Από «φιλέτο» που προωθούνταν διεθνώς για τουριστική επένδυση πολλών εκατομμυρίων, κατέληξε σε αλλεπάλληλους πλειστηριασμούς, με την τιμή εκκίνησης σε κατάρρευση
Αν και οι επενδύσεις για την απόκτηση ιδιωτικών νησιών στην Ελλάδα αποτελούν συνώνυμο της... περιπέτειας, με τις εξαιρέσεις να μετριούνται στα δάκτυλα, υπάρχει μια περίπτωση που ξεχωρίζει. Πρόκειται για τη νησίδα Μάκρη στο Ιόνιο, που ανήκει στο σύμπλεγμα των Εχινάδων, την αρχική περιπέτεια της οποίας είχε αναδείξει το «ΘΕΜΑ» τον Φεβρουάριο του 2022. Υπάρχει όμως μεγάλη συνέχεια, καθώς μέχρι σήμερα έχουν μεσολαβήσει διάφορα γεγονότα, τα οποία παραπέμπουν σε... σίριαλ με αρκετές δόσεις μυστηρίου.
Η Μάκρη είναι το πέμπτο μεγαλύτερο νησί του συμπλέγματος των Εχινάδων μετά τον Πεταλά, την Οξυά, που εξαγοράστηκε από τον πρώην εμίρη του Κατάρ Αλ Θανί, τη Δρακονέρα και το Προβάτι. Οι Εχινάδες πήραν το όνομά τους από τον αχινό, λόγω της σκληρής και αγκαθωτής τους επιφάνειας, και είναι γνωστές από την αρχαιότητα καθώς καταγράφονται από τον Ηρόδοτο, τον Θουκυδίδη και τον Στράβωνα.
Σύμφωνα με την ελληνική μυθολογία, ήταν νύμφες που τιμωρήθηκαν από τον Αχελώο επειδή δεν τον υμνούσαν, και έτσι τις καταδίκασε να γίνουν νησιά. Οπως φαίνεται, όχι μόνο έγιναν νησιά, αλλά «καταδικάστηκαν» να παραμένουν έρημα και αναξιοποίητα...
Στην ίδια περιοχή εικάζεται ότι έλαβε χώρα τον Οκτώβριο του 1571 η περίφημη Ναυμαχία της Ναυπάκτου, με τη συμμετοχή περισσότερων από 500 πλοίων και 85.000 ανδρών, μεταξύ του ενωμένου χριστιανικού στόλου της Δύσης υπό την ηγεσία του Δον Χουάν της Αυστρίας και του οθωμανικού υπό τον Μουεζίν Ζαντέ Αλί Πασά, που οδήγησε στην κατατρόπωση των Οθωμανών.
Από τις αγγελίες...
Η Μάκρη προ τετραετίας φιγούραρε στις σελίδες των διεθνών μεσιτικών γραφείων που εξειδικεύονται στην πώληση νησιών ανά τον κόσμο, και μάλιστα τη λάνσαραν σαν ένα από τα ελληνικά ιδιωτικά νησιά με «ώριμο» καθεστώς για την προοπτική αξιοποίησής της.
Οπως αναφερόταν στο Private Islands Inc., «το νησί της Μάκρης έχει ίσως το πιο ώριμο πολεοδομικό καθεστώς μεταξύ των άλλων ιδιωτικών νησιών και του έχει χορηγηθεί ειδικός πολεοδομικός κανονισμός. Υπό πλήρη ανάπτυξη, θα μπορούσε να κατασκευαστεί ένα ξενοδοχείο με σουίτες 5 αστέρων και πολυτελείς ιδιωτικές βίλες». Ακόμη, διευκρινιζόταν ότι υπάρχουν σαφείς τίτλοι ιδιοκτησίας, καθώς και ότι το νησί είναι «άμεσα διαθέσιμο για μεταβίβαση».
Η τιμή όμως κρατιόταν «μυστική» και δινόταν προς τους ενδιαφερόμενους μόνο κατόπιν αιτήματος. Την ίδια περίοδο, όμως, ξεκίνησε και η «καριέρα» του νησιού στην πλατφόρμα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.
Σήμερα, πάντως, η Μάκρη απουσιάζει από το Private Islands Inc. Εξακολουθεί να φιλοξενείται στον ιστότοπο Island Seeker, όπου η σχετική ανάρτηση παραπέμπει στον Νοέμβριο του 2023, με τη Μάκρη να προσφέρεται έναντι 8 εκατ. ευρώ.
Τον Νοέμβριο του 2023 η Μάκρη φιγουράρει σε ιστοσελίδα διεθνούς μεσιτικού γραφείου με τιμή €8 εκατ.
...στην τιμή «λάστιχο»
Το νησί, που ανήκει στον Σ.Λ., κάτοικο Χίου, είναι ακατοίκητο και σύμφωνα με τις αυτοψίες υπάρχουν εγκαταλελειμμένα και ερειπωμένα απομεινάρια κτισμάτων, τα οποία κατά το παρελθόν αποτελούσαν ένα εκκλησάκι, μία στέρνα και ένα μικρό σπιτάκι. Η Μάκρη βρέθηκε στο στόχαστρο των ηλεκτρονικών σφυριών εδώ και μια τετραετία.
Το πρώτο είχε προγραμματιστεί στις 20 Ιουλίου 2022, με τιμή πρώτης προσφοράς 3,8 εκατ. ευρώ. Η τιμή αυτή είχε βασιστεί σε έκθεση εκτίμησης που συντάχθηκε τον Δεκέμβριο του 2021 με την παραδοχή ότι η εναπομένουσα επιφάνεια του νησιού, μετά από απαλλοτρίωση τμημάτων στο πλαίσιο καθορισμού ζώνης παραλίας και αιγιαλού, είναι 881,3 στρέμματα και -το κυριότερο- ότι «δεν περιλαμβάνει εκτάσεις με κάποιου είδους εμπόδια εκμετάλλευσης». Το σφυρί όμως δεν χτύπησε τελικά αφού η διαδικασία ανεστάλη.
Στο έγγραφο ηλεκτρονικής δημοπρασίας η νήσος βγαίνει με πρώτη προσφορά τα €247.000
«Ιδιωτικό δάσος»
Στο μεταξύ μεσολάβησε ο προγραμματισμός άλλου πλειστηριασμού για τις 30 Σεπτεμβρίου 2022, όπου η τιμή εκκίνησης, με βάση νέα έκθεση εκτίμησης, ήταν... κλάσμα της προηγούμενης - και συγκεκριμένα μόλις 296.000 ευρώ.
Και τούτο καθώς η δεύτερη έκθεση εστίαζε στα προβλήματα σχετικά με την όποια προοπτική αξιοποίησης. Οπως αναφερόταν, το νησί έχει χαρακτηριστεί ιδιωτικό δάσος, ενώ είναι ενταγμένο σε περιοχή κοινοτικού ενδιαφέροντος και ζώνη ειδικής προστασίας, με αποτέλεσμα να υπάρχουν σημαντικοί περιορισμοί για την εκμετάλλευσή του.
Επί της ουσίας, με βάση όσα σημειώνονταν, επιτρέπονται γεωργικές δραστηριότητες σε υφιστάμενες καλλιέργειες, η... βόσκηση και ελάχιστες υποδομές ήπιας αναψυχής. Επομένως, κατά τη νέα έκθεση, απευθύνεται σε εξαιρετικά μικρή μερίδα δυνητικών επενδυτών.
Στις αρχές Ιουνίου του 2022, όμως, υπήρξε προσφυγή στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κεφαλονιάς εκ μέρους της επισπεύδουσας, η οποία υποστήριξε ότι η εμπορική αξία της Μάκρης δεν είναι ούτε 3,8 εκατ. ευρώ, αλλά ούτε και 296.000 ευρώ, αλλά 1,5 εκατ. ευρώ. Η προσφυγή έγινε δεκτή και ο πλειστηριασμός στις 30 Σεπτεμβρίου 2022 έγινε με τιμή πρώτης προσφοράς 1,5 εκατ. ευρώ, αλλά κατέληξε άγονος...
