Σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων, βλέπει η ΤτΕ, παρά το ότι οι τιμές συνεχίζουν να πέφτουν

Παρά το ότι οι τιμές ακινήτων συνεχίζουν να πέφτουν και το 2014, η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει πως ήδη καταγράφονται οι πρώτες ενδείξεις σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων. Την ίδια ώρα, σχετική κινητικότητα διαφαίνεται πλέον ειδικά στον τομέα των ακινήτων εισοδήματος, ως αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος και των προσδοκιών, επισημαίνεται στην Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2013-2014.

Στην αγορά των κατοικιών, η μείωση των τιμών συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς το 2013, αν και σταδιακή αποκλιμάκωση των ρυθμών αυτών καταγράφεται από τις αρχές του ίδιου έτους.

Ειδικότερα, στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,3% το 2013 έναντι 11,7% το 2012, ενώ από το τελευταίο τρίμηνο του 2012 που καταγράφηκε ο υψηλότερος ρυθμός μείωσης των τιμών (-12,8% σε ετήσια βάση) έως και τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (α' τρίμηνο 2014: -7,5%) υπάρχει μία σαφής και σταδιακή αποκλιμάκωση των ρυθμών μείωσης των τιμών.

Σωρευτικά πάντως από το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το α' τρίμηνο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 34,4% με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ ακόμη μεγαλύτερη μείωση δείχνουν τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηματομεσιτικά γραφεία. Η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -37,6% και Θεσσαλονίκη: -37,8%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-31,1%) και των λοιπών περιοχών (-29,6%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα, μικρότερου εμβαδού και χαμηλότερης αξίας σε μεσαίου κόστους περιοχές, που καταγράφηκε από την αρχή της τρέχουσας κρίσης, συνεχίστηκε το 2013 και τους πρώτους μήνες του 2014.

Τα αποτελέσματα της τριμηνιαίας έρευνας κτηματομεσιτικών γραφείων και συμβούλων ακίνητης περιουσίας της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2013 μόλις το 17% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού, ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 35% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των κατοικιών είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόμενα τρίμηνα, αλλά με σχετικά πιο συγκρατημένους ρυθμούς, καθώς οι υψηλοί ρυθμοί μείωσης των τιμών που είχαν καταγραφεί το 2012 αμβλύνονται συνεχώς σε όλα τα επόμενα τρίμηνα. Η ανάκαμψη της αγοράς κατοικιών αναμένεται με σχετική καθυστέρηση, καθώς εξαρτάται κυρίως από τη σταθερή ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης, αλλά και τη βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα.

Ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων παρουσίασε δραματική συρρίκνωση τα τελευταία έτη, με σημαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων, ιδίως σε συνοικιακά εμπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων.

Τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες μειώθηκαν το 2013, με μέσο ετήσιο ρυθμό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα (στοιχεία από την έρευνα κτηματομεσιτικών γραφείων), ενώ οι αποδόσεις για καταστήματα και γραφεία υψηλών προδιαγραφών κινήθηκαν κοντά στο 8,5%-9,0%. Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, η οποία σε πολλές περιπτώσεις βασίστηκε σε πλασματικές και όχι πραγματικές αξίες, έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση.

Οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις σε σχέση με τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας έχουν περιορίσει την αβεβαιότητα ως προς το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων, ενώ η σημαντική μείωση του φόρου μεταβιβάσεων (στο 3%) εκτιμάται ότι θα συντελέσει στην αύξηση της πολύ χαμηλής συχνότητας των συναλλαγών στην εγχώρια αγορά.

Ωστόσο, εκτιμάται στην έκθεση, η εφαρμογή από τις αρχές του 2014 του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων (Ν. 4172/2013) δημιούργησε ουσιαστική απραξία στην ελληνική κτηματαγορά, καθώς υπήρξαν σημαντικές ασάφειες και ζητήματα ορθολογικού προσδιορισμού της φορολογητέας υπεραξίας.

Με τις πιο πρόσφατες τροποποιητικές ρυθμίσεις (Ν. 4254/2014) εξαλείφθηκαν οι ασάφειες και αντιμετωπίστηκαν αυτά τα ζητήματα, ωστόσο η καθυστέρηση στην έκδοση των σχετικών κανονιστικών αποφάσεων και πράξεων που προβλέπονται από το νέο νόμο είχε ως αποτέλεσμα να διατηρηθεί η απραξία αυτή τουλάχιστον για το α' τρίμηνο του 2014.

Παρά τη σημαντική συρρίκνωση της αγοράς, το 2013 έγιναν ορισμένες μεμονωμένες συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων μεγάλης αξίας, με τις οποίες υπολογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων περισσότερα από 1 δισεκ. ευρώ. ∆ραστήριες αποδείχθηκαν και οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), καθώς το νέο θεσμικό πλαίσιο (Ν. 4141/2013) εισήγαγε σημαντικές βελτιώσεις, πρόσθετα κίνητρα και μεγαλύτερη ευελιξία στη διαμόρφωση του χαρτοφυλακίου τους. Η πρόσφατη σημαντική παρουσία ξένων επενδυτικών χαρτοφυλακίων στο μετοχικό κεφάλαιο της Εθνική Πανγαία και της Εurobank Properties διασφαλίζει πρόσθετη σημαντική ρευστότητα στον κλάδο, η οποία αναμένεται να αποτυπωθεί σε νέες επενδύσεις εντός του 2014.

Από την αρχή του τρέχοντος έτους καταγράφεται σημαντική βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και των προσδοκιών, με το επενδυτικό ενδιαφέρον να επικεντρώνεται κυρίως σε ακίνητα εισοδήματος.

Ως πιο δυναμικοί σε επίπεδο ενδιαφέροντος εμφανίζονται ο τομέας των τουριστικών ακινήτων-ξενοδοχειακών μονάδων, αλλά και ο τομέας των μισθωμένων γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, το γενικότερο ενδιαφέρον για μεγάλου μεγέθους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών φαίνεται να έχει ενισχυθεί.

Οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στις κύριες αγορές (prime) αναμένεται να σταθεροποιηθούν το 2014, ενώ ακόμη πιο θετικές είναι οι προβλέψεις για τα ανώτερης κατηγορίας τουριστικά ακίνητα ως αποτέλεσμα της αναμενόμενης σημαντικής αύξησης της τουριστικής ζήτησης. Για τα επαγγελματικά ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών εκτιμάται ότι οι τιμές θα υποστούν περαιτέρω μείωση τα επόμενα τρίμηνα, ενώ η ανάκαμψη της ευρύτερης αγοράς αναμένεται σταδιακά από το επόμενο έτος, εφόσον βέβαια η παρούσα τάση δεν ανακοπεί από εξωγενείς για την αγορά παράγοντες (πολιτικούς παράγοντες, διεθνή συγκυρία κ.ά.).

Μεσοπρόθεσμα, αναμένεται, επίσης, η σταδιακή ανάπτυξη νέου αποθέματος επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, για το οποίο ήδη καταγράφεται ζήτηση, χωρίς ωστόσο να υπάρχει αξιόλογη προσφορά. Πάντως, στον βαθμό που θα περιορίζεται περαιτέρω η αβεβαιότητα και θα ενισχύονται οι προοπτικές ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, σε συνδυασμό με την αντιμετώπιση των επιμέρους θεσμικών ζητημάτων από την πλευρά του ∆ημοσίου και τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος, εκτιμάται ―με δεδομένο το αναδυόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον― ότι μπορεί να ανακοπεί η ραγδαία πτωτική πορεία που καταγράφηκε στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης και να επέλθει σταθεροποίηση και σταδιακή ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς.