Έτσι αρπάζουν τα σπίτια του κόσμου!

Το θέμα των πλειστηριασμών έχει αρχίσει να απασχολεί έντονα την κοινωνία και μπορεί να εξελιχθεί σε μάστιγα, δεδομένων και των ασφυκτικών οικονομικών συνθηκών για τα νοικοκυριά. Είναι χαρακτηριστικό ότι τους τελευταίους μήνες οι εντολές εκποίησης ακινήτων αυξάνονται με ταχύτατους ρυθμούς, φθάνοντας ακόμα και τις 1.000 σε μηνιαία βάση.

Ενας σημαντικός βαθμός δυσκολίας στη λειτουργία των κυκλωμάτων που δρουν ανεξέλεγκτα θα μπει με την υποχρέωση που θα ορίζει η ρύθμιση για την κατάθεση κλειστών προσφορών, ώστε η τιμή που θα προσφέρουν οι συμμετέχοντες να είναι μυστική μέχρι το άνοιγμα των φακέλων και οι τρεις υψηλότερες προσφορές να έχουν το δικαίωμα της ανοικτής πλειοδοσίας για μισή ώρα επιπλέον.

Η ρύθμιση παρότι θεωρείται αναγκαία και προς τη σωστή κατεύθυνση, εν τούτοις, όπως επισημαίνουν παράγοντες και δικηγόροι που ασχολούνται με την κτηματαγορά, η εξάρθρωση των κυκλωμάτων είναι μια ιδιαίτερα φιλόδοξη εκτίμηση. 

Η αντικειμενική τιμή
Τυπικά, ακόμα και σήμερα, η αντικειμενική τιμή αποτελεί σημείο αναφοράς για την τιμή εκκίνησης ενός πλειστηριασμού. Ο πλειστηριασμός αποτελεί μια δημόσια ενέργεια στην οποία επισπεύδει όποιος έχει έννομο συμφέρον, είτε πρόκειται για ιδιώτη είτε πρόκειται για τράπεζα.

Την εντολή του πλειστηριασμού λαμβάνει δικαστικός επιμελητής ο οποίος ορίζει και την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού. Οταν στους συμμετέχοντες είναι και τράπεζα η οποία έχει οφειλή από δάνειο σε οριστική καθυστέρηση, συνήθως ο δικαστικός επιμελητής λαμβάνει υπόψη και την τιμή εκτίμησης της τράπεζας για το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο.

Τα παρατράγουδα ξεκινούν από κει και πέρα.
Αν υποτεθεί ότι ένα ακίνητο έχει αντικειμενική τιμή 100.000 ευρώ, όμως η αξία του εκτιμάται σε 300.000 ευρώ, ως τιμή εκκίνησης μπορεί να οριστούν π.χ. οι 200.000 ευρώ. Ο πλειστηριασμός μπορεί να μπλοκαριστεί από τα «κοράκια» που δεν χτυπούν τις τιμές, με αποτέλεσμα να κηρυχθεί άγονος. Τότε ο επισπεύδων, τράπεζα ή ιδιώτης, μπορεί να ζητήσει δικαστική συνδρομή για επανάληψη του πλειστηριασμού, με μείωση της τιμής εκκίνησης του ακινήτου. Αυτό μπορεί να επαναληφθεί αρκετές φορές, έως ότου η τιμή πέσει στα επιθυμητά εξευτελιστικά επίπεδα, ώστε το «κοράκι» που έχει συμφωνηθεί να χτυπήσει το συγκεκριμένο ακίνητο να έχει βέβαιο ένα υπέρογκο κέρδος από τη μεταπώλησή του. 

Τα βρίσκουν από πριν…
Σημειώνεται ότι τα «κοράκια» συνεννοούνται και δεν ανταγωνίζονται μεταξύ τους, μοιράζοντας τα φτηνά ακίνητα ως λάφυρα από το πλιάτσικο.

Ωστόσο οι τράπεζες συνήθως παρεμβαίνουν όταν ένα ακίνητο κινδυνεύει να βγει στο σφυρί σε τιμή κατώτερη της οφειλής και συμμετέχουν οι ίδιες στον πλειστηριασμό προκειμένου να διασφαλίσουν τουλάχιστον την κάλυψη της οφειλής.

Επίσης είναι γνωστό ότι τα κυκλώματα πληρώνουν τρίτους ενδιαφερόμενους, για να αποσυρθούν από έναν πλειστηριασμό, ώστε αυτός να κηρυχθεί άγονος και η τιμή να πέσει ακόμη χαμηλότερα όταν ο πλειστηριασμός επαναληφθεί.

Επιπλέον, στους κύκλους της κτηματαγοράς είναι κοινό μυστικό ότι ανθεί και το φαινόμενο της προσυμφωνημένης εκτίμησης. Δηλαδή ο «ανεξάρτητος εκτιμητής μηχανικός» του ακινήτου, ο οποίος προσλαμβάνεται από τον επισπεύδοντα για να ορίσει την τιμή εκκίνησης, είναι μέρος του κυκλώματος και ορίζει την τιμή σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από την αξία του ακινήτου, ώστε να διευκολυνθούν οι επιτήδειοι και να φτάσουν τις τιμές στα επίπεδα που θέλουν.

Οι παράγοντες της αγοράς διατηρούν τις επιφυλάξεις τους για το τι μέλλει γενέσθαι όταν ένας πλειστηριασμός με δεδομένο τον περιορισμό της αντικειμενικής τιμής αποβαίνει άγονος. Επισημαίνουν ότι το σημείο αυτό αποτελεί και το κρίσιμο θέμα στην εξέλιξη ενός πλειστηριασμού και θα πρέπει να υπάρχει ακριβής πρόβλεψη για τους άγονους πλειστηριασμούς, καθώς και για τη διατήρηση ή όχι του καθεστώτος ελεύθερης εκποίησης με δικαστική εντολή.

Στόχος βέβαια που δεν αμφισβητείται είναι η προστασία των δανειοληπτών, όμως η ελληνική εμπειρία έχει δείξει ότι οι νομοθετικές ρυθμίσεις πολύ δύσκολα επιτυγχάνουν τον αρχικό τους στόχο.