τα διαφορετικά ηλεκτρονικά ίχνη μπορούν να μπουν δίπλα-δίπλα. Κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να αποκτά ΑΜΑ, ο οποίος εμφανίζεται στις σχετικές καταχωρίσεις. Οι διαμονές δηλώνονται ηλεκτρονικά και το εισόδημα καταλήγει στη φορολογική δήλωση. Ετσι, δημιουργείται μια αλυσίδα ελέγχου: αγγελία, ΑΜΑ, κράτηση, πληρωμή, δήλωση.

Τα στοιχεία των κρατήσεων

Το πώς μπορεί να ανακατασκευαστεί ο πραγματικός τζίρος φαίνεται και σε υπόθεση που έφτασε φέτος στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και αφορά εταιρεία διαχείρισης κρατήσεων τουριστικών καταλυμάτων. Οι χρήσεις που ελέγχθηκαν ήταν παλαιότερες, αλλά ο φάκελος αποτελεί σχεδόν ακτινογραφία της μεθόδου.

Οι ελεγκτές ζήτησαν στοιχεία κρατήσεων από την Booking, συμβάσεις, στοιχεία ανά ακίνητο και τραπεζικά δεδομένα. Για τη χρήση του 2019, απέναντι σε δηλωμένα έσοδα από διαχείριση κρατήσεων 58.488 ευρώ ο έλεγχος προσδιόρισε έσοδα 81.976 ευρώ, δηλαδή περίπου 23.500 ευρώ περισσότερα. Εντοπίστηκαν επίσης εισερχόμενα εμβάσματα 4.106,89 ευρώ για τα οποία, σύμφωνα με τον έλεγχο, δεν είχαν εκδοθεί τα αντίστοιχα φορολογικά στοιχεία.

Ακόμη μεγαλύτερη δεξαμενή ελέγχων δημιουργείται από όσους εκμεταλλεύονται πολλά ακίνητα. Η ΑΑΔΕ έχει εντοπίσει 1.545 φυσικά πρόσωπα που αντιστοιχούν σε συνολικά 6.344 ενεργούς ΑΜΑ και είχαν εισόδημα από τουλάχιστον τρία ακίνητα ή απέκτησαν τρίτο ενεργό ΑΜΑ από το 2024 και μετά.

Από αυτούς, 1.017 δεν είχαν προχωρήσει στην απαιτούμενη έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ άλλοι 528 δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η ΑΑΔΕ τούς απέστειλε ειδοποιήσεις συμμόρφωσης και μέσα στο 2026 αξιολογεί τα αποτελέσματα.