Οπως αποκαλύπτει σήμερα το «ΘΕΜΑ», μετά από ένα διάστημα «σιωπής» ετοιμάζεται ήδη το επόμενο επεισόδιο. Ειδικότερα, προγραμματίζεται ένας ακόμη πλειστηριασμός για τις 13 Νοεμβρίου 2026, και μάλιστα με τιμή πρώτης προσφοράς μόλις... 247.000 ευρώ.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο εν λόγω πλειστηριασμός (το έγγραφο του οποίου έχει στα χέρια του το «ΘΕΜΑ») έχει μεν δημοσιευτεί, αλλά δεν έχει ακόμη αναρτηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα eauction.gr.
Επίσης, μέχρι την ημερομηνία διεξαγωγής του είναι πιθανό να ασκηθεί ανακοπή από πλευράς του οφειλέτη με αίτημα διόρθωσης της τιμής ή και άλλους λόγους, κάτι που, εάν συμβεί, θα κριθεί από το δικαστήριο. Ετσι, μέχρι τότε ενδέχεται η διαδικασία να ανασταλεί ή να γίνει με διαφορετική τιμή πρώτης προσφοράς.
Κατάσχεση για €60.000
Σύμφωνα με το έγγραφο του πλειστηριασμού, πάντως, επισπεύδοντες είναι τρία φυσικά πρόσωπα, ο Ι.Γ., η σύζυγός του Λ.Γ. και έτερο πρόσωπο της ίδιας οικογένειας, η Μ.Γ., όλοι κάτοικοι Χίου, ενώ ο εκτελεστός τίτλος διαταγής πληρωμής του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου από το 2015.
Το ποσό για το οποίο έγινε η κατάσχεση ανέρχεται σε 60.000 ευρώ «για την ικανοποίηση μέρους του οφειλόμενου σε καθένα από τους επισπεύδοντες κεφαλαίου και συγκεκριμένα 20.000 ευρώ (εκ συνολικού ποσού κεφαλαίου 25.000 ευρώ) για τον πρώτο, 20.000 ευρώ (εκ συνολικού ποσού κεφαλαίου 25.000 ευρώ) για τη δεύτερη και 20.000 ευρώ (εκ συνολικού ποσού κεφαλαίου 250.000 ευρώ) για την τρίτη».
Με βάση την περιγραφή στην κατασχετήρια έκθεση, πρόκειται για νησίδα με την κρατούσα ονομασία «Μάκρη», η οποία, σύμφωνα με απόφαση του υπουργείου Γεωργίας το 1985, αποτελεί ιδιωτική έκταση, βρίσκεται στη θαλάσσια περιοχή του Κεντρικού Ιονίου Πελάγους, και ειδικότερα στο σύμπλεγμα των Εχινάδων. Οσον αφορά την έκτασή της, υπάρχουν διάφορες... εκδοχές. Κατά τον τίτλο κτήσης έχει επιφάνεια 1.300 στρεμμάτων, ενώ κατά τοπογραφικό διάγραμμα του 1991 φέρεται να έχει έκταση 956 στρεμμάτων.
Στην έκθεση σημειώνεται ότι, σύμφωνα με απόφαση του υπουργείου Οικονομικών (το 2000) και άλλων αρμόδιων υπηρεσιών (το 2013), για τη νησίδα έχει λάβει χώρα διοικητικός καθορισμός ζωνών παραλίας και αιγιαλού.
