Έρχονται αλλαγές στην Golden Visa: Πάνω από ένα ακίνητο για κάθε επενδυτή και οι πιθανές λύσεις για το στεγαστικό πρόβλημα

Νέα Golden Visa με περισσότερα ακίνητα και περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση βάζει στο τραπέζι η κυβέρνηση, επιχειρώντας να αξιοποιήσει ένα πρόγραμμα που συνεχίζει να προσελκύει ισχυρό ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον. Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου, οι ενεργές άδειες μόνιμου επενδυτή είχαν φτάσει τις 32.702, αυξημένες κατά 48,6% σε σχέση με τις 22.001 του Ιουνίου του 2025, ενώ μόνο στο εξάμηνο εκδόθηκαν 4.919 νέες άδειες. Την ίδια ώρα, όμως, οι νέες αιτήσεις υποχώρησαν κατά 44%, δείχνοντας ότι η μεγάλη «ουρά» των προηγούμενων ετών εξακολουθεί να τροφοδοτεί τις εκδόσεις, αλλά το νέο ενδιαφέρον έχει περιοριστεί μετά την αύξηση των επενδυτικών ορίων.

Η βασική αλλαγή που εξετάζεται είναι να μπορεί ο ενδιαφερόμενος επενδυτής να αποκτά χαρτοφυλάκιο περισσότερων του ενός ακινήτων αντί να τοποθετεί το σύνολο της επένδυσής του σε ένα μόνο ακίνητο. Η δυνατότητα αυτή θα συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, με σημαντικότερη την υποχρέωση οι κατοικίες που αποκτώνται να διατίθενται στη μακροχρόνια μίσθωση και όχι σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης.

Η πρόταση περιλαμβάνεται στον σχεδιασμό της νέας στεγαστικής πολιτικής και επιχειρεί ουσιαστικά να δώσει στην Golden Visa έναν δεύτερο ρόλο. Εκτός από εργαλείο προσέλκυσης επενδυτικών κεφαλαίων, να λειτουργεί και ως μηχανισμός αύξησης της προσφοράς κατοικιών. Αντί δηλαδή μια επένδυση μεγάλης αξίας να καταλήγει αποκλειστικά στην αγορά ενός ακριβού ακινήτου, θα μπορεί να «σπάει» σε περισσότερες κατοικίες, οι οποίες στη συνέχεια θα διοχετεύονται στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων.

Το νέο μοντέλο

Οι λεπτομέρειες του νέου μοντέλου δεν έχουν ακόμη κλειδώσει. Στο τραπέζι βρίσκονται το ύψος της συνολικής επένδυσης που θα απαιτείται, ο αριθμός των ακινήτων που θα μπορούν να περιλαμβάνονται στο χαρτοφυλάκιο, η ελάχιστη αξία τους, αλλά και το χρονικό διάστημα για το οποίο θα πρέπει να παραμένουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Κρίσιμο στοιχείο θα αποτελέσει και ο μηχανισμός ελέγχου, ώστε η νέα δυνατότητα να μη δημιουργήσει «παράθυρα» επιστροφής των συγκεκριμένων ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Ενα πρώτο μοντέλο αυτής της λογικής λειτουργεί ήδη μέσα από την ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ. Μετά τις τελευταίες αλλαγές στην Golden Visa, το χαμηλότερο αυτό επενδυτικό όριο διατηρήθηκε για συγκεκριμένες περιπτώσεις, μεταξύ των οποίων τα ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες μέσω αλλαγής χρήσης. Η δυνατότητα αυτή έχει δημιουργήσει έντονη κινητικότητα στην αγορά. Κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτικοί όμιλοι αναζητούν παλιά γραφεία, αποθήκες, πρώην ξενοδοχεία, βιομηχανικά κτίρια και άλλους επαγγελματικούς χώρους, τους οποίους μπορούν να αποκτήσουν, να ανακαινίσουν και να μετατρέψουν σε κατοικίες.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης Golden Visa, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταγράφοντας πτώση 44%. Μόνο τον Ιούνιο κατατέθηκαν 395 νέες αιτήσεις. Η εξέλιξη αποδίδεται στα υψηλότερα επενδυτικά όρια, αλλά και στο γεγονός ότι το προηγούμενο διάστημα είχε προηγηθεί μαζική υποβολή αιτήσεων από επενδυτές που έσπευσαν να κατοχυρώσουν τους παλιούς όρους.

Οι εκδόσεις αδειών συνέχισαν να αυξάνονται. Στο εξάμηνο εκδόθηκαν 4.919 νέες άδειες, έναντι 4.057 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, σημειώνοντας αύξηση περίπου 21%. Η αντίθετη πορεία αιτήσεων και εκδόσεων εξηγείται από το μεγάλο απόθεμα παλαιών υποθέσεων που εξακολουθεί να εκκαθαρίζεται.

Υπολογίζεται ότι περίπου 15.000 επενδυτές από τρίτες χώρες προχώρησαν την προηγούμενη περίοδο σε αγορές ακινήτων προκειμένου να προλάβουν το προηγούμενο καθεστώς. Αυτό το μεγάλο απόθεμα υποθέσεων εξακολουθεί να τροφοδοτεί τις εκδόσεις αδειών και εξηγεί σε σημαντικό βαθμό την άνοδο που εμφανίζουν σήμερα τα στοιχεία.

Στο τέλος Ιουνίου παρέμεναν σε εκκρεμότητα 8.977 αιτήματα αρχικής χορήγησης και ανανέωσης Golden Visa. Συνολικά, από το 2022 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2026 είχαν υποβληθεί 41.039 αιτήματα, αρχικής χορήγησης ή ανανέωσης, με περίπου το 77% να έχει ήδη εγκριθεί και το 22% να παραμένει σε διαδικασία εξέτασης.

Το συνολικό απόθεμα ενεργών αδειών έχει πλέον φτάσει τις 32.702, χωρίς να υπολογίζονται τα μέλη των οικογενειών των επενδυτών. Από αυτές, 24.976 αφορούν αρχικές χορηγήσεις και 7.726 ανανεώσεις ή επανεκδόσεις. Σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2025, όταν υπήρχαν 22.001 ενεργές άδειες, η αύξηση φτάνει το 48,6%.

Πρωταθλητές οι Κινέζοι

Οι Κινέζοι εξακολουθούν να κυριαρχούν στο πρόγραμμα. Στο τέλος Ιουνίου οι αρχικές άδειες Κινέζων επενδυτών είχαν φτάσει τις 11.921 και αντιστοιχούσαν στο 47,7% του συνόλου. Σχεδόν μία στις δύο αρχικές Golden Visa δηλαδή εξακολουθεί να βρίσκεται στα χέρια Κινέζου επενδυτή. Τη μεγαλύτερη δυναμική όμως εμφανίζουν οι επενδυτές από την Τουρκία. Οι αρχικές άδειες Τούρκων επενδυτών αυξήθηκαν τον Ιούνιο στις 4.543 και το μερίδιό τους στο σύνολο ανέβηκε στο 18,2%, εδραιώνοντάς τους στη δεύτερη θέση πίσω από τους Κινέζους.

Η έντονη στροφή τουρκικών κεφαλαίων προς την Ελλάδα συνδέεται τόσο με την επενδυτική ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς όσο και με την προσπάθεια προστασίας κεφαλαίων από τη μακροχρόνια υποτίμηση της τουρκικής λίρας. Στην περίπτωση της Ελλάδας υπάρχει επιπλέον το κίνητρο της άδειας διαμονής και της δυνατότητας μετακίνησης στις χώρες της ζώνης Σένγκεν. Στην τρίτη θέση μετά την Κίνα και την Τουρκία βρίσκεται ο Λίβανος με 1.145 άδειες, ενώ ακολουθούν το Ιράν με 953, η Βρετανία με 826 και το Ισραήλ - στο τέλος του εξαμήνου οι αρχικές άδειες Ισραηλινών επενδυτών είχαν φτάσει τις 790, με μερίδιο 3,2%.

Λύση για το στεγαστικό

Η νέα Golden Visa, πάντως, αποτελείμόνο ένα κομμάτι του ευρύτερου σχεδίου που καταρτίζεται για τη στέγαση με ορίζοντα την επόμενη τετραετία. Στον σχεδιασμό βρίσκεται και η δημιουργία ενός μόνιμου μηχανισμού φθηνότερης στεγαστικής πίστης πάνω στην εμπειρία των προγραμμάτων «Σπίτι μου». Η κατεύθυνση που εξετάζεται είναι τα ευνοϊκά στεγαστικά δάνεια να πάψουν σταδιακά να εξαρτώνται αποκλειστικά από έκτακτους κύκλους χρηματοδότησης και διαθέσιμους ευρωπαϊκούς πόρους.
Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται ένα επόμενο μοντέλο -ένα «Σπίτι μου 3» ή, σε πιο μόνιμη μορφή, ένας σταθερός μηχανισμός στεγαστικών δανείων- με διευρυμένη περίμετρο δικαιούχων. Στο τραπέζι βρίσκονται παρεμβάσεις στα εισοδηματικά και ηλικιακά όρια, καθώς και στην ανώτατη αξία της κατοικίας ώστε να καλύπτεται μεγαλύτερο τμήμα της μεσαίας τάξης, που σήμερα μένει εκτός των υφιστάμενων προγραμμάτων.

Επίσης, μεγάλη αλλαγή που εξετάζεται αφορά τη χρηματοδότηση. Αντί κάθε νέος κύκλος να χρειάζεται έναν συγκεκριμένο κρατικό ή ευρωπαϊκό «κουμπαρά», η συζήτηση περιλαμβάνει φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες ώστε να διαθέτουν σε μόνιμη βάση στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκότερους όρους σε νέους και οικογένειες που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια.