«Σκοτώνουν» παντού από σπίτια μέχρι οικόπεδα

Στο χαμηλότερο σημείο των τελευταίων δέκα ετών έπεσαν οι επενδύσεις των κατοικιών από τις αρχές του 2010, ενώ οι μεσίτες εκτιμούν ότι η κατάσταση επιδεινώθηκε στο β’ τρίμηνο του 2010. Οι πρώτοι υπολογισμοί ανεβάζουν την πτώση στο 20%. Αν επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις τους, το σύνολο των επενδύσεων σε κατοικίες θα πέσει στο 1,5 δισ. ευρώ και θα είναι η μεγαλύτερη υποχώρηση για δεύτερο κατά σειρά τρίμηνο. Σε μια αγορά όπου το ρευστό δεν περισσεύει, οι πτωχεύσεις καραδοκούν και οι επιταγές ζητούν αντίκρισμα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που «σκοτώνουν» από διαμερίσματα μέχρι οικόπεδα. Τα αίτια της καθίζησης της οικοδομής εντοπίζονται στη μείωση των στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, ενώ όσα δάνεια εγκρίνονται φτάνουν μόλις στο 65%-70% της αξίας του ακινήτου, όταν στις χρυσές εποχές η χρηματοδότηση έφτανε στο 100%.

Ζήτηση για παλιά σπίτια στα «γκέτο»

Οι περιοχές γύρω από την Ομόνοια, τα Εξάρχεια, τα Σεπόλια, το Μεταξουργείο, τα Πατήσια, την πλατεία Βικτωρίας, την Κυψέλη, την Καισαριανή, αλλά και τα δυτικά προάστια και ο Πειραιάς «γκετοποιήθηκαν» έχοντας οδηγήσει σε φυγή μεγάλη μερίδα των κατοίκων του Λεκανοπεδίου - και φυσικά, έχοντας ρίξει τις τιμές. Στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου η δαπάνη για την αγορά σπιτιού δεν ξεπερνά τις 200.000 ευρώ, ενώ διαμερίσματα που άλλοτε έμεναν στα αζήτητα είτε λόγω παλαιότητας είτε λόγω τοποθεσίας σήμερα παίρνουν το προβάδισμα. Βέβαια η φθηνή κατοικία έχει ρίσκο.

Ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να ελέγξει πολύ προσεκτικά το ακίνητο και να κάνει «γερές» διαπραγματεύσεις με τον κατασκευαστή. Συνήθως πρόκειται για φθηνές κατασκευές, χωρίς εξοπλισμό και σπίτια που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλό δείκτη παραβατικότητας, σε πολύβουες συνοικίες, χωρίς ελεύθερους χώρους και πράσινο. Πρόκειται για διαμερίσματα των 70-80 τ.μ. με τιμή που δεν ξεπερνά τις 140.000 ευρώ, εγκατεστημένα σε περιοχές με τα παραπάνω χαρακτηριστικά και κυρίαρχο το έντονο μεταναστευτικό ρεύμα όπως το κέντρο της Αθήνας (πλατεία Βάθης, Πατήσια, Κυψέλη, Μεταξουργείο) και με τιμές που κυμαίνονται στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Στα ίδια επίπεδα κυμαίνονται και οι τιμές στις Αχαρνές, τα Λιόσια, το Καματερό, τους Αγίους Αναργύρους και το Ιλιον.

Ναι, είδαμε στο Ιντερνετ 1.280 ευρώ/τ.μ. στη Γλυφάδα!

«Ανθεκτικές» παραμένουν οι περιοχές στα λεγόμενα ακριβά προάστια της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, όπου παρά την ελάχιστη ζήτηση δεν διαπιστώνεται αποκλιμάκωση των τιμών.
 
Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν και εκεί μεμονωμένες περιπτώσεις όπου «σκοτώνουν» ακίνητα ρίχνοντας σημαντικά τις τιμές. Σε ιντερνετικό μεσιτικό site βρίσκεις, π.χ., στη Γλυφάδα σπίτι με 1.280 ευρώ/τ.μ., ενώ νεόδμητες κατοικίες που πουλούνταν πριν από μήνες με 6.000 το τετραγωνικό σήμερα τις βλέπεις στις 4.100 ευρώ/τ.μ. Αν και οι τιμές στις ακριβές περιοχές δεν έπεσαν πάνω από 10%-30%, τέτοιες μεμονωμένες ευκαιρίες υπάρχουν πλέον παντού. Η αλαζονεία στις διαπραγματεύσεις και η υπερβολή στις απαιτήσεις των πωλητών υποχώρησαν μπροστά στην έλλειψη ρευστού, την απειλή πλειστηριασμού και τα χρέη.

Το παράδειγμα που μας δίνει μεσίτης για τα βόρεια προάστια είναι χαρακτηριστικό: ακίνητο το οποίο διαπραγματευόταν στην τιμή των 40 εκατ. ευρώ σήμερα δεν μπορεί να «πιάσει» ούτε τα μισά, δηλαδή τα 20 εκατ. ευρώ (το ακίνητο βρίσκεται υπό καθεστώς πλειστηριασμού εξαιτίας συσσωρευμένων χρεών του ιδιοκτήτη). Αλλο παράδειγμα: στην περιοχή του Ψυχικού για διαμέρισμα 220 τ.μ. με τιμή κτήσης 800.000 ευρώ ο πωλητής απέρριψε προσφορά 1,5 εκατ. ευρώ, εκτιμώντας ότι η αξία του φθάνει τα 2,5 εκατ. ευρώ, με αποτέλεσμα σήμερα να το διαπραγματεύεται στο 1,2 εκατ. ευρώ. Εχουν βεβαίως καταγραφεί και οι «τρελές» (και σπάνιες) περιπτώσεις όπου παρουσιάστηκαν αυξήσεις σε ακίνητα που ξεκινούσαν από 3.000 ευρώ/τ.μ. και τώρα ξεπερνούν και τις 10.000 ευρώ/τ.μ. Τα φαινόμενα αυτά εμφανίστηκαν σε Φιλοθέη, Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Βάρκιζα, Βούλα, Κηφισιά, Εκάλη, Καστρί, Διόνυσο, Παλαιό Φάληρο, Καβούρι κ.ά.



Μηδενικό επενδυτικό ενδιαφέρον

Οι πολύ χαμηλές αποδόσεις (3,5%-4% ετησίως) στα διαμερίσματα δεν προκαλούν το ενδιαφέρον των μεγάλων επενδυτών για αγορές πολυτελών κατοικιών, δεδομένου ότι τα κεφάλαια προς δέσμευση είναι πολύ υψηλά. Η επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2011, η πρώτη από το 2007, προβλέπεται να προκαλέσει νέο «έμφραγμα» στην αγορά, εξαιτίας της κατακόρυφης ανόδου του κόστους κατοχής ενός ακινήτου. Αλλωστε και οι επαγγελματικοί φορείς εκτιμούν ότι με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών (από 30% έως και 50%) θα επηρεαστούν και οι τιμές ακινήτων που σήμερα δεν φορολογούνται με ΦΑΠ, προκαλώντας ένα ντόμινο από αυξήσεις σε περίπου 30 φόρους και τέλη που καθορίζονται με βάση αυτές.

Η νέα μόδα: αυτοσύμβαση, κάτω από τη μισή τιμή

Πρόκειται για μια νέα μορφή συμφωνίας μεταξύ των αντισυμβαλλόμενων πλευρών που συνάπτουν από κοινού συμβόλαιο στην αντικειμενική αξία και με ένα προσύμφωνο δίνουν το ακίνητο στο 50%-60% της αξίας του. Προϋπόθεση είναι σε διάστημα 3-4 μηνών τα χρήματα να έχουν επιστραφεί. Στις περισσότερες των περιπτώσεων το ακίνητο περιέρχεται στην κατοχή του νέου ιδιοκτήτη. Στην αγορά τους τελευταίους μήνες κυκλοφορούν πολλές τέτοιες ευκαιρίες.

Ελεύθεροι επαγγελματίες, μικροί εργολάβοι, επιχειρηματίες, ακόμη και εκείνοι που συνεργάζονται επί σειρά με το Δημόσιο αντιμετωπίζουν τον τελευταίο καιρό μεγάλη οικονομική στενότητα και αναγκάζονται να καταφύγουν σε πώληση προσωπικών ακινήτων σε τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία, είτε πρόκειται για μικρά οικιστικά διαμερίσματα τα οποία ρευστοποιούνται προκειμένου να καλύψουν άμεσες ανάγκες είτε για εκτάσεις ή κτίρια που προορίζονται για οικιστική χρήση.
 
Οπως για παράδειγμα αναφέρουν μεσίτες, στην περιοχή της Διονυσίου Αρεοπαγίτου πουλήθηκαν διαμερίσματα των 90 τ.μ. αντί 250.000 ευρώ και των 60 τ.μ. αντί 80.000 ευρώ, τιμές που είναι έως και δύο φορές κατώτερες της εμπορικής αξίας των ακινήτων. Επίσης, δύο μεζονέτες 70 τ.μ.  στον Ωρωπό πουλήθηκαν αντί συνολικού ποσού 40.000 ευρώ.
 
Ανάλογα παραδείγματα υπάρχουν και σε επαρχιακές πόλεις, όπως την περασμένη εβδομάδα πουλήθηκε ακίνητο στην Καρδίτσα αντικειμενικής αξίας 80.000 ευρώ στην τιμή των 20.000 ευρώ. Τέτοιες αγοραπωλησίες χιλιάδων στρεμμάτων έγιναν το περασμένο καλοκαίρι σε Μύκονο και Ιο, υπό την πίεση εξεύρεσης ρευστού, ενώ ανάλογες αγοραπωλησίες γίνονται μέσω νομικών προσώπων, κυρίως για φορολογικούς λόγους.