Κατ' αυτόν η νησίδα έχει επιφάνεια 993.900 τ.μ., εκ των οποίων 172.700 τ.μ. αποτελούν ζώνη αιγιαλού και 74.716 τ.μ. ζώνη παραλίας, ενώ εδαφική έκταση εμβαδού 746.482 τ.μ., με βάση Πράξη Χαρακτηρισμού της Διεύθυνσης Δασών Κεφαλληνίας το 2014, έχει χαρακτηριστεί ως Δάσος «εμπίπτον στις διατάξεις του νόμου 998/79» και εντάσσεται σε περιοχή Κοινοτικού Ενδιαφέροντος (SCI) και Ζώνης Ειδικής Προστασίας (SPA). Ετσι, αποτελεί περιοχή προστασίας της φύσης εντός του Εθνικού Πάρκου Λιμνοθαλασσών Μεσολογγίου - Αιτωλικού, το οποίο είναι ενταγμένο στο Δίκτυο Natura 2000.
Ακόμη, διευκρινίζεται ότι ο διοικητικός καθορισμός ζωνών αιγιαλού και παραλίας έχει χωρίσει τη νησίδα σε δύο ανεξάρτητα τμήματα, ήτοι το βόρειο που χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερες κλίσεις και εντονότερο ανάγλυφο και το νότιο που έχει ηπιότερες κλίσεις και ανάγλυφο. Τονίζεται, επίσης, ότι «η νησίδα αποτελεί ενιαία έκταση χωρίς δυνατότητα κατάτμησης και στην οποία απαγορεύεται η δόμησή της κατά κανόνα». Κάτι που, όπως φαίνεται, είναι το κλειδί της υπόθεσης, εξηγώντας και την τόσο χαμηλή τιμή πρώτης προφοράς, στο ποσό των 247.000 ευρώ.
Απόκτηση και μίσθωση
Η Μάκρη περιήλθε στον (οφειλέτη) Σ.Λ. κατά πλήρη κυριότητα σε ποσοστό 100% δυνάμει συμβολαίου αγοραπωλησίας τον Νοέμβριο του 1991. Οπως σημειώνεται στην έκθεση, το 2005 έγινε συμβόλαιο μίσθωσης του νησιού σε τρίτο πρόσωπο, τον Ι.Γ., κάτοικο Γλυφάδας Αττικής, και «εφέρετο ως μισθωμένο κατά το χρονικό διάστημα από την 1η Απριλίου 2005 έως τις 30 Απριλίου 2014».
Σύμφωνα με άλλες πληροφορίες, ωστόσο, ο μισθωτής-επιχειρηματίας Ι.Γ. φέρεται να έχει προχωρήσει σε μίσθωση της νησίδας σε δύο φάσεις. Το αρχικό μισθωτήριο συμβόλαιο συνήφθη με τον ιδιοκτήτη του νησιού το 2005 με διάρκεια για 25 χρόνια, ενώ το 2007 έγινε νέο συμβόλαιο μακροχρόνιας μίσθωσης έως το... 2104.
Κατά τις ίδιες πληροφορίες έχουν εξοφληθεί μέσω επιταγών όλα τα προβλεπόμενα μισθώματα ύψους 600.000 ευρώ, ενώ είχε προηγηθεί και η έκδοση σχετικής άδειας. Ολα αυτά, όπως υποστηρίζεται, είναι νομίμως κατοχυρωμένα και κατατεθειμένα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, την Εφορία κ.λπ. Πέραν των όποιων άλλων δυσχερειών, επί του ακινήτου και κατά του οφειλέτη Σ.Λ. υφίστανται πολλά και... ασήκωτα εμπράγματα βάρη που ξεκινούν από την περίοδο της δραχμής.
Συγκεκριμένα:
■ Προσημείωση υποθήκης το 1993 υπέρ εταιρείας για 20 εκατ. δραχμές.
■ Προσημείωση υποθήκης το 1993 υπέρ της (τότε) Εμπορικής Τράπεζας για 19,9 εκατ. δραχμές.
■ Προσημείωση υποθήκης το 1997 υπέρ της Εμπορικής Τράπεζας για 25 εκατ. δραχμές.
