Ακίνητα: Πως κερδήθηκε στο ΣτΕ η «μάχη» για τις αντικειμενικές αξίες

          Τη δημιουργία ενός αυτοματοποιημένου συστήματος αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών επεξεργάζεται η κυβέρνηση μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, για την μείωση τους, σε τέσσερις περιοχές της Ελλάδος (Ψυχικό, Φιλοθέη, Δελφοί και Βουτζάς). Το σύστημα αναμένεται να είναι έτοιμο μετά το καλοκαίρι του 2017, ωστόσο θα έχει αναδρομική ισχύ και θα τεθεί σε εφαρμογή απο την 1η Ιανουαρίου. Η πρωτοβουλία αυτή ελήφθη προκειμένου να αντιμετωπιστούν τυχόν νέες αποφάσεις στο ΣτΕ ή και νέες προσφυγές που θα κατατεθούν απο πολίτες.

          Μιλώντας για την απόφαση του ΣτΕ  και την πιθανή επέκταση  της σε άλλες περιοχές  ο δικηγόρος Πέτρος Πανταζόπουλος, εταίρος της δικηγορικής εταιρείας Φορτσάκης - Διακόπουλος - Μυλωνογιάννης και Συνεργάτες που εκπροσώπησε την περιοχή του Νέου Βουτζά στη δίκη, με δηλώσεις του στο «business stories» εξηγεί:

        «Το δικαστήριο έκρινε ότι στο πλαίσιο της φορολόγησης με βάση τη φοροδοτική ικανότητα του καθενός (όπως επιβάλλει το Σύνταγμα) ο ορισμός των τιμών ζώνης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, ορισμένη, πρόσφορη και οικονομετρικά άρτια μεθοδολογία. Στόχος της μεθοδολογίας είναι η αξία που προσδιορίζεται να προσεγγίζει (ή και να ταυτίζεται με) την τρέχουσα αγοραία αξία. Η μέθοδος μάλιστα της διοίκησης πρέπει, κατά το ΣτΕ, να λαμβάνει υπόψη την παρατεταμένη και σταδιακά εντεινόμενη ύφεση της αγοράς ακινήτων. Επομένως, από την άποψη αυτή, το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο ψέγει εκ νέου τη διοίκηση για τον καθορισμό τιμών που δεν έχουν σχέση με τις πραγματικές, λόγω της σταθερής καθίζησης της αγοράς των ακινήτων, όπως καταδείχθηκε στη δίκη από τα συγκριτικά στοιχεία και τις μελέτες που προσκομίσαμε».

           Και συνεχίζει ο κ. Πανταζόπουλος: «Ετσι, κρίθηκε μη νόμιμος ο καθορισμός τιμών ζώνης χωρίς συνεκτίμηση συγκεκριμένων, κυρίως πρόσφορων και επίκαιρων στοιχείων για την πραγματική αγοραία αξία των ακινήτων στη συγκεκριμένη ζώνη ή, σε περίπτωση που δικαιολογημένα το υπουργείο δεν μπορούσε να βρει τέτοια στοιχεία, με συνεκτίμηση έστω ανάλογων υφιστάμενων στοιχείων για τις γειτονικές ζώνες. Και αυτό διότι προφανώς σε μια τέτοια περίπτωση που οι τιμές ζώνης καθορίζονται εν τέλει προσεγγιστικά, κατά τη γενική εκτίμηση των αρμόδιων υπηρεσιών, χωρίς αναγωγή σε συγκεκριμένα και επίκαιρα στοιχεία για τη συγκεκριμένη κάθε φορά περιοχή (π.χ. αγοραπωλησίες ακινήτων, προσφορά και ζήτηση ακινήτων κ.λπ.), είναι εξαιρετικά πιθανόν ότι αυτές οι τιμές δεν θα έχουν σχέση με τις αγοραίες, οδηγώντας σε παράνομες γι’ αυτό φορολογικές επιβαρύνσεις». 

          Στην ερώτηση αν η απόφαση μπορεί να επεκταθεί και σε άλλες περιοχές ο κ. Πανταζόπουλος απαντά: «Η κρίση του ΣτΕ αφορά καταρχήν μόνο τις συγκεκριμένες περιοχές οι κάτοικοι των οποίων προσέφυγαν. Επηρεάζει δε όλους τους φόρους, για τον καθορισμό των οποίων λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες. Δεν αποκλείεται όμως να επηρεάσει και τις τιμές σε άλλες περιοχές για τις οποίες εκκρεμούν ένδικα μέσα στα διοικητικά δικαστήρια (μετά από αμφισβήτηση είτε της υπουργικής απόφασης που αφορούσε τις τιμές ζώνης γενικά, όπως εδώ, είτε επ’ αφορμή της αμφισβήτησης του καταλογισμού ατομικά ορισμένου φόρου επί ακινήτου, π.χ. ΕΝΦΙΑ) ή για τις οποίες θα ασκηθούν ένδικα μέσα στο μέλλον. Για να ‘‘αναχαιτίσει’’ ακριβώς το ΣτΕ τη δημοσιονομική επίδραση της κρίσης του, πάντως, όρισε εν προκειμένω ότι η ακύρωση της υπουργικής απόφασης περί τιμής ζώνης δεν αναδράμει από τότε που ίσχυσε η ακυρωθείσα απόφαση (21.5.2015), αλλά ισχύει από την ημερομηνία συζήτησης της υπόθεσης στο δικαστήριο (8.6.2016)». 


        Στο μεταξύ μπορεί μεταβιβάσεις ακινήτων να μη γίνονται εδώ και μία δεκαετία, αλλά το υπουργείο Οικονομικών βρήκε τρόπο να εισπράξει φόρους από αυτές γίνονταν στο παρελθόν - ακόμα και πριν το 2005, όπου οι υποθέσεις αγοραπωλησιών έχουν πια παραγραφεί! 

        Με πρόσχημα τους ελέγχους στους τραπεζικούς λογαριασμούς, στοχοποιεί για μαύρο χρήμα όσους δήλωσαν στο πωλητήριο συμβόλαιο την αντικειμενική τιμή και όχι το πραγματικό τίμημα - πρακτικά δηλαδή πάνω από 500.000 πολίτες που αγόρασαν ή πούλησαν ακίνητο τη δεκαετία του 2000. Ενώ ​για δεκαετίες ​το υπουργείο Οικονομικών εισέπραττε δισεκατομμύρια ​από φόρους μεταβίβασης από τα συμβόλαια με βάση αντικειμενικές αξίες που το ίδιο καθόρι​ζ​ε, βάζοντας ταρίφες για κάθε ακίνητο σε κάθε περιοχή, πλέον ενοχοποιεί όσους συμφωνούσαν υψηλότερο τίμημα επειδή με το άνοιγμα των λογαριασμών θεωρεί «αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας»​ τα ποσά που υπερέβαιναν την αναγραφόμενη στο συμβόλαιο αντικειμενική τιμή.
 
         Την κρατική υποκρισία αποδεικνύει το γεγονός ότι, όταν στα χρόνια της κρίσης οι αγοραίες τιμές έπεσαν κάτω από τις αντικειμενικές, το ίδιο δεν έδειξε την ευαισθησία να τις μειώσει. Ακόμα και όταν το 2015 τις διόρθωσε, το υπουργείο Οικονομικών επέλεξε με... ιδεολογικοπολιτικά κριτήρια να αφήσει αμετάβλητες ​τις αξίες σε ​όσες και όποιες ​περιοχές ​ήθελε, αδιαφορώντας αν οι τρέχουσες πραγματικές τιμές και αξίες είναι υψηλότερες ή χαμηλότερες από τις αντικειμενικές. Ο παραλογισμός αποκαλύφθηκε με την απόφαση που πήρε προ ημερών το Συμβούλιο της Επικρατείας, με την οποία έκρινε άκυρες τις αντικειμενικές τιμές σε Φιλοθέη, Ψυχικό, Νέο Βουτζά και Δελφούς. Ενώ λοιπόν το ΣτΕ υποχρεώνει το υπουργείο Οικονομικών να μειώσει τις αντικειμενικές τιμές, επί των οποίων επιβάλλονται ο ΕΝΦΙΑ και οι φόροι μεταβίβασης (ακόμα και αν τα ακίνητα ξεπουλιούνται σε τιμή κάτω από την αντικειμενική), δεν διατάζει να επιστραφούν αναδρομικά οι φόροι που υπολογίστηκαν με παράνομο τρόπο από το κράτος. Αντιθέτως ζητά και αναδρομικά να εισπράξει φόρους, καθώς η Εφορία αντιμετωπίζει συλλήβδην ως φοροφυγάδες όσους διαπιστώσει ότι κατέθεσαν στην τράπεζα μεγαλύτερο ποσό από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο.

         Η σκληρή πραγματικότητα με την οποία έρχονται καθημερινά πλέον αντιμέτωποι χιλιάδες φορολογούμενοι έχει ως εξής:

        ■ Σκαλίζοντας τραπεζικούς λογαριασμούς εδώ και πέντε χρόνια για αδήλωτα κεφάλαια, οι φοροελεγκτές του υπουργείου Οικονομικών ανακάλυψαν έναν «κρυμμένο θησαυρό» δισεκατομμυρίων για να φορολογήσουν. Σε κάθε φορολογούμενο που ελέγχουν, αν αυτός έχει πουλήσει ακίνητο μετά το 2001, βρίσκουν και κάποια τραπεζική κατάθεση που ξεπερνά τα δηλωθέντα εισοδήματα της χρονιάς αφού, όπως όλοι κάνανε εδώ και 30 χρόνια, στο πωλητήριο συμβόλαιο δήλωναν μόνο την αντικειμενική τιμή που ίσχυε και όχι την πραγματική αγοραία αξία που είχε το ακίνητο.

        ■ Τη διαφορά αυτή, που δεν δικαιολογείται από το συμβόλαιο, τη χαρακτηρίζουν «αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας» και αξιώνουν φόρο έως 120% του τιμήματος που ξεπερνά το αναγραφέν στο συμβόλαιο. Δεν δέχονται μάλιστα ότι το ποσό της κατάθεσης που εντόπισαν αποτελεί νόμιμα φορολογημένο εισόδημα επειδή δεν συμφωνεί με το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και, εναλλακτικά, καλούν τον ιδιοκτήτη να πληρώσει αυτός τον φόρο μεταβίβασης που δεν πλήρωσε ο αγοραστής.

«Λεφτά υπάρχουν» στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Το κράτος, λοιπόν, εφαρμόζει άλλα μέτρα και άλλα σταθμά:

1. Ο μέσος ιδιοκτήτης που πούλησε κάποιο ακίνητο και δεν είχε να κερδίσει κάτι από την απόκρυψη του τιμήματος καλείται τώρα να πληρώσει φόρους που ποτέ δεν όφειλε, ενώ άλλοι εμπλεκόμενοι που θησαύριζαν από τις πρακτικές αυτές (τράπεζες, μεσίτες, κατασκευαστές κ.λπ.) μένουν στο απυρόβλητο.

2. Το ίδιο το κράτος, που εισέπραξε δισεκατομμύρια από μεταβιβάσεις ακινήτων, νομιμοποιούσε τις διπλές τιμές (αντικειμενική - αγοραία) και τις διπλές επιταγές που έδιναν οι τράπεζες στους υποψήφιους αγοραστές, μία για να καλύψουν την αναγραφόμενη στα συμβόλαια αντικειμενική τιμή και άλλη μία για το επιπλέον ποσό έως το πραγματικό τίμημα.

3. Οχι μόνο οι εμπορικές τράπεζες, αλλά ακόμα και το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων -δηλαδή ένας φορέας άμεσα εποπτευόμενος από το υπουργείο Οικονομικών- καλούσε με ανακοινώσεις που αναρτούσε στην ιστοσελίδα του τους δημοσίους υπαλλήλους να πάρουν δάνεια, προβάλλοντας ως δέλεαρ ότι «χρηματοδοτεί τη διαφορά μεταξύ του αναγραφόμενου στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο ως οφειλόμενου τιμήματος και της αγοραίας - εμπορικής αξίας του υπό δανειοδότηση ακινήτου»!