■ Προσημείωση υποθήκης το 2015 υπέρ της Τράπεζας Πειραιώς για 2,6 εκατ ευρώ.
■ Υποθήκη το 2016 υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου (ΔΟΥ Μυτιλήνης) για 23,7 εκατ. ευρώ.
■ Προσημείωση υποθήκης, το 2016 υπέρ των επισπευδόντων για 300.000 ευρώ.
■ Υποθήκη το 2016 υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου (ΦΑΕ Πειραιά) για 4,3 εκατ. ευρώ.
■ Προσωρινή διαταγή του Πρωτοδικείου Αθηνών το 2012 περί απαγόρευσης κάθε μεταβολής επί του ακινήτου υπέρ του προσώπου που είχε μισθώσει το νησί.
■ Διάταξη της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες το 2016, περί απαγόρευσης εκποίησης ή μεταβίβασης του ακινήτου υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, με το ποσό της οφειλής να ανέρχεται σε 1,7 εκατ. ευρώ.
■ Αναγκαστική κατάσχεση το 2026 υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου (ΦΑΕ Πειραιά) για 6,6 εκατ. ευρώ.
■ Αναγκαστική κατάσχεση, το 2016, υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου (ΔΟΥ Μυτιλήνης) για 24,3 εκατ. ευρώ.
■ Αναγκαστική κατάσχεση το 2021 υπέρ της εταιρείας COMO Issuer DAC για 150.000 ευρώ.
■ Αναγκαστική κατάσχεση το 2022 υπέρ των επισπευδόντων για 50.000 ευρώ.
■ Αναγκαστική κατάσχεση το 2026 υπέρ των ίδιων για 60.000 ευρώ, που οδηγεί στον πλειστηριασμό του Νοεμβρίου.
Θολό τοπίο
Με βάση τα παραπάνω, είναι ερώτημα εάν η Μάκρη αποτελεί ένα νησί που θα μπορούσε να εξελιχθεί σε ιδιωτικό παράδεισο, και μάλιστα σε... τιμή ευκαιρίας, ή θα παραμείνει έρημο και αναξιοποίητο.
Μπορεί σε διεθνές επίπεδο η αγορά ιδιωτικών νησιών να ανήκει στους πιο hot τομείς του luxury real estate, προσελκύοντας αγοραστές Ultra High-Net-Worth, δηλαδή από το target group των πολυεκατομμυριούχων που αναζητούν απόλυτη ιδιωτικότητα και ανόθευτη επαφή με τη φύση, στην Ελλάδα, όμως, η μέχρι τώρα εμπειρία σχετικά με το καθεστώς πώλησης και αξιοποίησης ιδιωτικών νησιών διδάσκει ότι ένα τέτοιο εγχείρημα είναι «σταυρόλεξο για δυνατούς λύτες» ή ακόμη και μια υπόθεση που μπορεί να εξελιχθεί σε «κόλαση» για τους εμπλεκόμενους, όπως έδειξε και η περίπτωση του Αλ Θανί με την Οξυά.
Ετσι η Μάκρη, με βάση το ΦΕΚ 477Δ/2006 (σε συνδυασμό με μεταγενέστερες τροποποιήσεις όπως το Π.Δ. του 2013), διαθέτει πράγματι πιο «ώριμο» πολεοδομικό καθεστώς σε σχέση με άλλα ιδιωτικά νησιά. Ομως, θεωρείται εκτός σχεδίου αγροτική γη και οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης ή τουριστική αξιοποίηση απαιτεί την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος για την έγκριση ειδικών όρων δόμησης.
Δεδομένων των περαιτέρω περιορισμών (δίκτυο Natura 2000 κ.ά.), κάθε επέμβαση πρέπει να είναι σύμφωνη με τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες που αυτή την περίοδο βρίσκονται υπό επεξεργασία. Επομένως, το τοπίο για το μέλλον φαντάζει εξαιρετικά θολό...